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株式日記と経済展望
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賃貸物件の空室率は全国平均で約20％。入居者を獲得
するため礼金、敷金を抑えるなど家主間の競争も激化している
2012年5月6日 日曜日
◆不動産投資の落とし穴 空室・老朽化、リスクに ５月５日 日経新聞
http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A88889DE6E3E2E3E1EAEBE2E2E0E2E7E0E2E3E0E2E2E2E2E2E2;df=3
伸び悩む給料の補填や将来の年金不安に備えようと、会社員ら個人投資家の間でマンションなど不動産投資に関心が高まっている。ただ、不動産は投資金額が大きく、空室発生や家賃下落、老朽化などのリスクもある。不動産投資の注意点をしっかり学んでおこう。
４月の週末。都内の雑居ビルの会議室に数十人の個人投資家が集まり、講師の話に真剣に聞き入った。席を立つ人はおらず、終了後も物件選びなどに関する質疑応答が延々と続いた。
不動産投資に関心を寄せる個人が増えている。ただ、一部には不動産特有の仕組みやリスクについて十分な知識を持たないまま、投資に踏み切る個人もおり、専門家からは懸念する声も出ている（表Ａ）。
■入居者獲得争う
その一つが利回りだ。値上がり益狙いで投資した1980年代と違い、最近は家賃収入をベースにした利回りで投資するのが主流。投資用物件のパンフレットなどには、年間の家賃収入を購入価格で割った「表面利回り」が表示されている（図Ｂ）。
表面利回りは借り手がついた前提で計算されたもの。賃借人が退去すれば収入はゼロ。空室を避けるため家賃を下げざるを得ない事態もありうる。賃貸物件の空室率は全国平均で約20％。入居者を獲得するため礼金、敷金を抑えるなど家主間の競争も激化している（グラフＣ）。
コストも無視できない。購入時には仲介手数料、登録免許税などが価格の10％程度かかるうえ、毎年、固定資産税などの税金が発生する。管理や家賃保証などを専門業者に委託すれば手数料が月家賃の10％前後必要だ。賃借人が退去したら修繕費が10万円以上かかる。「様々なコストを含めた『実質利回り』も見るべきだ」（不動産情報会社のネクスト）。当然、実質利回りは表面利回りより低くなる。
不動産の売買は相対取引であり、物件選定に目利きが欠かせない。管理がいい加減だったり、修繕積立金が少なかったりすれば、多額の修繕費を求められることもある。ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の久谷真理子氏は「エントランス、ポスト、自転車置き場など共用施設のチェックが不可欠」と指摘する。
■ローンは高金利
ローンの利用にも注意したい。会社員は返済能力が高いとされ、金融機関の審査に通りやすい。「退職金や相続などで資産に余裕がある50〜60代は現金で買う。一方、20〜30代は頭金が少ないもののローンで購入している」（マンション販売会社）
マイホーム購入の際に利用する住宅ローンと違い、不動産投資で使うのは主に事業用ローン。金利は一般的に住宅ローンに比べて高く、大半が変動金利だ。金利上昇も大きなリスクになりうる。
資産価値の下落もリスクの一つ。家賃下落などで想定していた収入が得られず、ローンの返済や経費が重荷となる。売却という選択肢もあるが、こちらも簡単ではない。
例えば新築物件は一般的に購入直後に数％、10年後に20％程度価値が下がるといわれる。数年保有後に売却すると多額の損失が発生、負債が残る事態もよくあるという。ＦＰの久谷氏は「不動産は修繕費や返済額などコストが膨らみやすい。資金計画を保守的に立てたうえで投資するのが鉄則」と強調する。
もっとも、不動産投資で成功する可能性がないわけではない。セミナーの講師などを務め、「カリスマ大家さん」と呼ばれる個人もいる。
ただ、会社員が仕事の合間に物件探しなどに時間を割くのは難しい。不動産をもとにした資産運用なら、上場不動産投資信託（ＲＥＩＴ）も有力な選択肢になるだろう。
メリットばかりに目を奪われるのは禁物。リスクやコストを徹底的に検証したうえで、ライフプランや資産運用の目的、資金計画、性格を考えてから臨んでも遅くない。
◆＜ここが反省点＞税・費用との闘い、震災で修繕費も ５月５日 日経新聞
http://www.nikkei.com/money/investment/mandi.aspx?g=DGXZZO4101390002052012000000
2006年から資産運用を目的にマンションへの投資を始めた。首都圏の中古マンションを７戸（約8000万円）、約6000万円を銀行から借りて買った。
不動産は税金や費用との闘いだ。当時は会社員。不動産所得は給与と総合課税され、確定申告時に納税を迫られた。修繕費の計上が過大と税務署から指摘され、修正申告したこともあった。
空室の発生、家賃の引き下げや滞納も経験した。東日本大震災で修繕費もかかった。
