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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu198.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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インターネットが選挙に利用できないのも、時代に合わない法律を放置して
いるからですが、時代遅れの人間が国会議員をやっているからだ。
2009年8月19日 水曜日
◆日本の賃貸住宅ではなぜ保証人を要求されるのか 「保護」がむしろ「弱者」を生む日本の構造 ４月２日 モジックス
http://mojix.org/2009/04/02/chintai_hoshounin
asahi.com - 山谷は高くて 窓なし１日９百円「押し入れハウス」増加（2009年3月31日6時7分）
http://www.asahi.com/national/update/0330/TKY200903300370.html
＜「押し入れハウス」などと呼ばれる、狭いが格安の宿が首都圏で増えている。先の見えない不況の中、１円でも安く夜露をしのぎたい人たちが身を寄せる。春、夜風はまだ冷たい。狭い寝床で見る夢はいったいどんな夢だろう＞。
＜家賃は光熱費込みで月２万７千円。１日９００円の計算だ。シャワーとトイレ、台所は共同。敷金・礼金はない＞。
＜一方、東京の日雇い労働者の暮らしを支えてきた簡易宿泊所。山谷の街では、「１泊２２００円」「冷暖房完備」「全室カラーテレビ」という古びた看板が目に入る。
この地区の旅館組合が把握する最も安い宿は相部屋で１泊９００円。利用者の約８割が生活保護を受けている。個室を求めれば、１泊２千円台後半から。１カ月暮らせば宿泊料は７万円を超す＞。
かつては「ドヤ街」の代名詞だった山谷（さんや）は、いまや安宿を求める外国人旅行者であふれ、１泊２０００円以上が相場だという。月にすると７万円以上になる。この記事で紹介されている「押し入れハウス」であれば１日９００円、月３万円ということだ。
この記事のはてなブックマークページで、「保証人の問題さえなければ、この値段でもっといいところを借りれる」という指摘がたくさんある。まったくその通りであり、通常の賃貸契約さえできるなら、月３万円出せば、都心でも風呂なしボロアパートが見つかる。
最近は「ハウジングプア」などとも言われる、この「住居の貧困」問題は、お金の問題という以上に、この「保証人が要る」ということが最大の問題なのだ。安い部屋の家賃くらい払える人であっても、保証人がいないと借りられないのだから。家と住所がなければ仕事にもつけないから、この保証人問題は、雇用問題でもある。
私も以前は、なぜ保証人なるものが要求されるのか不思議だったのだが、解雇規制などのからみで「規制緩和」というテーマに興味を持つようになってから、この保証人の問題も解雇規制と同じく、「消費者保護」から発している「日本的な問題」であることが理解できた。
日本の借地借家法では、賃借人（借りる人）の権利がとても強い。これは、貸す側の大家の立場から見ると、悪質な賃借人（家賃を滞納したり、迷惑行為をする人など）が入ってしまった場合も、なかなか追い出せないということを意味している。
つまり大家にとって、貸す相手を選ぶことに失敗した場合のリスクが大きい。だから「入口審査」がキツくなり、保証人を要求することになるのだ。さらに保証人の問題だけでなく、賃貸住宅は物件自体の質も、売買の物件に比べて一般に低いと言われている。借りる人を「保護」した結果、そのコストが、大部分は善良な賃借人全員に跳ね返ってきているわけだ。
これはまさに、解雇規制の話とそっくりだ。解雇規制でも、会社が社員を解雇できないように規制しているために、会社にとって採用失敗時のリスクが高くなり、「入口審査」がキツくなっている。このために、採用基準で「属性弱者」がはじきだされたり、そもそも正社員採用をせずに、派遣や外注で済ませよう、ということになるわけだ。企業が採用を絞るので、雇用流動性も下がり、転職も難しくなるので、いま正社員の人ですら、いくら会社に不満でも辞められないということになる。
