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株式日記と経済展望
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上海の高層マンションは１０年余りで住めなくなる。水の出が悪いシャワー、
溢れるキッチンの排水溝、リビングの壁からも水漏れ。いずれ廃墟の町になる。
2012年12月31日 月曜日
◆世界有数の大都市・上海で「住めない家」が続出 中国のマンションは単なる鉄とコンクリートの塊？ ２月２４日 姫田小夏 [ジャーナリスト]
http://diamond.jp/articles/-/16282
故郷の自宅を目の前に
ホテル住まいをする羽目に
上海の発展のシンボルでもあった高層マンション群、その美しく彩られていた“化粧”が、静かに剥がれつつある。ついに「安かろう、悪かろう」が露呈し、今、「住めない家」が続出しているのだ。
こんなことがあった。在日華僑のＡさんは、この春節を上海の自宅で過ごそうと帰国したのだが、彼は自宅に帰れなかった。理由は「壁の水漏れで住めない」というものだった。Ａさんは「故郷に戻ったというのに自宅に戻れない、まるで旅人のようだった」と振り返る。自分の家を目の前に、ホテル住まいを余儀なくされた。
90年代後半、上海に平米単価5000元で買った60平米の1LDK。築10年が過ぎた今、住まいのあちこちでトラブルが噴出している。水の出が悪いシャワー、溢れるキッチンの排水溝、リビングの壁からも水漏れ…。Ａさんは「新しいシステムキッチンに買い換えればマシになるだろう」と思案した。だが、早い段階でそれがまったく無意味であることが判明した。問題は設備ではなく、「壁の中」に存在していたためだ。
企業の社屋から民家まで
水漏れが社会問題に
建築物の水漏れは上海のいたる所で社会問題と化している。企業もまた、水漏れに悩まされる。浦東の高層ビルに入るＢ社職員は「うちは最上階でもないのになぜか雨漏りだ」と、天井から水が漏れてくる現状を訴える。
日中の建築事情に詳しい専門家は「日本ならポリウレタンやビニール製が使われる配管も、中国では2000年代以降も金属製が多く使われた。錆つきなど劣化が早い」とコメントする。だが、水道管は構造壁の中に埋め込まれ、二次交換ができない。上海の建築物の多くはこうした欠陥を抱えているのだが、所有者に打つ手はない。
他方、上海に訪れた日本人ビジネスマンが必ず尋ねる、こんな質問がある。
「このマンション、築年数ってどれくらい？」――
外見の劣化の激しさに、つい尋ねてみたくなるのだろう。「まあ、2年ぐらいでしょう」と回答すると「それホント!?」と驚愕する。“築浅（ちくあさ）物件”であるにもかかわらず、“築20年ぐらいの中古”に見えてしまうのだ。
前出の専門家は、建築資材の質の低さを指摘する。
「2000年代はバンバン建ててバンバン売る、という現象が上海にも多く見られた。購入者の動機には『住むため』もあったが、『転売』や『賃貸で運用』も多かった。また、デベロッパーが売り惜しみする中で、購入者も品質の良し悪しまでは要求できなかった。建築資材の質の低さには、こうした背景もある」
民工と呼ばれる、建設現場で働く出稼ぎ労働者の仕事のいい加減さもある。所有者たちが内装施工の工程管理に、片時も目を離すことができない（中国では内装は所有者が自分で手配して行う）のは、手抜き工事が当たり前だからだ。
中国では、毎年20億平米の新築住宅が竣工している。100平米を住宅の平均面積だとすれば、ざっと2000万戸が販売されるという計算となり、これは世界のセメントと鉄の消費量の40％に相当すると言われている。だが、建築物の寿命はせいぜい25〜30年程度。イギリスの132年、アメリカの74年に比べると、格段に短命だ。中国では、「建てたはいいが使い物にならない建築物」が少なくなく、建物の処分が問題になっている。（後略）
（私のコメント）
２０１２年にも今日一日となりましたが、最小限度の正月の支度もようやく終わり、ビルの玄関には松飾を飾り、仏壇には鏡餅を飾り、カレンダーなども全部来年用に変えました。最近では松飾を飾るビルが少なくなり、無駄な事には金を使わない合理化が進んでいるようです。だからクリスマスも正月も無く季節感がなくなってきました。
ビルには管理人が必要ですが、設備に維持管理や清掃などしなければ、ビルはゴミの山になり設備は使いものにならなくなります。私自身がビルの経営から清掃まで一人でやっているのですが、管理会社任せになって管理人のいないビルも多くなりました。２ちゃんねるなどでは「引き篭もり」を自宅管理人と呼んでいますが、ビルにはいろいろな設備が設置されているから管理人がいないとトラぶった時の対応が出来ない。
特にマンションなどは住民が２４時間生活しているわけだから、水のトラブルや電気のトラブルなどは年中ある。１０年２０年経つとエレベーターや外壁などがボロボロになって大修理が必要になる。水周りも配管が逝かれて交換しなければならなくなったりしますが、交換を前提とした設計になっていないから、配管を交換したくても出来ないマンションは建て直さなくてはならなくなったりします。
以前にも超高層マンションの事を書きましたが、借りて住むのならともかく資産として購入するのは問題が多い。超高層マンションともなると水が止まっただけでも、電気が止まってだけでも、エレベーターが故障しただけでも使いものにならなくなる。東日本大震災でも浦安の超高層マンションは建物は全く被害は無くても下水が液状化で破損してトイレが使えなくて避難生活が長引いた。
