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「出せば右から左に売れていく」――。首都圏の中古マンション市場が過熱している。2007年の建築基準法改正で、新築マンションの着工が激減した影響が顕在化してきた。経済的な理由や価値観の変化で、中古を選ぶ消費者も増加。人気に拍車をかけている。

　「いや〜、本当に申し訳ありません。あの後、別のお客様がお申し込みになられまして…」

　今年1月中旬の日曜日。携帯電話を取ると、仲介会社の担当者の申し訳なさそうな声が響いた。東京都内で中古マンションを探す真田隆さん（32歳、仮名）。結婚を機に、賃貸マンション暮らしをやめ、マイホームを手に入れようと昨年の暮れから物件探しを始めた。「無理をして高い新築を買うよりも、中古マンションで十分」と考え、物件探しを続けていた。

　だが、ここ数カ月、彼は中古マンションの“買い負け”が続いている。

希少物件は買いが殺到

　仲介会社が断ってきたのは、目黒区・武蔵小山の物件だった。長さ1kmにわたって続く「武蔵小山商店街パルム」で有名な武蔵小山。大手町まで約30分の利便性もあり、人気が急上昇しているエリアである。

　この武蔵小山駅から徒歩十数分の閑静な住宅街に、築30年、60m2の中古マンションが約3000万円で売りに出された。広々とした12畳のLDK、フローリングの洋室2つに便利な納戸がつく。築年数は古い旧耐震物件だが、武蔵小山では値頃感がある。

　「これは良さそうだ」。真田さんはすぐ仲介会社に連絡を取り、内覧のスケジュールを決めた。物件情報は出たばかり。インターネットの不動産情報サイトにもまだ掲載されていない。担当者も得意顔で「お客様が一番手です」と言う。ところが、物件を見学し、「帰って検討します」と別れた数時間後。かかってきたのは、担当者からのすげない電話だった。

　この物件だけではない。閑静な住宅街として城南エリアでも屈指の人気を誇る目黒区・学芸大学。昨年11月、駅から徒歩十数分の中古マンションが売りに出た。築35年を超えるが、60m2の2LDKで3000万円を切る価格設定。すぐさま仲介会社に内覧の予約を取りつけたが、その日が来る前に契約申し込みが入った。

　若者に人気の世田谷区・三軒茶屋。徒歩10分、55m2の2LDKで3500万円弱。内覧を済ませたその日の夜に、やはり断りの電話が来た。

　まだある。今年1月、京王線下高井戸駅から徒歩圏内、築35年、60m2の2LDK。「募集中」という言葉を確かめて、即座に内覧の申し込みをしたが、これもタッチの差で契約申し込みが入った。

　「出せば右から左に売れていく」。ある仲介会社の担当者は今の中古マンション市場をこう評した。細かく検討する間もなく物件が売れていく現実を目の当たりにした真田さんには、決して大げさな表現とは思えない。金融危機後、かなりの冷え込みを見せた都心部の不動産市場。だが、この“一角”だけは活況を呈している。

首都圏から消える新築マンション

　真田さんが経験したのは、決して局地的な現象ではない。

　不動産向けマーケティング情報を提供するアトラクターズ・ラボの沖有人代表は、「2009年は中古の成約件数が新築を逆転した」と説明する。「三井のリハウス」ブランドを展開する三井不動産販売では、2009年度の中古取引の成約件数が過去最高を記録する見込みだ。

　「昨年の夏頃から中古マンション相場はじわじわと上昇している」。5万件以上の中古マンションを扱う不動産情報サイト「HOME’S」を提供するネクストの青木純・流通事業部長が言う。右上のグラフをご覧いただければ分かるように、アトラクターズ・ラボが東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータを基に作成した中古マンションの価格指数は、2009年に入ってじわじわと上昇を続けている。

　例年1〜3月は引っ越しシーズンに当たり、物件の流動性は高まる傾向にある。それでも、現在の中古マンション人気は、決して季節要因だけでは説明できない。背景には、2007年以降、国内マンション市場を揺さぶった環境の変化がある。

　1つは、2007年6月に施行された改正建築基準法だ。耐震偽装事件を機に、建築確認の申請手順が厳格化された。このため、計画通りにマンションを着工できないケースが続出。建築計画が遅れたために資金繰りがつかず、経営に行き詰まるマンションデベロッパーも現れるほどだった。

　それに追い打ちをかけるように、世界的な金融危機が勃発した。投資マネーの受け皿だった国内不動産から資金が引き揚げられ、マンションバブルは崩壊。改正建築基準法の影響で弱っていたデベロッパーの経営を直撃した。新興のデベロッパーを中心に破綻が相次いだのは、記憶に新しい。

　国土交通省によれば、2006年のマンションの新設着工戸数は約24万。それが、1年後の2007年には約17万と3割近く落ち込んだ。

　「一般に、マンションは土地の手当てから竣工まで2年程度かかる。2007〜08年の新築着工激減の影響が、本格的に出てきたということ」。中古マンションの再生を手がけるインテリックスの山本卓也代表は言う。