借地借家法も解雇規制も、賃借人や社員の側を「保護」した結果、大家や会社側にとって失敗時のコストが上昇し、「入口審査」をキツくしてしまっている。その結果として、賃借人や社員は、規制が本来意図するある種の「保護」も得ていると同時に、善良な人も含めた全体に対して「不利益」が生じている。特に、入居や採用の「敷居」が高くなってしまっているので、どちらかというと「弱者」のほうがはじきだされてしまうのだ。
この「ゆがみ」は、「保護」のために市場の自然な動きを規制したツケなのだ。何ごともタダでは手に入らないわけだ。「保護」によってむしろ「弱者」がはじき出される、というこの皮肉な結果は、経済学的に見れば当たり前のことなのだが、この種の「見方」をいくらか身につけていないと、直感的には理解しにくいところもある。「善意」をもった一般人からすると、保護や規制が悪いのだという経済学的な見方よりも、市場や競争、資本主義が悪いのだ、という通俗的な見方のほうが共感を呼びやすいのだろう。
もし借地借家法の規制がなくなって、家賃を払わなくなったり、迷惑行為をしたら即日追い出してもいい、ということになったら、大家はもっと気軽に貸せるようになり、保証人を要求する例も減るだろう。この話は、もし解雇規制がなくなり、会社がいつでも社員を解雇できるようになったら、会社はもっと気軽に採用できて、いま無職や非正規雇用の人が正社員になる例が増える、という話とまったくパラレルなのだ。
「善意」がつねに正しいとは限らない。それはしばしば間違っていて、「地獄への道」にすらなりうる。保護や規制が大好きな日本という国は、地獄へ向けて転がっていきやすい傾向をもっている。個人の独立心や自由に対する意識が薄く、「お上」依存型なので、独裁政治やファシズムといった全体主義を生みやすいのだ。この「お上」依存の国民意識が、保護や規制というパターナリズムに疑問を持たず、それを追認してしまっている。保護や規制は「代償」をともなうのに、その「コスト感覚」に欠けているのだ。
「善意」を無条件に信じるのではなく、現状の問題を引き起こしている「構造」、問題が生まれるメカニズムを捉える必要がある。大家や会社を「階級史観」的に敵視して、「強者が弱者を搾取している」という通俗的な見方を強めると、この「構造」の正しい理解から逆に遠ざかってしまう。むしろ「大家や会社の立場で考える」ことで、この問題の「構造」が見えてくるのだ。
多くの大家や会社は、この問題の「構造」をおそらく理解しているのだが、問題を解決するつもりで「規制をなくせ」と主張したところで、「お前がもっと儲けたいからだろう」という「階級史観」的なバッシングを受けることが目に見えている。よって、「わざわざ口を開くのは得策でない」という判断になり、正しい指摘をする人間がほとんどいなくなってしまうのだ。
なお借地借家法については、その問題点をカバーするために、平成１１年に「定期借家」制度というものができている（一部の事業用物件などではこの契約方式が使われているが、一般の住居物件ではまだあまり普及していない）。この「定期借家」について調べていくと、このテーマのポイントが見えてくると思う（以下に関連リンク）。
（私のコメント）
借地借家法については、私は当事者であり、都内でオフィスビルと千葉でアパートを経営している。モジックスのブログでは保証人制度に対して疑問を呈しているが、不動産賃貸において一番困るのは、賃借人が行方不明になって消えてしまうことだ。そうなると立退き交渉を誰としたら良いのだろう？ 保証人がいれば保証人と交渉して部屋の中にある荷物を処分が出来る。もし保証人もいなければ部屋の中の家具や寝具は勝手に処分が出来ない。
もし賃借人が３ヶ月事情滞納して、本人が行方不明になった場合でも契約を解除して、部屋の中のものを勝手に処分してもいいとなれば保証人は必要ない。３ヶ月以上滞納して本人が居座ってしまった場合には立退き交渉に入って家賃を払ってもらうか契約解除するかの交渉になる。このような時は家主の交渉力がものを言うのであって、裁判に訴える事は時間と費用の無駄だ。
不動産事業を行なうにあたって重要な事はいかに優良な借り手を見つけるかであって、トラブルを起こしそうな入居者を見分ける事だ。しかし入居してみてトラブルを起こす人はどうしても出て来る。オフィスビルにも通信販売の会社のはずが暴力団の事務所だったこともある。ゴミを長い間放置してハエがわくような賃借人もいた。このような賃借人は家賃も滞納する事が多く、家賃滞納で出て行ってもらった。
このように経験を重ねれば入居者も見分ける事ができるようになり、トラブルも少なくなった。いちいち法律を持ち出して裁判沙汰にするのは一番まずいやり方であり、腕のいい弁護士は大抵示談交渉で問題を片付けてしまう。だから保証人制度は本人が行方不明になったときの交渉相手であり省くのは難しいだろう。
