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株式日記と経済展望
http://www5.plala.or.jp/kabusiki/kabu224.htm
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/
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中国政府は不動産投資を目的とした人民元の外貨への両替を認めて
いない、闇で両替した現金をトランクにつめてハンドキャリーで持ち出す
2010年9月21日 火曜日
◆あなたは中国人にマンションを売りますか？ ９月２１日 姫田 小夏
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/4464
日本の不動産市場は長らく低迷が続いている。日本人の住宅取得能力は2001年をピークに下がり続け、バブル崩壊後の地価下落で、大企業にとっては土地資産保有のうまみがなくなった。
少子高齢化を見通せば、今後、内需のみで不動産市場の維持・拡大を図るのは困難だ。そこで今、不動産市場では、中国マネーへの期待が高まっている。
ついに「うちのマンション」もターゲットに
「中国企業が物件を探しています」――。
9月上旬、中古物件を探すチラシが東京都の城北地区のマンションにポスティングされた。中国企業が従業員の社宅を探しているというそのチラシは、テレビコマーシャルでもおなじみの大手不動産会社が作ったものだ。
このチラシを見て、複数の住人が色めき立った。住人のAさん（42歳）は、特に「至急、売却物件を探しています」の文言に心が揺れた。
「10年も過ぎると中古マンションは売りづらい。即決で買ってくれるという話は魅力的。現金払いも多いと聞いているし」
昨今、「即金で不動産投資をする中国人（注1）」の姿がよく報道されており、中国企業は潤沢な資金を持っているというイメージが広がりつつある。Aさんもそんなイメージを抱いている1人。「即決即断、現金決済」と言われる中国人への売却は、渡りに舟なのだ。
だが、同じマンションに住む70歳の主婦Bさんは、「これ、マズいんじゃないの」と不安を隠さない。
Aさん、Bさんらが住むのは「静寂と瀟洒」が売りの高級マンションだ。Bさんは「何かトラブルがあった時に話せば分かり合えるモラルのある住民ならいいんだけれど」と漏らす。Aさんは売り抜ければそれでいいだろうが、Bさんは後に残される。どんな中国人が住むことになるのか、気がかりだという。
容易ではない中国からの資金持ち出し
中国人の目に、日本の不動産はどのように映っているのか。「東京のマンションは質が高い。合理的な間取りや設計が人気」という評価もある一方で、「本当に日本の不動産には魅力があるのか」と疑問視する声もある。税負担、組合費、修繕積立金などランニングコストが中国本土以上に高い上、投資利回りは欧米より劣るからだ。
だが、それ以上にボトルネックとなるのは、人民元から外貨への両替だ
上海にある法律事務所には、日本の不動産購入について多くの問い合わせが来る。だが、「中国では人民元から外貨への両替に制限があるので、『現状、合法での購入は難しい』とお答えしています」という。
中国政府は不動産投資を目的とした人民元の外貨への両替を認めていない（事業投資ならば可能）。そのため、闇で両替した現金をトランクにつめてハンドキャリーで持ち出すことになってしまうのだ。
あるいは「人民元から外貨への両替は1人当たり年間5万ドル」という枠を利用し、「親族で集めて2000万〜3000万円にする」という手口もある。また、深センを経由して香港に持ち出し、香港の口座から送金を行う「深センルート」もある。さらには、香港や英国領バージン諸島に会社を設立するという名目で送金する（事業投資ならば両替ができる）ケースもある。
「不正」な勢力が日本の不動産を狙っている？
日本政府が警戒しなければいけないのは、こうした海外からの不透明な資金の流入だ。
2008年3月、マネーロンダリングやテロ資金供与の防止を目的に「犯罪収益移転防止法」が施行された。不動産業界においても、売買を経由して違法な資金が入り込まないように、「疑わしい取引の届出」が義務づけられるようになった。
中国人の不動産購入には、極端に高額な物件をキャッシュで購入したり、「どんな物件でもいいから売ってくれ」「購入手続を急いでくれ」などと買い急ぐケースが散見される。犯罪収益移転防止法では、これらも「疑わしい取引」と解釈している。疑わしい取引の届出件数は2008年に21件だったものが、2009年には33件に増加している。
上述した「マンションのチラシ」に印刷されていた「至急」という文字も、不動産専門家によれば「疑わしい」ことがあるという。
