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国内のCMBS問題の規模は大したことは無いだろうが
弱い内需では無視できないということか
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日経ビジネス オンライントップ＞投資・金融＞徹底予測2011
* 2011年1月5日 水曜日
* 蛯谷 敏
不動産 富裕層 住宅 在庫 マンション
リーマンショック以降、長らく停滞が続いていた不動産業界。2010年は、東京を中心とする都市部で市況の回復が見られた一方、地方では依然として厳しい状況が続いた。2011年も、この傾向が続きそうだ。
不動産市況の低迷やマンションの在庫処理に追われ、軒並み業績を落とした大手不動産会社各社は、2011年3月期は辛うじて増益を予想する。三菱地所は、2011年3月期の経常利益予想を前期比3.１％増の1210億円。住友不動産と三井不動産も、それぞれ1010億円（同0.5％増）、950億円（同1.2％増）。2010年1月期に経常赤字となった積水ハウスも、2011年1月期は550億円の経常利益を見込んでいる。
在庫をいったん処分したことで2011年は各社とも反転攻勢に出ようとしている。
富裕層の奪い合い
2011年は、大手各社のマンション販売は、富裕層の奪い合いになりそうだ。特に、30〜40代で世帯年収が1000万円前後ある比較的所得の高い団塊ジュニア層に大手マンションデベロッパーは照準を合わせる。
もともと30〜40代は、結婚や子供の誕生で住宅購入を検討する時期に当たる。ところが、2008年のマンションバブル崩壊以降、不動産市況の低迷が続いたため、多くがマンション購入を見送っていた。その層が2010年に入って動き始めている。
さらに、彼らの背中を押しているのが、1％を切る水準にまで低下した住宅ローン金利と、様々な政府の景気刺激策だ。過去最大規模の住宅ローン減税は、2011年は若干減税幅が抑制されるとはいえ、恩恵は受けられる。加えて、贈与税の非課税枠拡大、金利を1％優遇する住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35S」などが購入を後押ししている。
ただし、長期的に見れば、市場の不安要素は増える一方だ。国内の高齢化と人口減少を考えれば、長期的には新築需要は確実に減っていくからだ。
都心では需要が回復しつつあるが、人口減少を考えると先行きは決して明るくない（イメージ写真：村田 和聡）
限られた高所得者層の需要が一巡すれば、市場は再び停滞する可能性が高い。新築需要を刺激する政府の景気対策は、確かに効いている。だが、現在の 30?40代、すなわち団塊ジュニア世代のボリュームゾーンの需要が一巡した後も、同じ政策が通用する保証はどこにもない。既存住宅ストック流通をさらに推進するなど、「脱新築」の政策も強化しなければ、住宅政策はいよいよ手詰まりになる。
オフィス市況に関しても、不透明感は拭えない。停滞する景気を背景に、多くの企業が業務効率化とコスト削減のためにオフィス集約を進めている。その結果、都心のオフィスビルは今、かつてないほどの「空き状態」にある。
オフィスの賃料相場はここ2年で大きく下がっている。リーマンショック前の2007年には1坪当たり8万円という値をつけていた高層ビルのオフィス賃料も今は昔。好立地の高層ビルでさえ、「5万円を超えるとほぼ借り手はつかない」とオフィスビル仲介会社は言う。
CMBS問題が燻る
さらに、オフィスでは空室率とは別の問題も横たわる。商業用不動産ローン担保証券（CMBS）のデフォルト（債務不履行）問題だ。CMBSは、オフィスやショッピングセンターなど、商業用の不動産事業から得られる収益を返済原資とする「ノンリコースローン」の債権を基に、金融機関やファンドが特別目的会社（SPC）を通じて発行する証券を言う。2002年から2007年までの不動産ファンド全盛期、外資系金融機関の多くはファンドなどが購入した商業不動産へのローンを提供し、その債権をCMBSとしてメガバンクや保険会社、地方銀行などに販売した。
その多くが2010年から償還期日を迎える。通常、これらのローンは返済期限が到来すると、いったん、既存の借入金を返済し、再び借り入れる「リファイナンス」を実施する。ところが、不動産を巡る環境は2008年を境に一変。世界的な金融危機によってローンの主な出し手だった外資系金融機関が国内から相次いで撤退してしまったため、借り替え先が見つかりにくくなっている。最悪の場合は、デフォルトするしかなく、CMBSの保有者である銀行や保険会社は損失を被り、発行した金融機関やファンドが傷むことになる。
さらに、デフォルトしたローンの担保物件が、安値で市場に出回ることで、市況が再び悪化する可能性もある。収益が見込めそうな都心の高層ビルを除けば、物件が叩き売られ、物件価値も連鎖的に下がるためだ。2011年は、こうしたオフィス市況の下押しリスクをはらみながらの1年となる。
このコラムについて
徹底予測2011
民主党政権への失望と米国、中国という世界1、2位の経済大国に命運を握られている無力感。2010年の日本は、かつての「ジャパン・アズ・ナンバー1」の理由なき自信から反転し、1億総自信喪失症候群に陥った。
止まらない円高、安定しない政治、稚拙な外交、盛り上がらない内需、改善しない雇用情勢と若者の就職難。不安材料を挙げれば、確かにきりがない。
そんな中でスタートする2011年はどのような年になるのか、日経ビジネスが総力編集した「徹底予測2011」の中から一部の記事を抜粋して紹介する。
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