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米4月新築住宅、2カ月連続増でも依然前年割れ続く
2011/05/25 (水) 17:58

―住宅価格、上昇＝割安な中古選好強まる―

【2011年5月25日(水)】　米商務省が24日発表した4月の新築住宅販売件数は前月比で2カ月連続の増加となったものの、依然として、前年割れが続いて低迷している。一方、住宅価格は銀行差し押さえ物件などの格安物件の市場流入のペースが鈍化したため上昇し、3割以上も割安な中古住宅への取得選好が強まる結果となっている。

　4月の新築住宅販売件数（季節調整値）は、前月比7.3％増の年率換算32万3000戸と、市場予想の30万戸も上回り、水準的には、昨年12月の33万1000戸以来4カ月ぶりの高水準となった。

　これは、前月（3月）の同8.3％増に続いて2カ月連続の大幅増加で、米東部・中西部を中心に襲った大吹雪で過去最低に近い記録を出した2月の27万8000戸から反騰している。

　過去2カ月のデータも上方改定されたのも明るい材料で、2月は前回発表時の前月比13.5％減の27万戸から、今回は同10.3％減の27万8000戸に、3月も同11％増の30万戸から同8.3％増の30万1000戸となっている。

　しかし、今回の4月のデータは、前年比では23.1％減と、3月の同21.8％減に続いて、依然、大幅に前年水準を割り込んでおり、また、過去3カ月（2-4月）の月平均販売件数も30万戸と、前3カ月（1-3月）の同29万6000戸とほぼ変わらず低迷が続いていることに変わりはない。

　ちなみに、新規住宅取得に対する減税措置の効果が薄れ始めた昨年5月以降、販売件数は27万5000‐31万戸の低水準で推移している。

　これは、フォークロージャー（住宅不動産の差し押さえ＝競売）物件やショートセールズ（フォークロージャー手続きに進む前の早い段階で債務者と債権者が協議して住宅を任意売却）物件などのいわゆる、格安なディストレスト物件の中古住宅市場への流入のペースがこのところ鈍化しているものの、水準的には依然高水準なため、新築と中古との価格差が依然大きく、新築住宅購入の意欲が抑えられているためだ。

　一方、季節調整前の原数値では、4月の新築販売件数は前月比14.3％増の3万2000戸と、3カ月連続の増加となったが、前年同月の4万1000戸をまだ22％も下回っており、住宅バブル期の2005年2月に記録した10万9000戸の約3分の1という低水準だ。住宅建築業者は住宅の完成戸数を大幅に絞り込んでおり、新築住宅業界の回復の兆しはまだ見えてないとの見方が続いている。

　このため、エコノミストは2カ月連続で販売が増加したのが本物かどうかを判断するのは時期尚早と、慎重に見ている。また、一部では、住宅市場の本格的な回復は来年にかけてまで見られないという見方や、"健全な"水準である60万戸に戻るにはあと2年はかかると悲観的な見方も変えていない。

■4月中古住宅販売、減少に転じ足踏み状態

　一方、NAR（全米不動産業協会）が19日発表した4月の米中古住宅販売件数は、前月比0.8％減の年率換算505万戸と、前月（3月）の同3.5％増から減少に転じている。

　今年1月は年率換算で540万戸（前月比3.4％増）と、2007年8月以来3年5カ月ぶりの高水準を記録したが、それを35万戸（6.5％）下回り、また、前年比でも12.9％減と、7カ月ぶりに前年水準を上回った1月の6.1％増以降、前年割れが3カ月連続で続いている。

　長期トレンドで見ても、過去8カ月間のうち、昨年10月と今年2月を除いた6カ月は対前月比で増加を示し、昨年夏以降、中古住宅販売市場は回復基調にあるものの、このところの回復力は弱く足踏み状態が続いている。

　中古住宅の販売水準は600万戸が健全水準といわれるが、それを16％も下回っており、昨年7月の直近の景気循環サイクルの谷間（386万戸）からまだ31％しか回復していない。

　4月の中古住宅価格の中央値は、前月比は2.4％上昇となったが、前年比は5.0％低下の16万3700ドルと、依然、前年割れが続いている。このため、住宅購入者は住宅価格が底を打つまで様子見になる可能性もあり、販売件数の減少要因にもなっている。

　また、新たな問題として、中古住宅市場では、販売契約にこぎつけたものの、契約後の住宅価格の値下がりで契約のキャンセルが増えたことも販売件数が低迷している原因と見られている。NARによると、会員企業の11％はこうしたキャンセルがあったことを報告している。また、10％が契約締結の遅れ、14％も契約後に購入価格の引き下げ協議を行ったと指摘している。