その専門家は次のようにコメントする。「『買い急ぐ』のは、何らかの形でマンションに潜り込もうとする意図があるからとも受け取れる。マンションに入ってきてほしくない買い主かもしれない」
もし、不正に潜り込もうとする勢力であれば、それが後々にマンションの風評となり、資産価値の下落にもつながりかねない。「他の住民のためにも、売り主は買い主がどんな相手かを契約前に仲介会社に調べさせることが必要」と、専門家は指摘する。
ゆるすぎる不動産取引の規制
前出の上海の法律事務所によれば、日本の赤字経営のスキー場、温泉旅館、保養所などが中国人の買い手を探して大々的に売り出されているという。
まるで日本列島が丸ごとバーゲンで売られているような状況だ。同事務所の弁護士は、「日本の不動産市場は開放されすぎだと思う。まな板の上の鯉にも等しい」と語る。
一方の中国では、外資による投資を「外商投資産業指導目録」によって「奨励類」「制限類」「禁止類」に分類し、制限している。外資の投資に対して、「外資の思い通りにはさせない。あくまで采配は中国政府が握る」と、立場の強さを全面に押し出している。
過去、中国では不況時に外国人の不動産購入を許した時期もあった。だが、その後市場が過熱したため、外国人による投資を規制するようになった。少なくとも現在、上海で外国人が不動産を購入するには、1年以上の居住が条件だ。
さらに購入に当たっては、身分証明とともに居留証、労働許可証など（いずれも名前を公証させることが義務）の提出が求められ、すべて中国語訳をつけた提出資料を北京市で審査する、という手順を踏まなければならない。
少なくとも、日本では許される「短期滞在者の購入」などはあり得ない。「申し込み」と「承諾」さえあれば、外国人との間の不動産取引（現金）が成立する日本とは大きく異なるのだ（日本でようやく「本人確認」が必要とされるようになったのは最近の話である）。
「池袋北口」の現実から目を背けてはいけない
日本のビジネスパーソン、一般市民は、隣人となる中国人とどのように向き合っていけばいいのだろうか。マンション住まいには、言うまでもなく「互いへの配慮」が求められる。
廊下に唾を吐くべからず、たばこをポイ捨てすべからず、パジャマで共用部を歩くべからず、大声で騒がない・・・。ひょっとしたら、中国人が住むことによって、これまでにない管理規約項目が盛り込まれるかもしれない。
もちろん、一口に「中国企業」「中国人」と言っても一様ではない。中国屈指の頭脳集団が経営するハイテク企業もあれば、日本の大手企業に勤務するエリート層も存在する。日本でも、「中国人の不動産購入は大歓迎。どんどん住んでもらえば日本が国際都市になる」と言う人がいる。
しかし、「池袋北口」（東京都豊島区）のような現実から目を背けることはできない。池袋駅の北口エリアは2000年に入ってから続々と中国人が集まってきた結果、今や自治体も警察も介入できない「無法地帯」となってしまった。
規制がゆるいことに目をつけ、入り込む勢力は必ず存在する。そうした勢力がひとたび地下経済を築いてしまえば、ルール違反や法律違反に対して行政も業界も手出しはできない。
そう考えると日本の不動産市場はあまりにも丸腰で、無防備だと言わざるを得ない。国情に合った規制を早急に設けるべきではないだろうか。
（私のコメント）
日本は長年にわたる不動産不況で、売りに出されるマンションや戸建て住宅がたくさんあります。バブルの頃には売りものが出てきませんでしたが、現在では安く投売りに出される物件が山のようにあります。バブルの頃は都内の一戸建てといったら億のカネがいりましたが、今では五千万円程度で山手線駅に近い戸建てが買えます。
ワンルームマンションなどでは値崩れが激しくて売りたくても買い手がいない状態が続いています。地方のリゾートマンションでは空室だらけで管理費も出せないから只に等しい金額で売りに出されているものもある。だから買ってくれる人がいれば中国人でも誰でもいいということになります。
空室だらけのマンションやアパートもたくさん出現していますが、借りてくれるなら中国人でもいいという事になり、中国人だらけになった団地も出現しているようです。最近は中国人観光客や留学生などが世界中に溢れるようになりましたが、世界各地にチャイナタウンが出現しています。中国人は昨日も書いたように中華意識が強くて外国の文化に同化することが難しいようだ。
だから集団を形成して一ヶ所にまとまって生活するようになります。外国で生活する二世三世ともなれば、その国に同化して行くのが普通ですが、中国人や韓国人は集団でコロニーを作ってチャイナタウンやコリアンタウンを形成する。コロニーだから言葉もカンバンなども中国語だらけになって、街が中国の一部になったかのようになってしまう。世界の主な大都市にはチャイナタウンが作られている。
