１０月２３日、サマーズ元米財務長官は、米景気の回復には住宅政策の発想転換が不可欠だと考える。米マサチューセッツ州で２００５年６月撮影（２０１１年　ロイター/Jessica Rinaldi）
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　ローレンス・Ｈ・サマーズ

　［２３日　ロイター］　金融危機の皮肉な点は、過度の自信、過度の借り入れや貸し出し、過度の支出が原因であるにもかかわらず、それ以上の自信、それ以上の借り入れや貸し出し、それ以上の支出を通じて解決せざるを得ないことだ。　

　米国が政策ミスを犯したのは、こういった当然の理屈を認識できなかったためだ。危機を予防する政策は、危機以前に実施すれば効果があっただろうが、人々の自信喪失や需要不足によって経済が著しく圧迫されている現状では、そういった政策は逆効果となる。

　実際の生産と生産能力のギャップが拡大しているほか、財政政策が緊縮的なものに転じ、リスクテイクを抑えるために規制策が強化され、過剰流動性への懸念で金融緩和が思うにまかせない状況においては、なおのことそう言える。

　米国の住宅政策、とりわけ連邦住宅抵当金庫（ファニーメイ）と連邦住宅貸付抵当公社（フレディマック）をめぐる政策は、危険な政策の見本のようなものとなった。

　新築１戸建て住宅の建設件数は、２０００年代半ばの年間１７０万戸から、現在は４５万戸まで減少している。１９９０年代には住宅着工件数が年間１００万戸を大幅に上回っていたことを考えれば、現在の建設セクターの縮小とバブル期における過剰な建設は、大規模なＧＤＰギャップを生み出す最大の要因となっている。

　多くの人々が自宅を失った結果、消費者が保有する富は過去５年間に７兆ドル以上減少した。それに加え、住宅価格の見通しが依然としてはっきりしない上、低コストで住宅ローンを借り換えることも難しいため、耐久財への支出が冷え込んでいる。　

　出口の見えない住宅セクターの低迷は米国の金融機関にとって大きなリスク要因で、ローン金利を高止まりさせる一因となっている。

　今にして思えば、金融機関や連邦住宅金融局（ＦＨＦＡ）をはじめとする金融監督機関が「住宅価格は上がると同様に下がる場合もある」という認識の下で積極的な信用供与策を講じ、政府系住宅金融機関（ＧＳＥ）がローンの組成や回収に慎重に対応し、関係機関すべてが「詐欺的な」行為に目配りしていれば、事態は今ほど深刻なものにならなかったに違いない。

　現在の大きな課題は、米国経済の足を引っ張っている住宅セクターをいかにして立て直すかということだ。米国では事実上すべての住宅ローンを連邦機関が提供あるいはＧＳＥが保証しているため、それは必然的に政府の政策となる。　

　残念ながら、過去数年の政策は、それまでの政策ミスの後始末に追われ、ＧＳＥに関する政策の決定は、人々の幅広い利益をさほど考慮しない監督機関であるＦＨＦＡに委ねられてきた。ＦＨＦＡはＧＳＥが米国の住宅市場安定のために行動するのを支援せず、ＧＳＥの利益が住宅市場の回復に左右されるという現実も考慮してこなかった。　

　彼らは住宅市場の安定に配慮することはせず、環境が変化したにもかかわらず、モーゲージファイナンスを経済政策の重要な要素と考えるよりも、住宅保有者や金融機関のモラルを問う材料として用いた。　

　これらのアプローチを改めるには、多くの面で政策変更が必要となる。　

　第１に、そしてこれがおそらく最もファンダメンタルな問題だが、現在は住宅購入を検討している人々への信用供与基準があまりに厳しすぎる。その結果、住宅需要が冷え込み、価格下落や差し押さえの増加を招き、信用基準のさらなる引き締めという悪循環につながっている。

　公表されているデータによると、２００４年の住宅ローン申請者は、平均的に見て最もリスクが高い人々だった。現在は過去のバブル期に比べ、住宅価格がさらに３５％下落するリスクははるかに低くなっている。　

　第２に、オバマ大統領が雇用対策法案を提出した際に強調したように、ＧＳＥが保証するローンを現在利用している住宅保有者に対し、金利低下の恩恵を提供できないという理由はない。ＧＳＥの立場から見ても、金利を引き下げればデフォルト（債務不履行）リスクが低下するため、好ましい結果を生む。

　しかし、少なくとも今のところ、ＧＳＥはローン借り換えのために高い手数料を要求している上、当初のローンを引き受けた際に誤りを犯した責任をローンの借り手に押しつけようとしているため、借り換えが非常に困難になっている。

　第３に、住宅市場を安定させるには、依然として増加している大量の住宅在庫を処理する必要がある。差し押さえられた住宅は通常の販売プロセスに比べ約３０％低い価格でしか売れず、差し押さえ住宅の在庫が膨らんでいるとの見方が、住宅購入意欲を冷え込ませている。

　差し押さえられた住宅を大量に購入しようとする賃貸業者にＧＳＥが積極的にファイナンスすれば、業者ばかりか住宅市場全体にプラスとなるだろう。

　第４は住宅の差し押さえを防止するという問題だ。その適切な方法を見つけ出すのは難しい。住宅ローン条件変更プログラム（ＨＡＭＰ）をめぐるオバマ政権の政策は、基準が厳しすぎると批判されている。実際のところ、支援を受けている人の多くは、負債を軽減したとしても基準を満たすことができない。

　そのことは、金融システムに打撃を与えずに住宅保有者を支援するのは、言われているよりもはるかに難しいことを意味している。地方レベルでは、試験的に元本を削減する戦略も採用することも妥当性がある。ＧＳＥは試験的な対策に反対する姿勢を取り下げ、より前向きな姿勢を示すことが必要だ。　

　第５に、バブル期に多くの人々が大手金融機関から痛めつけられたことは明白だ。彼らの救済は、公的な政策として妥当だ。だが、過去の問題に関する交渉を認めれば金融システムに大きな打撃を与えかねず、現在の貸し出しに悪影響を及ぼす恐れがある。この問題を早急に解決することは、銀行の株主や住宅市場に等しく恩恵を与える。ＦＨＦＡは現在の不透明感を早急に解消する必要がある。　

　ＧＳＥはモーゲージセクターで群を抜いて重要な役割を果たしているが、他のプレイヤーも建設的な役割を果たすことができる。銀行監督当局は、銀行に対して「第２のモーゲージ」や「ホームエクイティローン」を現実的な方法で提供することを求め、住宅価格を上回るローンを抱えた借り手のローン再編を促す必要がある。　

　連邦準備理事会（ＦＲＢ）もさらなるモーゲージ担保証券（ＭＢＳ）の買い入れを通じ、需要や住宅市場を支える余地がある。　

　それぞれの規制当局が建設的なアプローチを取れば、６カ月以内に政策が著しく改善される可能性がある。政策が市場を支えるものに変更されるとの期待が高まれば、市場の反応はそれ以上に迅速に変化することもあり得る。米国の景気回復を促すには、現在とは大きく異なる政策を進める以外に方法は残されていない。　

　（ローレンス・Ｈ・サマーズ氏はハーバード大学教授。元米財務長官）