■4月フォークロージャー、9％減＝手続き遅延で

　米不動産調査会社リアルティトラックが12日発表した、住宅価格を押し下げる最大要因となっている4月のフォークロージャー件数（デフォルト通知や競売通知、銀行差し押さえ件数の合計）は前月比9％減（前年比34％減）の21万9258戸と、3月の同7％増から減少に転じ、40カ月ぶりの低水準となっている。

　また、フォークロージャー件数は6カ月連続で30万戸割れとなり、前年割れも7カ月連続となった。

　しかし、同社のジェームズ・サカシオCEO（最高経営責任者）は、これは、いわゆる、"robo-signing"という、専門家の監査を受けずに融資担保物件を差し押さえた問題で、一部の大手金融機関がフォークロージャーの書類審査が適切だったかどうかを確認するための見直し作業に入っており、その間は、フォークロージャー手続きやデフォルト物件の売却が停止されるため、見かけ上、減少しているだけで住宅回復による減少ではない、と指摘している。

　実際、1-3月期の銀行による住宅差し押さえ手続きの通知から完了までに要した日数は平均400日で、これは前年同期の340日より約2割も余計にかかっていることからも明らかだ。また、2007年第1四半期（1-3月）の151日の2.6倍にもなっている。特に、ニュージャージー州とニューヨーク州では900日以上と、両州の2007年当時の3倍も日数がかかっているほどだ。

■新築住宅、全地域で増加

　中古住宅の統計は購入契約が完了した時点で集計するが、新築住宅の場合は、契約した時点で集計する。通常、契約してから住宅が引き渡されて契約が完了するまでには1カ月かかるため、新築住宅の統計はまさに現在の状況を示す。その意味で、4月の新築住宅が2カ月連続で増加したことは明るい材料だ。

　4月の新築住宅販売の地域別の販売動向は、主力の南部が前月比4.3％増の16万8000戸となったほか、西部も15.1％増の8万4000戸、北東部も同7.7％増の2万8000戸、中西部も同4.9％増の4万3000戸となっている。

■5月業況判断指数、16＝前月と変わらず

　一方、16日に発表された、住宅業界の業況判断を示す今年5月初旬のNAHB（全米住宅建設業者協会）住宅建設業者指数は前月の16と変わらずとなっている。

　同指数は2009年1月の過去最低の8からは改善傾向にあるものの、依然、好不況の分かれ目となる50を2006年4月以来59カ月連続で下回り続けている。同指数は50を下回ると、大半が業況の悪化を感じていることを示すが、同指数のピークは2005年6月の72。

　また、サブ指数で半年先の業況感を示す期待指数は前月の22から20に、2ポイント低下している。

　この結果について、NAHBのボブ・ニールセン会長は、「中古住宅市場に格安なディストレスト物件が増えて新築住宅との競争が激化していることや、販売契約後の住宅価格の値下がりで契約のキャンセルが増えていること、建築業者も銀行からの融資が困難なこと、政府の住宅支援を減額する動きなどで、住宅建築の先行き見通しが不透明になっている」と、述べている。

　さらに、同会長は「最近のガソリン価格の急騰で、消費者は一段と住宅購入に慎重になっている」とし、新たに原油高騰によるガソリン価格の上昇も市場悪化要因となっていることを指摘している。

■在庫、6.5カ月分に低下＝容認水準に接近

　また、4月の新築住宅の売れ残り住宅在庫（着工前や建築中の住宅も含む）は、前月比2.8％減の17万5000戸と、昨年6月以降11カ月連続の低下となり、依然、1967年12月以来43年3カ月ぶりの低水準となっている。前年比も19.4％減と依然、前年水準を下回っており、懸命な在庫減らしが続いている。

　4月の販売ペースで計算した在庫水準も6.5カ月分相当と、前月の7.2カ月分相当から大幅に低下（改善）、昨年4月以来1年ぶりの低水準となり、住宅建築業界が容認可能な水準6カ月分相当に接近した。また、最悪だった昨年1月の12.4カ月分（34万戸）を大幅に下回っている。

　エコノミストの中には、在庫水準の低下傾向で、新築住宅の販売が上向けば住宅建築が動き出す可能性があるとの見方も出てきている。

　内訳を見ると、建築中の住宅在庫は前月比2.5％減の7万8000戸と、依然、過去最低水準となっており、また、完成済みの住宅在庫も同8.2％減の6万7000戸と、1999年8月以来11年8カ月ぶりの低水準で、住宅メーカーは在庫減らしに懸命になっていることを示している。

　しかし、住宅が完成してから実際に売れるまでに要する月数（中央値）は、4月は8.8カ月と、前月の8.7カ月（改定前は8.5カ月）を上回り、3カ月連続で上昇（悪化）している。通常は5カ月なので、依然、販売に手間取っている状況は続いている。

