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今や、長生きするのは喜ばしいことではない？
老後の生活費に、リバースモーゲージって何？
2007年11月16日
http://money.jp.msn.com/loan/columns/columnarticle.aspx?ac=fp2007111600&cc=07&nt=07
リバースモーゲージとは？
家を購入する際にはなかなかそこまでは考えないですが、物件によっては、老後の生活費を捻出できる資産になることもあります。それを可能にしているのが、リバースモーゲージという制度です。
住宅ローンとは逆の発想で、持ち家を担保にして、自治体や金融機関から「生活費」という形で融資を受け、その方が亡くなった時点で担保となっていた物件を処分して、それまでの借入金を返済するしくみです。
制度としては、全国の都道府県社会福祉協議会が「長期生活支援資金貸し付け制度」を導入するほか、金融機関などでの導入も広がっています。一例として、中央三井信託銀行のリバースモーゲージの概要を見てみましょう。
中央三井信託銀行「リバースモーゲージ」概要
＜利用できる人＞
・満60歳以上満83歳以下の方。
・原則、自宅に1人暮らしまたはご夫婦2人暮らしの方。
・担保不動産に第1順位の根抵当権を設定できる方。
・当社で遺言書を作成される方。
＜対象物件＞
・土地付一戸建住宅（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県のみ）。
・担保不動産の土地評価額が原則4,000万円以上。
＜金利＞
・短期プライムレートに連動する変動金利
・利息は借入残高に組入れます。
＜一括返済が必要な時＞
・満60歳から満79歳までに契約（最長20年）
カードローンの利用・・・最長5年(満64歳まで)
満65歳からの年1回一定金額の借入れ・・・最長15年(満79歳まで)
・満80歳から満83歳までに契約
一括借入れ
＜一括返済が必要な時＞
・亡くなったとき・転居などにより担保不動産をご売却される時
概要をみると、土地付一戸建住宅が対象で、土地評価額が原則4,000万円以上（以前は1億円以上でした！）となっていますが、金融機関によってこの金額は差があります。自治体の制度であれば、土地の評価がもっと低くても借りられます。また、中央三井信託銀行では「原則住むこと」が条件となっていますが、別の金融機関では、人に貸していてもＯＫなところもあります。ただしその場合、担保の8割までの貸出が限度になるという条件なども加わります。利払いも、元金に組み込まず別に支払う制度もあるなど、細かい部分で内容には違いがあります。
リバースモーゲージの弱点
リバースモーゲージの弱点とされるのは、やはり借入の上限があるため、それを超える長生きをすることでしょう。限度額以上には借りられないため、その後の生活費を借りられなくなります。これは、老後資金として、ゆとりを持って準備をする以外ありません。
また、もう1つの弱点としては、担保不動産の価格変動です。上がるのはむしろいいことですが、下がっていくことが問題となります。評価が下がることで、当初想定していたものより低い金額しか借りられなくなることも出てきます。特に、急激な地価の下落は、大きな影響を及ぼします。
将来、リバースモーゲージを検討するなら
「将来のリバースモーゲージを視野に入れて家を買いたい」と考える方は、購入を検討される段階で、家を買う予定の自治体や、利用できる金融機関に制度がないかを確認しましょう。そして、制度の内容をチェックすれば、リバースモーゲージをにらんだ物件の購入が可能かどうかも含めて、明確になるのではないでしょうか。
ただし、老後資金の準備はリバースモーゲージだけではありませんので、あまりほかのニーズを犠牲にしてまで対象物件にこだわり過ぎる必要はないように思いますが、いかがでしょう？
ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー 豊田真弓
提供：株式会社ＦＰ総研
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