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悪いニュースの次には、良いニュースが出てくるのが経済の常だが
今の米国の長期金利上昇は、このような単純な景気回復で説明できるのか
それともFRB緩和による通貨信認低下が主因なのかで、解釈は世界中で二つに割れている
後者であれば、NewNormal側の株売債券買メインのファンドの勝利となるのだが
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住宅市場深刻さも一息か
2010/12/19 (日) 08:00
今週は22日夜（日本時間23日午前0時）に中古住宅販売件数（11月）、
23日夜（日本時間24日午前0時）に新築住宅販売件数（11月）が発表される。
前回（10月分）の数字は、中古、新築とも弱めの数字となり
米国の住宅市場の深刻さを浮き彫りにした。
住宅販売は、今年の4月に住宅取得に伴う減税措置が終了し、
それまでの駆け込み需要の反動もあって、以降大きく低下。
中古住宅販売件数は7月分の数字において、
過去最大の下げ率となる前月比27%減で
水準としても1999年の統計開始以来最低となる384万件（年率換算）を記録。
新築住宅販売も8月分の数字において
こちらは1963年の統計開始以来最低となる27.5万件を記録と
共に夏ごろに最低な状況を経験。
その後、一旦戻したかに見えましたが
戻り基調は続かず、
10月分の数字で中古、新築共に再び悪化と言う状況に陥っています。
今月始めにでた米雇用統計が弱い数字となった事（働いてないと家を買わないのは米国でも日本でも同じです）
長期金利が上昇傾向にあり、住宅ローン金利に悪影響を与えている事、
そもそも住宅ローンの審査が厳しくなっていて、借りれる家計が減っている事などが
住宅市場にのしかかっており、
なかなか本格回復に迎えないのが現状です。
そうした中で今回は
中古住宅販売が471万件と、前回の431万件から結構な回復期待。
もし予想通りの数字が出ると
500万件台を死守していた今年6月以来、5ヶ月振りの高水準となります。
新築住宅販売は30万件と、こちらも前回の28.3万件から回復して
なんとか30万件の大台に乗せると言う見通しです。
住宅販売の数字に先駆け、先週16日に発表された住宅着工（11月）の数字は55.5万戸と、
予想の54.5万戸、前回の51.9万戸（速報ベース、16日に53.4万戸に上方修正）は
なかなかの結果。
内訳を見ても、
ぶれのおおきい集合住宅ではなく
一戸建ての数字が前月比+6.9％と好印象な結果となっています。
今月出た重要指標の中では
小売売上の数字も悪くなく、
個人のマインドは少しずつではありますが良化している印象。
住宅市場は2007年からのサブプライム問題を引き押した張本人だけに
ここの底打ちは、2011年を占う意味でもとても重要ですから
きちんと結果を追っていきたいところです。
米11月住宅着工、3カ月ぶり反発で底入れか＝一戸建てが牽引
2010/12/17 (金) 07:56
−建築許可件数は4％減＝19カ月ぶり低水準−
【2010年12月17日(金)】 − 米商務省が16日発表した11月の住宅着工件数は、前月比3.9％増の年率換算55万5000戸と、2009年4月以来1年半ぶりの低水準となった前月（10月）から3カ月ぶりに反発したことで底入れしたと見られている。
また、市場予想の54万5000戸を上回ったほか、前月の着工件数も前回発表時の前月比11.7％減の51万9000戸から同11.1％減の53万4000戸に上方改定されている。
住宅着工は、政府の住宅取得減税が4月末に終了したあと、5、6月と2カ月連続で減少し、7月以降盛り返したが、9-10月にブレーキがかかっていた。
また、明るい材料としては主力の一戸建ての着工件数が前月比6.9％増と、増加に転じ、全体の数字を押し上げた点だ。前月は同2.7％減だった。
一方、月ごとに変動が激しい2世帯以上の集合住宅は3カ月連続の減少となった。しかし、エコノミストは、集合住宅の着工件数が12月に本来の姿に戻れば、一戸建ての着工件数はこのところ安定的に推移していることを考えると、12月の着工件数は60万戸の大台を突破する可能性があると見ている。
