(回答先: ファーストリテイリングの柳井正会長兼社長：　バングラデシュのグラミン銀行と合弁会社　（くまにち　 投稿者 hou 日時 2010 年 7 月 31 日 08:01:11)

http://www.citibank.co.jp/ja/deposits_investments/mutualfunds/feature/index.html

実物不動産市場は今まさに底入れ局面

実物不動産市場が底入れし始めているとのことですが、グローバル・リート市場への影響は？

リートの価値は保有する不動産の価値に依存します。不動産価格は金融危機前から直近まで2〜3年のスパンで下落してきましたが、地域によっては既に不動産価格は上昇しています。グローバルでも底入れし始めており、底入れが近いと言えます。不動産価格の回復はリート価値の上昇につながると考えられます。

不動産価格の回復は、何によってもたらされているのですか？

不動産価格は、不動産という実物資産の生みだす収益見込みの影響を受けます。不動産価格が回復し始めたのは、不動産ファンダメンタルズ※の回復が確認され始めたからです。

不動産ファンダメンタルズの回復度合いを測る指標として重要なものは何ですか？

GDP成長率や雇用統計といった経済指標です。景気の拡大により不動産への賃貸・購入ニーズは高まります。雇用の増加はオフィススペースに対する需要を高め、賃料や稼働率の上昇によって不動産の生みだす収益が高まります。既に2009年後半から、米国を初めとした主要国で雇用が増加基調に転じており、リートのファンダメンタルズは回復しています。

※ 不動産ファンダメンタルズ：空室率（稼働率）、賃料水準、需給
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不動産証券投資の魅力

不動産証券投資の魅力の一つである利回りの状況はいかがでしょうか？

弊社の推計では、1990年以降一貫してグローバルリートの配当利回りは一般株式よりも高く、平均して4.1％程度上回ります。また現在の配当利回りを加重平均で見ると、各国国債の利回りを上回る魅力的な水準です。

現在の不動産市場環境を踏まえた不動産証券投資の魅力についてお聞かせください。

リート各社の保有する不動産が生みだす収益が改善基調にあります。弊社ではリートの内部成長と呼んでいます。加えて、優良なリート各社は物件を魅力的な価格で取得しうる外部成長の機会にも恵まれています。
弊社推計では、2008年の金融危機以降、上場不動産会社は590億米ドル（約5.5兆円）の増資を行い、また主に無担保普通社債で2009年初以降、300億米ドル（約2.7兆円）の調達も行っています。上場不動産会社はこうした資本市場へのアクセスにより、未公開会社や私募不動産ファンドが資金調達に苦労する中で、優位な立場で新規物件の取得を行い始めています。これら内部成長と外部成長によってリート各社は今後2〜3年にわたって収益性を高め、配当の更なる向上を図るものと考えます。
　

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