シンガポールはチャイナタウンがそのまま国家になったようなものですが、アメリカやカナダではいずれミニ・シンガポールが出来るのではないだろうか？ 東京でも大久保にはコリアンタウンが作られて、池袋ではチャイナタウンが作られつつあります。彼らはなぜ外国でも集団を形成してまとまって住もうとするのでしょうか？
日系移民などはアメリカや南米などに多く移住しましたが、二世三世ともなれば日本語も話さず現地社会に溶け込んで日本人街を作ることはほとんどない。リトル東京も名前だけになってしまった。上海にも数万人規模の日本人が住んでいますが日本人街は出来てはいない。
このような状況で中国人が日本のマンションや住宅を買うようになった場合、買い手がいなくて困っていた人にとっては現金で買ってくれる中国人は救いの神かもしれない。あるいは借り手のいなくなったマンションやアパートにとっては入居者を選んでいる場合ではないだろう。マンションやアパートの大家でも外国人は言葉の問題などで貸したがらない。
私が経営するビルにおいても中国人入居者がいましたが、契約した相手は日本人でも実際の入居者が中国人であることが後で分かった。中国人だとなかなか貸してくれないので仮の日本人をたてて賃貸契約をされるとわからない。相手が会社などの場合、社長が日本人でも実質的なオーナーが中国人と言う場合は分からない。
姫田氏の記事に寄れば、不動産売買の場合大金が動くので、中国人の場合は為替が自由化されていないので不可能なはずと言う事ですが、現金で持ち込むしか手はないようだ。それらの現金は闇市場で調達しなければならない。だから売買契約を急いでやってしまうと後で現金が入らないと言う事があるだろう。
中国が人民元をドルにペッグさせるために厳重な為替管理をしていますが、外国企業なども外国通貨と人民元との交換の規制が厳しいためにビジネスにも支障が出ている。日本人社員に払う給料すら持ち込む規制が厳しくてままならない。稼いだ人民元を円に替えて持ち帰ることも難しいようだ。為替が自由化しないと言う事はビジネスもやりにくくて人民元は国際通貨とはいえない。
中国人が国際ルールになかなか従おうとしないのは利害もありますが、中国人は教育によって西欧文明よりも絶対に優越していると教えられてきたからだ。昨日NHKで西大后の番組がありましたが、西欧文明に対してもなかなか受け入れようとはしない中国人の様子が描かれていました。さすが中華の民だけありますが、なかなか外国の文化を受け入れる事ができない民族だ。
だから外国に移民しても、その国の文化になじまず中国の生活習慣をそのまま維持する為に集団を形成してチャイナタウンを作るのだ。本当に中国文化が世界一優れたものならば世界が中国化していくのでしょうが、中華思想に染まってしまった民族は現実を素直に見ようとはしない。もちろん中国の知的エリートは西欧文明に対しても適応できても大衆レベルではそうはいかない。
◆中国人の大量入居で痰唾、糞、小便だらけになったＵＲ都市機構団地（埼玉）の悲劇 ４月７日 週刊新潮３月１８日号
http://ueue.blog.eonet.jp/_ueue/2010/04/post-3321.html
『住人３３％が中国人になった埼玉県チャイナ団地』
埼玉県川口市の芝園団地。全２４００世帯のうち、３分の１を中国人世帯が占める。文化・習慣の違いから、当然ながら、さまざまな場面で軋轢が生まれている。外国人との共生というが、きれいごとでは済まない現実がここにある。現場からのレポートである。「ホラ、あのベランダをごらんなさい。洗濯物干しがロープでしょう。中国人の住んでいる部屋だってすぐわかる。もうすぐ春になるとおじさんが上半身裸で、部屋の中やベランダをウロウロするのが見えるよ」広場のベンチに座った７０代の男性住人は、団地を見渡しながら言う。「痰や唾を吐くのは中国の空気が乾燥しているからかな、と思っていたら、習慣なんだな。この団地でもよく吐いているよ」チャイナタウンといえば、横浜中華街、神戸南京町、長崎新地中華街が有名だが、近ごろ、住人の３分の１が中国人という“チャイナ団地”が、埼玉県南部に出現した。川口市の芝園団地である。
中国人住人に対し、強い違和感を持つ日本人住人はかなり多い。「もうお互いに理解しようなんて思わないから、ルールだけは守ってほしい。ここは日本なんだから」そんな突き放した言い方をする住人もいるほどだ。何が起きているのか。「まず、中国人はゴミ出しができませんね」というのは、柴園団地自治会の瀬川剛一会長（８０）である。