ちなみに、一戸建ては、6-10月の過去の実績を見ると月42万7000戸〜45万戸のレンジで安定的に推移しており、11月はこのレンジを突き抜けた形になっている。ただ、中古住宅の過剰在庫水準が依然として高いため、急激な回復は望めないと見られている。
■建築許可件数、減少に転じる＝うち、一戸建ては増勢続く
一方、住宅市場の先行指標である建築許可件数は前月比4％減の53万戸と、減少に転じ、2009年4月以来19カ月ぶりの低水準となった。
前月は10-11月の不需要期にもかかわらず、同0.9％増の55万2000戸（改定前は同0.5％増の55万戸）と、9月の17カ月ぶりの低水準（前月比4.2％減の54万7000戸）を脱してサプライズとなったのとは対照的だ。
しかし、一戸建ての建築許可件数が前月比3％増の41万6000戸と、前月の同0.5％増の40万4000戸に続いて2カ月連続の増加となった点は特筆できる。集合住宅は5世帯以上が同24.2％減、また、2-4世帯が同16.7％減と急減した。
9、10月の住宅着工件数の2カ月連続の減少は、住宅取得減税が打ち切られた4月に記録されたピーク（67万9000戸）からの反動減の影響が続いていたことを示したが、11月はその影響も薄れた格好だ。
住宅減税が終了した4月以降は、5‐7月の3カ月間だけで着工件数は20％も減少したが、11月現在では、4月のピーク時を18％下回っており、反動減はやや薄れ始めている。
また、過去4カ月（8‐11月）の長期トレンドで見ると、月平均は57万6000戸で、10月までの4カ月間の同57万4000戸を0.3％上回っており、また、過去2年間の平均である57万5000戸も上回り、緩やかながら増加傾向にある。しかし、健全な着工水準といわれる年率100万戸を 42％も下回っている。
■一戸建て、7％増＝集合住宅は3カ月連続減少
着工件数の内訳を見ると、2世帯以上のアパートなどの集合住宅は、前月比9.1％減の年率換算9万戸と、前月の35.7％減に続いて3カ月連続の減少となった。これは、8月の集合住宅が同48％増の18万2000戸に急増した反動が続いているといえる。
特に、集合住宅のうち、5世帯以上の集合住宅は同18.2％減の7万2000戸と、前月の同40.5％減の8万8000戸に続いて3カ月連続の減少となった。前月の大幅減少のあともかなり減少しており深刻な状況だ。
これに対し、全体の約80％を占める主力の一戸建ては、同6.9％増の年率換算46万5000戸と、前月の同2.7％減の43万5000戸（改定前は同1.1％減の43万6000戸）から増加に転じた。
しかし、4月のピーク時の56万3000戸を17.4％下回っており、前年比は7.7％減と、依然、前年割れが続いている。
また、11月の住宅着工を地域別で見ると、中西部が前月比15.8％増と最も増加幅が大きく、次いで、全体の半分を占める南部が同2.3％増、西部も同2.1％増となった一方で、北東部だけが2.5％減と、減少している。
■11月の建築許可件数、4％減＝うち、一戸建ては3％増
一方、着工件数と同時に発表された住宅建築の先行指標である建築許可件数（季節調整値）は、前月比4％減の年率換算53万戸と、市場予想の56万戸を下回った。
しかし、主力の一戸建ての建築許可件数は、前月比3％増の41万6000戸と、2カ月連続の増加となった。
対照的に、集合住宅は前月比23％減の11万4000戸と、減少に転じた。このうち、2-4世帯のアパートは同16.7％減の2万戸だったが、大半を占める5世帯以上のアパートは同24.2％減の9万4000戸となっている。
■建設中の住宅着工件数、依然、過去最低
住宅建築業界は売れ残り住宅在庫を減らすため、着工を抑制している。今回の11月の着工統計でも、建設中の住宅件数は前月比横ばい（前年比18.8％減）の43万3000戸となったが、依然、1970年の同統計開始以来の過去最低を更新している。
実際、商務省が先月24日に発表した10月の新築住宅販売件数（季節調整値）は前月比8.1％減の年率換算28万3000戸と、2カ月ぶりに減少した。これは、過去6カ月中で4回目の減少で、依然として低迷が続いている。
また、10月の販売ペースで計算した新築住宅の在庫水準は8.6カ月分相当と、前月の7.9カ月分（改定前8.0カ月分）相当から大幅に上昇（悪化）し、住宅建築業界が容認可能な水準6カ月分相当を依然、大幅に上回っている。
また、NAR（全米不動産業協会）が先月23日に発表した10月の中古住宅販売件数（一戸建てや分譲住宅、集合住宅など、季節調整値）も、前月比2.2％減の年率換算443万戸と、3カ月ぶりに減少に転じた。