■新築住宅価格、4.6％上昇＝中古より33％割高

　一方、4月の新築住宅価格の中央値（季節調整前）は、前年比4.6％上昇の21万7900ドルと、前月の同4.6％低下から3カ月ぶりに反発した。また、前月比でも1.6％上昇と、前月の同15％低下からは反発した。これは、4月のフォークロージャー件数が前月比9％減と、格安な物件の流入が鈍ったことが大きい。

　しかし、中古との比較では、依然として、4月の中古住宅の中央値16万3700ドルを33％も上回っている。これは健全な市場環境では中古と新築の価格差は15％といわれるが、依然として、その2倍以上にも格差が広がっていることを示しており、新築住宅の価格は中古住宅並にまで十分低下しなければ需要は喚起されないとの見方がある。

　価格帯の内訳は、20万ドル以下の格安物件の販売比率が前月の44％から43％に、また、20万-40万ドルの比較的高額な物件も前月の47％から43％に低下した一方で、40万ドル以上の高額物件が10％から15％に拡大し、全体の住宅価格を押し上げている。　（了）

2011年 5月 26日 7:32 JST　
　4月の米耐久財受注は、東日本大震災による自動車生産の遅れや航空機需要の落ち込みから、市場予想を大幅に上回る落ち込みを記録し、昨年10月以来最大の落ち込み幅となった。

　米商務省が25日発表した4月の製造業耐久財受注額は前月比3.6％減少、季節調整ベースで1898.9億ドル（約15兆6000億円）となる一方、出荷額も前月比1％下落した。

　ダウ・ジョーンズ経済通信がまとめたエコノミストの事前予想では2.1％の減少だった。

　民間航空機の受注が30％減と大幅に落ち込んだ上、東日本大震災の影響で自動車と同部品の受注も大きく減少した。ＪＰモルガン・チェースは事前のアナリスト分析で「3月の日本の大震災とそれに続く津波の影響で、4月の米国における自動車生産の部品の供給網が寸断された」としていた。

　ただ、輸送機器を除いた受注額でも3月は前月比2.5％増えていたのが、4月は同1.5％の減少。設備投資の先行指標となる航空機を除く非国防資本財受注も2.6％落ち込んだ。国防関連資本財受注は5.8％、資本財受注は7.1％それぞれ減少した。

　4月は落ち込んだものの、今年に入って米国の製造業部門は全般的には堅調だ。2月に前月比1.1％落ちたものの、1月と3月はそれぞれ4.0％、4.4％と大きく伸びている。

　［国連　２５日　ロイター］　国連は２５日、昨年１２月に出した「世界経済情勢と見通し２０１１」の中間見直しを発表し、米ドルの主要通貨に対する価値が下がり続ければ、米ドルに対する信頼の危機、さらには米ドルの「崩壊」が起こりかねないと警告した。

　中間報告は、主要通貨バスケットに対するドル相場が１９７０年代以来の水準に低下したことを挙げ、このトレンドの一因に、米国とその他主要国との金利差、米の公的債務の維持可能性に関する懸念の高まりがあると指摘。

　「（予想される）外貨準備の一段の価値低下が起これば、それをきっかけに準備通貨としての信頼の危機が生じ、国際金融システム全体がリスクにさらされる」とした。

　中間報告はさらに「米ドル崩壊という依然漠然としたリスク」と指摘。

　報告のとりまとめに関わった国連のシニアエコノミスト、ロブ・ボス氏は、ロイターに、新興国が大規模なドル売りを始めれば、そのリスクが表面化するとの見方を示し、「崩壊が差し迫っているとは言わないが、その要因が積み上がっている。他の要因が迅速に改善しなかったり、米政府が債務を返済できないといった事態となれば、早期に現実のものとなり得る」と述べた。

　かねてより国連のエコノミストの間では、米ドルが今後も唯一の準備通貨であるべきか問う声が出ていた。

　＜資産バブル＞

　中間報告は、世界経済に関し、２００８年の金融危機からの回復が中国、インド、ブラジル主導で続いていると評価したものの、３カ国についてはインフレや資産バブルの懸念を理由に成長見通しに陰りがみられる、としている。

　世界の成長率は、２０１１年が３．３％、２０１２年は３．６％と予測し、昨年１２月の予測（２０１１年＝３．１％、２０１２年＝３．５％）から若干引き上げた。

　国連の世界成長率予測は、計算に使う為替レートが国際通貨基金（ＩＭＦ）や経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）と異なるため、低めになっている。

　米国の国内総生産（ＧＤＰ）伸び率予測は、２０１１年を２．２％から２．６％に上方修正し、２０１２年は２．８％で据え置いた。

　日本については、３月の東日本大震災を踏まえ２０１１年の予測を０．７％に下方修正した。

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