敷金ゼロや礼金ゼロのアパート業者もありますが、その分は家賃に上乗せされているのだろう。礼金はゼロに出来ても敷金は部屋の補修費用として確保しておかないと、家賃を滞納したりして契約解除になったときの補償手段でもある。５年から１０年も貸していると畳みや壁紙など交換する必要が出て来る。
バブルの崩壊以来、家賃は長期低落傾向であり、空室が出たときの新規の入居者を見つけるのが難しくなってきている。年月がたてば建物の老朽化もひどくなってくるからメンテナンス費用もかかる様になってきた。立地条件がいい建物なら家賃を下げれば新規の入居者も見つかりますが、立地が悪いとどうする事も出来ない。
実際に事業を行なっているものにとって一番困るのが、途中でルールを変更されることであり、法律の改正や規制の緩和などが行なわれると対応のしようがない。ビルなども耐震基準や消防法など年々厳しくなる一方ですが、後から変更されると従来の建物は対応が出来ない。大店法などの改正も地方の商店街は対応策が取れずにシャッター通り化してしまいましたが、法律の改正はどのような結果をもたらすか国会議員たちは良く考えて欲しいものだ。
雇用問題にしても、解雇規制は日本では非常に厳しく規制されている。そのために企業では非正規社員を増やして賃金コストを下げようとしている。解雇規制が正社員と非正社員との格差を生むようになりましたが、企業も高度成長が終わると利益が上がらなくなりリストラでコストを引き下げようとしている。今年の大卒者も就職が厳しいようですが、正社員の採用を控えるようになってしまう。
企業は正社員の採用を抑えて、派遣会社から派遣社員を派遣させてコストダウンを図っている。ならば正社員の首切りをしやすくすればいいのだろうか？ それよりも同一労働同一賃金を徹底すれば正規非正規の問題は無くなるはずだ。しかし正規社員の賃金を下げて非正規に近づけるのは難しい。
企業にとっても質の高い社員を確保するのが重要なのであり、質の低い社員は余っている。だから質の高い社員を正社員にして質の低い社員を解雇するか非正規で雇うような仕組みを作ればいいのだろう。しかし質の高い社員は何処でも通用するから辞めていってしまって質の低い社員が残るようになってしまう。
だから解雇規制がどうこうというよりも、企業の社員の育成方法が悪いから質の低い社員になるのであり、法律制度の問題よりも運用の問題だ。しかし法律で製造業にも派遣が認められれば企業としては派遣を使うようになる。今までなら期間工で使っていたのに派遣制度が出来ればそれに切り替えるのは当然だろう。小泉内閣はやらなくてもいい改革を次々行い日本を混乱させただけだ。
借地借家法でも保証人は認めないと言う法律が出来れば、大家側はそれに対抗した手段をとるようになる。労働法も解雇規制を設ければ企業は正社員の採用を絞るようになるだろう。その穴埋めに派遣社員を導入するようになったのでしょうが、その際に同一労働同一賃金の枠を嵌めるべきだった。
問題の本質は現場の声が反映されずに法律改正だけが暴走してしまう事であり、国会議員たちは現場の事を知らない。現場のことが分かれば消費税を導入すればどのような結果になるか分かっているはずだ。後期高齢者医療制度も実施の段階で問題が明らかになりましたが、裁判員制度も問題が続出だ。どうして世間知らずの国会議員が改革と称して法律をいじくりまわすから日本がおかしくなってしまうのだ。
本来ならばマスコミは現場を取材して実態を国民に知らせるべきなのですが、最近のマスコミは現場を取材せずに記者クラブ発表ものが多い。規制緩和すれば地方はどうなるか取材すれば分かるはずですが、弊害が現実化するまで放置される事が多い。
法律はいつも適正に作られてはいないし、時代の変化で直ぐに無意味なものになってしまうことも多い。法律の改正が時代の変化についていけないから裁判の判例を変えて行って法律改正の穴埋めをしている。日本は法治国家かという疑問が出てきますが、実際には法律は完全無欠なものではなく時代に合わない法律が放置されている。
昨日から選挙が始まりましたが、インターネットが選挙に利用できないようにしているのも時代に合わない法律を放置しているからですが、インターネットを使えない時代遅れの人間が国会議員をやっているからだ。雇用の問題も解雇規制を緩めれば企業が大量に採用するだろうか？ 派遣切りにしてもトヨタやキヤノンは批判されましたが、実情に合わない法律だったのだ。
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