「日本のマナーに同化しようという中国人は少ない。中国も都市化が進んでいるので、ある程度の社会教育を受けていると思うし、ここの中国人はホワイトカラーが多いのに、マナーを守れないのはどういうことなのでしょうか」彼らの多くは、分別などお構いなしに、ゴミを捨てる。「生ゴミでも缶でもビンでも一つにまとめて燃えるゴミとして出してしまう。それを毎日、掃除のおばさん達が袋を開けて仕分けをしているんですよ」こう言うのは、団地に住んで２５年の男性住人だ。「踊り場においてあるゴミ箱に生ゴミを捨てちゃうのもいる。“生ゴミを捨てないで”という張り紙があっても捨てる。ゴミ袋の中には中国文字のインスタントラーメンの袋とか、中国食材店で売っている食料品の包み紙とかがあるので彼らが捨てたとわかる。
夏場など、ウッとなるほど臭い。勘弁してほしい」問題はゴミ分別や置き場所だけではない。「もっと嫌なのは、自分の部屋の玄関先から廊下にゴミを掃きだすこと。紙屑やホコリに混じって髪の毛なんかが廊下に掃きだしてあると気持ちが悪い」とは団地内の掃除を担当する女性だが、粗大ゴミでもルールを守らないという。「使わなくなったソファや椅子、古自転車、冷蔵庫などを粗大ゴミとして市に引き取ってもらう、というルールを守ろうとしません。市に払う３１０円のシール代金は他の自治体よりも安いのですが、お金を払ったり、電話をかけて引き取りに来てもらうのが面倒なんでしょう。粗大ゴミを玄関ホールや各階のフリースペース、非常階段の踊り場などに置き去りにしています。私たちがそれを回収して川口市に引き取ってもらっていますが、その代金は居住者たちから集めている管理費から出ているのです。
日本人居住者が可哀相になってしまいます」だが、ゴミ問題はそれだけでは終わらない。何と、この団地では空からゴミが降ってくるのだ。「彼らはベランダからゴミを投げ捨てるんですよ。人参の切れ端など生ゴミは当たり前。中には子供のオムツを放り投げた奴もいました。下の階に干していた蒲団に汚物がついたことがありました。もっと酷いのは火のついているタバコを投げ捨てるんです。この前も洗濯物が焦げて問題になりましたよ」（同）傍若無人な振る舞いだと日本人なら誰でも思うが、彼らにとっては当たり前のことになのだという。「中国には“白害”という言葉があります。列車の窓から弁当の包み紙や紙コップ、食べ残しなどをポイ捨てして、ゴミが線路沿いにずっと続く状態を表現しています。現在、中国では立派なマンションが次々に建てられていますが、居住する彼らは窓からゴミをポイポイ捨てるので、建物の周辺にはビルの形に沿って、四角いゴミの山ができているほどです」（中国問題専門家）
日本人には何とも理解しがたい行為だが、さらに信じられないことがある。「辺り構わず痰や唾などをぺっぺっと吐くなんてまだ序の口、エレベーターの中や踊り場でオシッコをするんですよ。催すと、家に戻らず、そこらでしちゃうんでしょうね。よくエレベーターの床に水たまりができています」（団地の関係者）団地内の公園には噴水があったが、しばしば彼らが立ち小便をするからと撤去されてしまったという。日本人も、だいぶ少なくなったとはいえ、今でも立ち小便をしないわけではない。しかし日本人は団地の踊り場や階段で大便をしたりはしない。ところが、この団地では日常的に大便が発見されているのである。「毎朝のように水で流していますよ。ホームレスが犯人だという人もいますが、誰が１３階や１４階まであがってやりますか」とは先の掃除担当者だが、３０代の男性住人は言う。「ある時、日本人のおばさんが、中国人女性が階段で用を足しているところを見つけた。注意すると、こう言われたそうです。“トイレで流すのがもったいない”」聞いた人は二の句が継げなかったというが、「日本に来ている中国人でキチンと礼儀を知っているのは少数派。
多くの中国人は痰や唾を吐き捨てることを悪いとは思っていません。誰も見ていなければ、植え込みにだってウンチをするでしょう。それが中国式なのですから。そんな連中に注意しても無駄ですよ。うるさいと思えば、“日本語がわからない”と開き直ってしまいます。とくに集団になると仲間意識が働いて、ますます中国式にこだわるようになります」というのは、０７年、中国から日本に帰化した評論家の石平氏。ここの中国人には、郷に入っては郷に従えという考えはないようである。実際、彼らは団地の自治会にも入ろうとしない。「中国人で年間３０００円の自治会費を払っているのは、８００世帯のうち１世帯だけですよ。この人はＩＴ関連会社のお偉いさんです。ああいう中国人ばかりだといいのですが、他の中国人は、“３０００円払って何のメリットがあるのか”と平気で断ります」（瀬川会長）
（私のコメント）
中華文明は世界一と教えているのでしょうが、かつての中国文明を作り上げた漢民族は滅んでしまって、今いる民族は北からやってきた野蛮人の子孫なのでしょう。だから北朝鮮人と中国人は非常に文化的に似通っている。かつての中華文明を作り上げた漢民族は滅びるか南方に逃れて四川省の山奥にいるようだ。
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