また、10月の販売ペースで換算した中古住宅の在庫水準も10.5カ月分と、9月の10.6カ月分から3カ月連続で低下し、1999年以来11年ぶりの高水準となった7月の12.5カ月分を下回った。
しかし、昨年11月の6.5カ月分を除けば、依然として、過去25年間の平均値である7.1カ月分を大幅に上回っている。また、適正水準とされる6-7カ月分（2005年の住宅ブームのピーク時は4.5カ月分）も上回っている。
■12月業況判断指数、16で変わらず
一方、住宅着工統計の前日（15日）に発表された、住宅業界の業況判断を示す12月初旬のNAHB（全米住宅建設業者協会）住宅建設業者指数は前月と変わらずの16だった。
同指数は2009年1月の過去最低の8からは改善傾向にあるものの、依然、好不況の分かれ目となる50を2006年4月以来56カ月連続で下回り続けている。同指数は50を下回ると、大半が業況の悪化を感じていることを示すが、同指数のピークは2005年6月の72。
この結果を受けて、エコノミストは、新築住宅市場は回復が本格化するには来年末までかかると依然、慎重だ。
■資金調達難や雇用難、デフォルト物件増が住宅回復遅らす
NAHBのボブ・ジョーンズ会長は、「業況判断指数は季節調整済みとはいえ、冬の厳寒期の販売減は、依然厳しい雇用情勢やフォークロージャー物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件の増加、さらには、多くの建築業者は依然、住宅建築に必要な資金調達が困難なため、新築住宅に対する需要が盛り返しても対応できず、住宅市場の回復開始の時期を大幅に遅らせる可能性がある」と懸念を示している。
また、NAHBの主席エコノミスト、デイビッド・クロウ氏は、「12月の業況判断指数は横ばいとなったものの、低水準が続いているのは、消費者も建築業者も米景気が回復してきているという継続的な兆候を見出せないでいるからだ」と述べ、依然として住宅市場の回復が遅れているとしている。
■11月フォークロージャー件数、21カ月ぶりに30万戸割れ
一方、住宅着工を抑制する最大要因となっているフォークロージャー件数（デフォルト通知や競売通知、銀行差し押さえ件数の合計）は21カ月ぶりに30万戸割れとなった。
米不動産調査会社リアルティトラックが16日発表した11月のフォークロージャー件数は前月比21％減（前年比14％減）の26万2339戸と、2008年11月以来2年ぶりの低水準となり、また、2009年2月以来21カ月ぶりに30万戸を割り込んだ。
フォークロージャー件数の前月比21％減と前年比14％減は、いずれも同社が2005年1月に統計を開始して以来、過去最大の減少幅となる。また、これは、11月中に、492戸につき1戸の割合でフォークロージャーが発生したことを意味している。
■"robo-signing"がフォークロージャー減少要因に
内訳は、新規のデフォルト通知件数が前月比21％減（前年比31％減）の7万8955件、競売通知件数も同16％減（前年比横ばい）の11万5956件だった。
また、銀行差し押さえ件数は、いわゆる、"robo-signing"という、専門家の監査を受けずに融資担保物件を差し押さえた問題で、一部の大手金融機関がフォークロージャーの書類審査が適切だったかどうかを確認するための見直し作業に入っており、その間は、デフォルト物件の売却を停止するため、同28％減（同12％減）の6万7428件と、急減した。
同社のジェームズ・サカシオCEO（最高経営責任者）は、「今回調査の大幅減少は全体の7-10％は季節的な影響によるもので、残りは金融機関がフォークロージャーの書類審査が適切だったかどうかを確認するための見直し作業に専念するため、フォークロージャー手続きを止めたためだ」とし、特殊要因による減少だった、と指摘する。
第4四半期（10-12月）のフォークロージャー件数は、この"robo-signing"のあおりで、銀行差し押さえ件数は減少する見通し。同 CEOは、この書類審査の見直しが金融機関の間に広がった場合には、在庫処分だけが先行し、その結果、住宅販売の3分の1を占める格安なフォークロージャー物件の販売が底を尽き、住宅価格の先行きが不透明になると懸念している。（了）
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