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東京の不動産、デフレでも成熟した市場の魅力
2012年 11月 9日 8:40 JST
東京の不動産市場が回復の兆しを見せている。ただし業界関係者たちは、1980年代のバブル時代の最盛期には戻ることはないと話している。
20年間にわたって地価が下落してきたあと、市場は成熟の時代に入った、と関係者らは述べている。東京の商業ビル用地の地価は1991年のピーク以降、80％近く下落した。ピーク時は銀座の一等地の地価が1平方メートル当たり3850万円（当時のレートで28万4343ドル）にも達したといわれる。一部の報告では、東京中心部の皇居がある土地は、値段をつけるとすれば、米フロリダ州のすべての土地をも上回る価値があるとされたほどだ。
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Tomohiro Ohsumi/Bloomberg
東京都内のオフィスビル（7月）
業界関係者によれば、東京市場は当時、地価は決して下がらないとの揺るぎない楽観論があって、こうした高騰を招いた。一部の銀行は、土地について市場の実勢価格以上を融資すると申し入れたほどだった。
ドイッチェ・アセット・マネジメントの不動産投資部門RREEF（リーフ）リアル・エステートの日本・韓国リサーチヘッド、小夫孝一郎氏は「これが市場のピークだった。われわれは当時のように再び高騰するとは思わない」と述べた。
東京市場は、かつてのバブルが再来するのではなく、穏やかな回復を遂げると予想されている。現在、不動産価格は大幅に下落しており、利回りはより魅力的になった。ダウンタウン（市街地）の不動産の収益率は借り入れコストを4〜5％上回っている。東京は今や他のアジア大都市と比較してそれほど割高ではなくなった。これは昨年3月の東日本大震災と巨大津波が回復を遅らせたことも一因だ。
不動産投資顧問業務を手掛けるMGPAジャパンのマネジングディレクター、Rio Minami氏は「市場の規模、市場の安定性、とりわけイールドスプレッドを考慮すれば、投資家たちはこの市場が無視できないと考えている」 と述べた。MGPAは日本でオフィス物件13棟（うち東京は12棟）を保有している。
しかし、不動産市場はバブル後の不振からついに脱却したと業界関係者が考えたのは、今回が初めてではない。東京市場は2008年のリーマン・ブラザーズ経営破綻に至る3年間、回復軌道にあり、一部の地元関係者はミニバブルと称していた。オフィスの平均賃貸料は2004年10月から31％上昇し、08年8月までに平方フィート当たり644円（現在の為替レートで8.05ドル）にまで上がった。ところがその後、リーマン・ショックを経て現在は469円にまで下落している。
東京の安定を下支えしているのは、市場規模と取引規模だ。隣接する横浜を含めた東京首都圏は、人口3700万人で世界最大だ。内外の投資家たちは強い需要に乗じてなだれ込んだ。不動産サービス会社クッシュマン&ウェイクフィールドによれば、東京は世界的にみて、世界第3位の市場で、今年6月に終わった1年間であらゆる形態の不動産投資額は239億ドルに達した。1位はニューヨークで347億ドイル、2位はロンドンで293億ドルだった。
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東京の商業地の地価推移（1平方メートル当たり）
人口が減少トレンドで経済成長が振るわないだけに、東京市場について、だれもがブリッシュ（強気）というわけではない。不動産顧問会社パシフィカ・キャピタルのセス・サルキン社長は「人口が減少し、物価がデフレにある場合には、不動産が上昇するのは極めて難しい」と述べた。
同社長は、高級物件への移行が既に空室率と低級物件の賃貸料に影響を及ぼしていると指摘、「敗者は特に個人や小企業で、一等地以外に土地を所有している人々だ」と語った。
将来にもっと楽観的な人々でさえ、急速に成長する時代は終わったと言う。
グロブナ−・グループのマネジングディレクター兼駐日代表である廣井康士郎氏は「日本市場は、もはや7％ないし8％という経済成長をバックにして需要が拡大している香港あるいは上海のような市場ではない」と述べた。同氏は同時に「しかし、正しいビルを選び確固たる投資戦略があれば、うまくやっていける市場だ」とも語った。
記者: Kosaku Narioka
http://jp.wsj.com/Finance-Markets/node_545011?mod=WSJWhatsNews
スパークス：復興ホテルファンド第２弾、新生銀など融資−1000室規模
11月９日（ブルームバーグ）：独立系運用会社スパークス ・グループは、東日本大震災の復興支援に向け第２号のホテルファンドを組成、36億円を調達した。復興事業に従事する人々に拠点を提供するのが狙いで、１号ファンドの３倍強の規模。投資家からの出資のほか、新生銀行などが17億円のノンリコースローン（非遡及型融資）を提供、大和ハウス工業などが中リスクのメザニン債７億円に投資する。