　無論、都心部でマンション建設が完全に止まったわけではない。だが、新興デベロッパーの多くが淘汰された今、建設が進んでいるのは、三井不動産や三菱地所といった資本力のある大手の物件が少なくない。これらのマンションは4000万円以上の高額物件が多く、購入できる所得層は限られる。

　欲しいエリアに新築マンションが建つ機会は極端に減ったうえに、建設計画が持ち上がっても、高すぎて手が出ない――。そんな事情を抱えた消費者が今、こぞって中古マンションに流れ込んでいる。その結果が、中古相場の上昇となって表れているのだ。

　さらにこの中古マンション人気、一過性の現象と見る関係者は少ない。「そもそも住みたいエリアに新築はほとんど出ないうえに、将来不安で高額な住宅ローンは組みにくい。半面、価値観とライフスタイルの多様化で20〜30代を中心に中古に対する抵抗感が減ってきた」と、リクルート住宅総研の島原万丈・主任研究員は言う。消費者の主導する中古マンション人気が、今後さらに広がるのは間違いなさそうだ。

　となれば、供給側も変わらざるを得ない。新築マンションの販売に傾注してきたマンションデベロッパーは、根本的な戦略見直しを迫られるだろう。それは、新築住宅着工を景気刺激の拠り所としてきた国の政策にも当てはまる。マンション業界で進む産業構造の変化が与えるインパクトは、決して小さくない。
　

コメント
01. 2010年2月07日 21:17:44 日経の記事ですからね。 信用度50％と言うところか。 皆さん煽られないようにね。
02. 2010年2月07日 23:41:13 中古マンションは、修繕などの管理計画がどうなっているか、念入りに調べてから 購入しないと、後で、ひどい目に遭います。 中古マンションが売れていることが事実なら、それは投機目的ではないのかと 疑います。だれが買っているのか興味があります。
03. 2010年2月08日 02:01:24 業者から見れば、いつでも買い時ですよ〜 少子化で人が少なくなる、かつてのニュータウンはもぬけの殻・・・ そんな高いもの買わなくても・・・
04. 2010年2月08日 18:56:37 どうせエコポイントとかに踊らされてる人（多くの日本人、東京の田舎者）が見栄と羞恥心で大枚叩いてご購入（物の価値が分からない幸せな人、プリウスが好き！アクオス４２型が好き、築３０年の廃屋が好き、・・）good luck
05. 2010年2月08日 20:33:53 よく売れてるよ。区分以外でも質のいい賃貸マンション一棟売りは1億位なら投資目的で個人が買う。それよりさらに質が高いものは年金資金が買っていて値上がりしてる。賃金労働者諸君は雇用不安や賃金が下がったりして悲観的なのかもしれないけど、景気は持ち直している。自分達の境遇が不遇だから破滅願望が合って悲観的になるんだろうけど、哀れなもんだね。
06. 2010年2月08日 22:15:48 日経は嘘半分は納得です アホらしくなって新聞やめました。
07. 2010年2月08日 23:08:54 捏造くさい
08. 2010年2月08日 23:43:35 資産バブルと推測します。 ドルのキャリートレイド（現在は、逆転現象で、円のキャリートレイドの時と同じように、ドル高が起きている）の結果とすると、バブルは間もなく破裂することになります。労働者の皆さんは、ババを引かないようにしないといけませんね。中古マンション転がしが行われているだけかもしれません。 ドルキャリートレイドの逆転現象は、円のそれを遥かに超える規模の破壊現象を もたらすことになります。今日ある金融システムは存在しないことでしょう。
09. 2010年2月09日 06:12:33 この手の資産を保有していると、不動産屋の勧誘電話で景気の動向がある程度は 掴めるよ。勧誘してくる新規の電話番号を、次々に着信拒否設定することが 最近ふえたな。ただ、不動産屋も泡の如く設立と倒産が多くなってきているね。
10. 2010年2月10日 09:01:40 円が買い時でしょう。 日本で、円買うと、１００円が１００円だった！ だから、僕は、この１００円を大切にしたい。 アメリカにお願いされたら、アメリカ国債買うか？それまで待ってようと思う。

11. 2010年2月10日 09:27:26 日経新聞は日経経団連新聞と比喩されるように経団連の機関紙です。情報にはかたよりがあることを意識して記事を読む必要があります。 大切なことはなにが書かれているか、ではなく、なにが書かれていないか、を考えることだと思います。 わたしもマイホームがほしいです。 グットラック！！
12. 2010年2月10日 21:20:38 マンション転がしで利益が出るほどではないでしょうが、 中古がよく売れているのは間違いないのでは？ 都心部で日照・眺望などの条件が良く 相場どうりの値段が付いているとすれば 内覧初日に手付けが入ると思いますよ。 いわゆるゴミ物件でもはけている状態だと思います。 5〜60km圏内でも同じだと思います。 1億くらいの投資物件などは条件がよければもっと早いでしょう。 きっとオリックスぼろ儲け状態ですね。 たぶん現場の方も同意見ではないかと思います。
13. 2010年4月29日 19:41:32: K4jdS0ItOc 要するに、提灯記事の類。日経だけに、業者とタイアップしている可能性大。老朽化した集合住宅、　前の住人や隣人が自殺や孤独死していたら、即、呪怨の世界。

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