東京も都心などには超高層マンションが建てられていますが、管理は大丈夫なのだろうか？ 給水設備だけでも相当な設備が必要になりますが、住民は毎日風呂に入ったり洗濯等で相当な水を使う。私はアパートも経営しているが給湯器などもガス湯沸かし器で供給しているが数年立てば交換しなければならない。超高層マンションではオール電化で調理から給湯まで電気ですが、レンジも電気給湯器も１０年くらいで交換が必要になる。クーラーなども１０年で交換が必要になる。
姫田小夏氏の記事にもあるように、北京の超高層マンションには「中国品質」の問題があるから、やはり築１０年も経つと住めなくなる超高層マンションが続出しているようだ。欧米では超高層マンションはあまり見かけませんが、中国やアジアの大都市には超高層マンションが林立している。これだけ見てもアジアの新興国では将来に問題が生ずる事を予感させますが、新興国の人ほど超高層マンションに憧れを持つようだ。
しかし実際に住んでみると超高層マンションにはかなり問題があるようだ。もちろん大都市で都心に住む必要のある人は超高層マンションも否定はしませんが、マンションは５階建てから１０階建てくらいが一番効率的ではないかと思う。私はこの方面の事は専門家であり、もしマンションを建てる機会があれば排水道管や水道管やガス管や電気配線などを管理シャフトにまとめて修理交換しやすいように建てたいと思う。部屋の内部も水周りを一つの纏めたユニットにして、２０年３０年経ったらまとめて交換できるようにする。
５階から１０階建てのマンションなら、バルコニーも付けられるし、大修理の時でも足場を組んで大修繕が可能だが、超高層マンションでは締め切りの窓を拭くことさえ大変だ。記事にあるような北京のマンションは修理するよりも解体して建て直すしか無いだろう。しかし超高層ビルを解体するのは高度な技術がいる。
私の住む周辺でも、古くなったビルを解体して建て直しをしているビルがありますが、建物自体が新耐震設計になっておらず、給配水管や電気設備関係の老朽化で建て直したほうが安くつくからだろう。このような事を考えれば超高層マンションを建てることは将来の社会問題になるだろう。超高層と言うだけで維持費や管理費が高くつくし、経年劣化による修理もままならないことがでてくるだろう。
マンションを買うには、姉歯マンション問題の時も書きましたが、耐震偽装問題もあるし、一生に一度の買い物だから自分で勉強しなければなりません。７階建てのマンションなのに一階部分の鉄筋がスカスカなのに変に思わなかったのだろうか？ 鉄筋コンクリートのマンションなら２００年３００年は持つはずですが、資産価値のあるマンションなら転売の時も有利に転売できる。しかし従来の多くのマンションは３０年以上経ったら老朽化して大修繕もならずに解体されるだろう。
◆次世代にも住み継げる、「長寿命マンション」とは ２０１２年２月２１日 不動産流通研究所
http://www.re-port.net/topics.php?ReportNumber=27945
300年資産価値を保つ「300年住宅」
現在、築年数が経ち、躯体そのものや設備が老朽化、大規模な修理や建て替えが必要なマンションが大量に存在している。しかし、工事費を見積もると、修繕積立金では賄いきれず、各所有者が費用を負担するか、新たに借り入れが必要になるケースも多く、住民の合意形成は非常に難しいのが現状だ。
このままの状態が続くと、多くの老朽化マンションが、住宅としての機能を失ってしまい、空室化が進み、スラム化したマンションが増えてしまう恐れがある。こうした問題を解決するために、同社が1989年から提唱しているのが「300年住宅」だ。「300年住宅」とは、300年の使用に耐え、資産価値を保てるマンションのことだ。（後略）
◆タワーマンションの高層階と健康 住適空間
http://sutekicookan.com/%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E3%81%AE%E9%AB%98%E5%B1%A4%E9%9A%8E%E3%81%A8%E5%81%A5%E5%BA%B7
構造的に保障されているのか？長期に渡る維持管理が不明である。 修繕費が突然高騰しだすことは無いのだろうか？
軽量化のため、高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなることが多い。 隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる可能性がある。
同じマンションでも、低層の維持管理費は高層と変わらないことが多い。 （どちらかというと広さ）
同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。 （逆に最上層ではまた高くなったりもする）
景観は一時は良くても、飽きが来たらどう感じるだろうか？ 不安感は出てこないか？
視界の広さ、隣のタワーマンションから十分な距離があるか？ 覗かれるようなことも当然あり得る。
風は大丈夫か？強風でベランダを楽しみたい人は向かないかもしれない。 また風を叩く音も気になる点である。
上層階に住んでいると曇りか雨か天気がよくわからない。
揺れ、長周期地震動は覚悟しているか？家具は固定できるか？
天災の際は部屋にじっとしているか、外に出たら階段で登るのは大変なので 当分戻れないこともある。また消防車両のはしごは届かない。
エレベータの数が１００戸に１機などの物件も存在する。 通勤時など待ち時間は大丈夫であろうか？（エレベータの速度は早い）
気圧の変化が身体に負担をかけるという話もある。自覚する例としては耳の違和感など。 長期的な健康への影響は未知数。（標高ではなく高さの変化という点）
高層階は携帯電話は使用できるか？補助のアンテナ等の設備は十分であろうか？
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