阿部修平社長によると、２号ファンドは宮城県内の２カ所に計1000室の宿泊施設を建設・運営する。工期短縮のため軽量鉄骨により大和ハウスが施工し、2013年４月の開業を目指す。融資にはそのほか横浜銀行と七十七銀行が参加、メザニン債にはデンソーとクレックスが投資する。メザニン債の利率は７％、出資への利回りは10％以上を目指す。
阿部社長は９日のインタビューで、２号ファンドは銀行からの低利ローンの提供があり、１号に比べて出資者へのリターンの点では「進歩した」という。スパークスは１億2500万円を出資するほか、金融商品の私募の取り扱いによる手数料と、２号ファンドのファイナンシャル・アドバイザリー報酬を受け取る。
１号ファンドは利率６％のシニア債（８億円）や、稼働率が想定を上回るなど追加利益が発生した場合に最高15％まで受け取れるメザニン債（２億9700万円）で11億円を調達。宮城県名取市内に314室のホテルを10月１日に開業した。
記事に関する記者への問い合わせ先：東京 伊藤小巻 kito@bloomberg.net;Singapore 山崎朝子 tyamazaki@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先：Andreea Papuc apapuc1@bloomberg.net
更新日時: 2012/11/09 14:23 JST
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MD7A6J6K50ZP01.html
オバマ氏再選でも円の上値が重いワケ…続々・需給が告げる円安時代
編集委員 小栗太
2012/11/9 6:00
日本経済新聞 電子版
日銀の金融政策決定会合、10月の米雇用統計、米大統領選と、為替市場参加者が注目するビッグイベントが過ぎ去った。日銀の追加緩和規模が市場の想定範囲内にとどまり、ドル安政策を志向するオバマ米大統領が再選されるなど、市場の当初予想では円買い・ドル売り材料になるはずの結果が相次いだが、意外にも円相場は上値の重い動きを続けている。なぜか。背景を探ると、どうやら為替市場の需給構造の変化を海外の市場参加者も強く意識し始めた影響が表れているようだ。
７日のウォール街。接戦を演じた米大統領選の熱気冷めやらぬニューヨーク株式市場は、寄り付き直後から歓喜とは全く別の異様な熱気に包まれた。下げ幅は100ドル、200ドル、300ドル……。
結局、ダウ工業株30種平均は312ドル安と今年最大の下落を記録した。オバマ氏再選を機に、年明けに減税失効と歳出削減が重なる「財政の崖」への懸念が一気に噴き出した格好だ。
■急落するダウと動かぬ円
一方、ダウ急落を映す相場ボードの傍らで、ほとんど動かなかったのが円相場だ。米株急落にもかかわらず、ドルはさほど売られず、１ドル＝79円台後半の狭い範囲を行ったり来たり。完全に蚊帳の外だった。
オバマ氏は量的緩和第３弾（ＱＥ３）など金融緩和推進派で、為替政策では国内の製造業を重視する事実上のドル安政策を志向する。市場では「オバマ氏なら円高、ロムニー氏なら円安」という見立てが完全に定着していたほどだ。それが蓋を開けてみれば、円高圧力はいっこうに強まらない――。
円の上値が確実に重くなっている。資産買い入れ基金の11兆円増額を決めた10月30日の日銀決定会合後も円買いは続かずじまいで、すぐに80円台を回復した。いったい何が起きているのか。
市場参加者の間で指摘されるのが、以前はリスクオフ要因が飛び出すたびに円買い・ドル売りに動いていた輸出企業の注文がばったり減ったことだ。そのことを裏付ける結果が９月の国際収支にも表れた。
31年半ぶりの経常赤字――。あくまで月ごとの特殊要因を除いた季節調整値での数字だが、その衝撃は計り知れない。ほんの２年前まで日本の経常収支は季調値でも１兆円を超える黒字が当たり前だった。
■ＩＭＦ総会の意外な効用
それが急減したのは、貿易収支が大幅な赤字に転じているためだ。東日本大震災による原子力発電所事故の影響で火力発電用の液化天然ガス（ＬＮＧ）の輸入などが急増。一方で、欧州債務不安の影響から欧州向けの輸出などが一気に落ち込んだ。
実は、円の上値を抑えているのは輸出入構造の変化だけではない。
「欧州の有力ヘッジファンドは日本の需給構造の変化を相当強く意識しているようだ」。10月後半に欧州を訪れた野村証券の池田雄之輔チーフ為替ストラテジストはこう話す。
なぜ海外の市場参加者に日本の需給構造の変化が意識されるようになったのか。池田氏は10月前半に東京で開かれた国際通貨基金（ＩＭＦ）と世界銀行の年次総会が影響しているとみる。
会期中に開いた７カ国（Ｇ７）財務相・中央銀行総裁会議では、城島光力財務相が円高に強い懸念を表明。前原誠司経済財政相も米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長、欧州中央銀行（ＥＣＢ）のドラギ総裁と会談し、脱円高・デフレへの取り組みを訴えた。
ただ、これは表向きのイベント。総会には世界各国の金融関係者が一同に集まる。その際に、日本の為替当局関係者が円安要因に変わりつつある日本の需給構造について説明して回ったのではないか、というのが池田氏の見立てだ。欧州のヘッジファンド関係者との対話の中でそんな空気を感じたという。
■揺らぐ経常黒字国の看板
