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(回答先: 日銀金融政策「維持」決定 量的緩和の“ジレンマ” 新たなバブルを懸念 (産経新聞) 投稿者 愚民党 日時 2005 年 1 月 20 日 05:23:27)
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http://www.investor.reuters.co.jp/editorial/EditorialContent.asp?edid=220050117
新春特別企画「2005年、注目の8大テーマはこれだ！」第3回＝不動産
by マルテックス・インベスター編集部
総合不動産会社の株価に最も大きなインパクトを与えるオフィスビル市況の回復が鮮明となりつつある。不動産仲介業の三鬼商事によると、2004年11月末時点における東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の大型ビルの空室率は6.44％となった。これは前年同月に比べて1.93ポイントも改善している。また注目すべきは賃料（募集ベース）の水準で、1坪当たり1万7553円という水準は前年同月との比較では約2％低下しているものの、前月との比較ではわずかながら上昇しており、下げ止まり感が強くなっている。これまでは拠点集約などコスト削減を目的とするビル需要が多かったのに対し、業務拡張など前向きなオフィス需要が徐々に盛りあがりつつあるためと推測される。
また、ここにきて不動産ファンドによる都心部の大型ビル取得の動きが盛んとなっている。12月に入ってからも、野村不動産オフィスファンド投資法人が日本航空本社の入居する「JALビル」の約51％の所有権を約331億円で取得したことを発表している。大型物件ではあるが、鑑定評価額を約7％上回る取得価格（賃料収入から諸経費を差し引いたNOIによる直接還元利回りで4.76％）となっていることから見ても、かなり物件の獲得競争が激化している（取得意欲が強い）ことが窺える。
これを超低金利で運用先に困った資金が流入していることによる一過性の現象とする見方もあるが、少なくとも情報収集力・企画力で先行する総合不動産各社にとって、ファンドへの案件の仲介などによってフィー（手数料）収入を獲得する大きなチャンスが訪れていることは確かだろう。
写真＝賃料に下げ止まり傾向が見られるなど、オフィスビル市況の回復が鮮明になりつつある。（ロイター）
■ 三井不動産（8801） マルテックス業種分類＝不動産業
賃貸・分譲・仲介・建設でバランスの取れた収益構造を持つが、ここでは三井グループのフランチャイズである東京・日本橋再開発による賃貸事業の活性化に注目。04年3月稼動の東急百貨店日本橋店跡地の「コレド日本橋」に続き、05年7月には延床面積4万坪の日本橋三井タワーが稼動する予定だ。今05年3月期は売上高1兆1050億円（前期比横ばい）、経常利益930億円（同7％増）の予想だが、足元は住宅仲介が好調で上ブレもあり得る。来06年3月期も大型案件が貢献し、収益拡大の道筋が明確化している。
■ 三菱地所（8802） マルテックス業種分類＝不動産業
“丸の内の大家”とあって、02年9月の「丸ビル」建て替え以降に本格化した丸の内地区のリニューアルが最大の材料だ。04年9月の「丸の内オアゾ」（旧国鉄本社跡地）に続くのは、今年夏の「東京ビル」建て替え。同時に高級ブランドショップの誘致を進めるなど、ソフト面でもリニューアルに成功したことが評価される。今05年3月期は予想売上高7615億円（前期比12％増）、予想経常利益905億円（同15％増）と好調を見込む。来06年3月期も丸の内リニューアル効果が順次収益に示現化しよう。
■ 住友不動産（8830） マルテックス業種分類＝不動産業
オフィスビル市況の回復を見越し、早い段階から積極的にオフィスビルを建設する攻めの戦略が奏功。経常利益は過去最高を連続更新し、課題だった財務体質も急改善している。今05年3月期は予想売上高6250億円（前期比9％増）、予想経常利益730億円（同11％増）。来06年3月期は汐留の大型ビルが稼動するほか、出遅れていたREITにも進出する予定で、業容拡大が図られよう。
題名には必ず「阿修羅さんへ」と記述してください。