４戸を売却し、３戸を所有している。ローンの残額は約1800万円。様々なコストを差し引いた実質的な手取りは月３万円。ローンを抱えてリスクを取ったものの、期待したほど収益が上がらないと思う。
（神奈川県、自営業、40代）
（私のコメント）
日経新聞に不動産投資のことについて書かれていたので、私の体験談を元に書いてみたいと思います。「株式日記」でも不動産投資については何度も書いてきましたが、超低金利時代においては不動産投資は上手く行けば８％以上の利回りで運用が出来ます。しかし失敗することも多いからなかなか手が出しにくいことも確かです。
しかし、サラリーマンを定年まで勤め上げることは、ストレスも多く何時リストラに遭うかも知れません。そんな時に不動産からの収入があればリストラに遭っても困ることは無いでしょう。むしろ不動産投資が軌道に乗れば脱サラして専業にすることもいいでしょう。その為には若い時から自己資金を貯めて少なくとも１０００万円くらいの自己資金を銀行に預金して信用を得ましょう。
若い時なら、サラリーマンをしながらアパート経営も可能でしょう。アパートの一室を自己で使いながら家賃収入も得ることも出来ます。マンション投資なら都心に物件が豊富だから普段から見て回れば掘り出し物があるかもしれません。私もサラリーマン時代でも土日は物件を見て回りましたが、当時は良い物件が無かった。利回りよりも値上がり益を当てにした投資が主流だったからだ。
だから借金も資産のうちと言われて、借金してマンションを買って節税することが流行った。しかし不動産投資は政府が途中で税法を変えてしまうことがあるので注意が必要だ。私のときもバブル崩壊で不動産の値上がりを目的とした投資はダメになり、利回り採算の合う物件を残して、買っておいた土地は全部売り払ってしまった。そして自己資金をプールしておいたおかげで助かった。
だから不動産投資は、失敗だったと分かった時には最低でも転売できるように物件であることが必要条件だ。しかし日銀が資産デフレ政策をとったことで不良化した資産の売却が非常に出来にくくなってしまった。アメリカではＦＲＢが日本の失敗を見て大規模な金融緩和してデフレを防いで資産の流動化だけは確保している。そうしなければ銀行が不良債権を処分できないからだ。
デフレ経済が続いたことで、家賃相場も保証金も大幅な引き下げが行なわれた。ビルの保証金は大きな金額だから資金ショートしたところもあるようですが、自己資金を確保しておいたおかげで私の場合は何とか助かった。アパートの場合は２０年以上経って減価償却も終わって銀行ローンも済んでいるので、家賃＝収入になる。しかし老朽化が激しくメンテナンスが必要になる。
昨日一昨日と、日本の会社は専門家を育てないと書きましたが、不動産会社のサラリーマンに聞いたところで不動産運用のプロではないから、彼らの話を真に受けたら失敗することが多いだろう。株式投資も証券会社の営業マンの言うとおりにやっていたらスッテンテンになるのと同じだ。銀行にしても資金運用の相談をしたところで彼らは素人だから何も分かってはいない。
日経新聞の記事に、「４月の週末。都内の雑居ビルの会議室に数十人の個人投資家が集まり、講師の話に真剣に聞き入った。席を立つ人はおらず、終了後も物件選びなどに関する質疑応答が延々と続いた。」とありますが、講師の話しを聞いても一般的な話だけで実践的な話しを聞くことは難しいだろう。講師も必ずしも専門家ではないからだ。
不動産も満室経営が続けば高利回りになりますが、空室が続出した時の対策が適切でないと失敗することになる。ローンを抱えている時ではローンの支払いで家賃の引き下げもままならない時もあります。そのような時は物件の用途を変えて賃貸に出すのがいいだろう。都内のオフィスビルも最初は事務所ビルとして賃貸に出していましたが、事務所だとどうしても競争が激しくて空室が出る。
そのような時には、場所が良ければ飲食ビルや店舗ビルに用途変更して、逆に家賃の引き上げにも成功することもある。アパートにしてもメンテナンスをまめにして新築同様の品質を保つことが経営の秘訣だ。その為にはリフォーム業者だけでなく自分でも出来る事をしている。さらいは周囲の清掃やペンキの塗り替えなど自分でやるくらいでないと管理が行き届かなくなる。
日経新聞の記事でも、「エントランス、ポスト、自転車置き場など共用施設のチェックが不可欠」と指摘していますが、共用部分の管理が行き届かないと空室の要因になる。このように個人の経営だと管理できる物件の件数も限られるから手を広げすぎないことも大切だ。さらにはトラブルが起きた時には即断即決で解決する能力も必要であり、この点がサラリーマンとは大きく異なるところだ。
「ここが反省点」の記事にしても、８０００万円の資金で一気に７戸のマンションを買ったことが失敗の原因だろう。おそらくワンルームマンションなのでしょうが、マンションの場合は広いほうが潰しが利くから家族向けのマンションを買うべきだったのだろう。広くて場所もよければ事務所として貸すことも可能だろう。ワンルームマンションでは客層が限られるから失敗する。
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