海外の市場参加者が需給構造の変化を意識すると、円相場にも大きな影響が及ぶ。例えば、欧州不安などでリスクオフ傾向が強まった場合、ヘッジファンドは輸出企業が円買い注文を出すとみて、先手を打って円買いに動く。結果として企業の注文をはるかに上回る円買いが集中し、円高が加速する。それが需給構造の変化で「企業の注文がさほど出ない」との判断に変われば、リスクオフ要因でも円の上値は重くなる。
米大統領選は量的緩和推進派のオバマ氏が再選された＝共同
そこに31年半ぶりの経常赤字という情報が加わったらどうなるか。海外の市場参加者は需給構造の変化をより強く意識するようになるだけでなく、「リスクオフ＝経常黒字国の通貨上昇」という構図さえ崩れ去る。
オバマ氏再選で、今後４年にわたって事実上のドル安政策と金融緩和の積極推進という米国の基本政策が続く可能性が高まった。ほんの数年前までの日本の需給構造であれば、市場参加者は円高圧力を常に意識しながら取引に臨むことになったはずだ。
だが需給構造の変化は、市場に新たな材料をもたらした。日本の市場参加者が考えるよりも早く、海外の市場参加者の意識は変わっているのかもしれない。
http://www.nikkei.com/news/print-article/?R_FLG=1&bf=0&ng=DGXNASFK0803E_Y2A101C1000000
日本株は続落、ギリシャ問題や円高を警戒−輸出や素材、電力下げ
11月９日（ブルームバーグ）：東京株式相場は続落。ギリシャ支援問題による海外株安や為替の円高警戒から、電機や輸送用機器など輸出関連、鉄鋼や非鉄金属など素材関連中心に幅広く売られた。決算を受けて急落した住友ゴム工業をはじめ、ゴム製品も安い。
ＴＯＰＩＸ の終値は前日比4.61ポイント（0.6％）安の730.74と続落。日経平均株価 は79円55銭（0.9％）安の8757円60銭と約２カ月ぶりの５日続落となった。
朝日ライフアセットマネジメントの藤岡通浩常務執行役員は「大きなイベントを通過したことで市場の焦点が再びユーロや米国の財政問題に戻ってきた」とし、「米国の政策サイドが動かなければグローバル景気の立ち上がりが遅れるのではないか」とみていた。
ユーロ圏の財務相らはギリシャ向け支援資金の支払いを12日の会合で承認せず、今月のもっと遅い時期まで先送りする可能性があると、欧州連合（ＥＵ）の当局者が８日、明らかにした。ギリシャの救済条件順守に関するいわゆるトロイカの最終報告を待つ考えだという。
ギリシャ支援について、住友信託銀行の瀬良礼子マーケット・ストラテジストは「16日に大きな金額のギリシャ短期国債が償還されるためそれに間に合うのかなど懸念材料が多い」と指摘。遅れが現実化すればデフォルトリスクの浮上によるユーロ離脱問題が蒸し返されかねないと話していた。
為替市場では、円が対ドルで79円台半ば中心での動きとなり、きのうの東京株市場の終値時点79円90銭に比べ円高水準だった。松井証券の窪田朋一郎マーケットアナリストは、「米連邦準備制度理事会議長の再選観測の高まりから、これまで為替の円安による株高ストーリーを描いていた投資家が修正を迫られてきた」と指摘、国内景気も鈍化する中で「日本株の上値を追う材料は年内なくなった」と付け加えた。
一方、午前に発表された中国の10月消費者物価指数は前年同月比1.7％上昇（市場予想は1.9％上昇）、１−10月の都市部固定資産投資は20.7％増（同20.6％）、10月の工業生産は9.6％増加（同9.4％）だった。東京株市場の終値時点までは、これら指標を受けた中国・上海総合指数 は前日終値をはさんで方向感が出にくかった。
東証業種別33指数 の下落率上位は電気・ガス、ゴム製品、鉱業、鉄鋼、繊維、非鉄、石油・石炭製品、証券・商品先物取引、パルプ・紙、不動産など。半面、空運、海運、水産・農林、情報・通信などは堅調。
東証１部売買代金上位では、ファナック、アイフル、ファーストリテイリングが下げた。ＮＴＴが設備投資の大幅な効率化を発表したことが嫌気されたＮＥＣは急落。半面、株主価値向上や費用削減への取り組みなどが評価されたＮＴＴは大幅高となり、ヤフーとの提携が好感されたグリーも高い。
取引開始とともに算出された日経225オプション11月限の特別清算値（ＳＱ）は、ブルームバーグ・データの試算によると8745円24銭となり、８日の日経平均株価終値8837円15銭を91円91銭下回った。
東証１部の売買高は概算15億2117万株、売買代金は同9334億円。ＳＱ当日で売買代金が１兆円を割り込んだのは８月以来で、売買手控えムードも顕著だった。値上がり銘柄数は337、値下がりは1185。
記事についての記者への問い合わせ先：東京 長谷川敏郎 thasegawa6@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先：Nick Gentle ngentle2@bloomberg.net
更新日時: 2012/11/09 15:31 JST
http://www.bloomberg.co.jp/news/123-MD6XUZ1A1I4H01.html
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