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不動産投信(REIT)値上がりとイオンのREIT進出
http://www.asyura2.com/13/hasan79/msg/389.html
投稿者 taked4700 日時 2013 年 3 月 17 日 14:00:08: 9XFNe/BiX575U
 

今年になってREITの値上がりが目立つ。国際的な資金流入が続いていて、それに日本国内の一般市民層が乗っている形だ。

しかし、ごく常識的に見て、今後大地震が続発し、しかも原発の運転停止はされていても核燃料の乾式キャスクでの保管にはまだまだ踏み切れない日本社会を見ると、とても今後経済が発展するとは思えない。

既に少子高齢化は回復不能とさえ思えるレベルまで進展している。毎年の財政赤字は税収分を上回っている。今までは国内資金で買い支えができたが、もう資金は底をつきつつあり、やっと税制と支出の見直しが始まっているが、それもお茶を濁す程度だ。富裕層への増税は600億円規模であり、所得税増税幅は5%だ。

こんな中、イオンがREIT設立を表明している。3000億円規模の資金調達を見込んでいるそうだ。しかし、その中身を見ると、自社店舗を不動産投信へ売却するというものだ。つまり、今後の日本経済落ち込みのリスクを投資家へ転化するというだけの話だ。

REIT市場の値上がりの仕掛けは簡単だ。仲間内での物件ころがしをやれば、いくら値上がりしても、特に損は出ないからだ。つまり、仲間内で物件をキャッチボールしてどんどん値を釣り上げても、単に仲間内で資金を出しているだけだから、仮に暴落しても元値、つまり、最初に買った値段での損が出るだけで単に仲間内で資金が動いたに過ぎないからだ。日本の一般市民はこういった見せかけの値上がりに自分も便乗できると思って投資をし、つぎ込んだ資金を取られてしまう。つまり、売り逃げをされるのだ。

ミセスワタナベはよほど気を付けないと単に投資資金をかすめ取られるだけだろう。

http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/37347
2013年3月12日付 英フィナンシャル・タイムズ紙)

ミセス・ワタナベが帰ってきた。日本の家計の貯蓄を管理しているこの想像上の人物は、長らく鳴りを潜めていた。円高が進み、海外経済の見通しも悪かった過去18カ月間には、外国証券を3兆6000億円売り越していた。

 しかし、「アベノミクス」の効果が世界第3位の経済大国の消費者や個人投資家にまで及び始め、世界経済回復の期待が膨らみ始めるにつれて、この抜け目のないプレーヤーは世界各国の通貨や債券の市場で再び動き始めている。

ファンドの新規設定が急増

 アナリストたちの説明によれば、日本の個人投資家による海外証券投資の大部分を占める投資信託の市場では、新しいファンドが次々設定されている。

 投信情報サービス会社リッパーによれば、今年2月に新規設定された公募投信は計70本で、1月の3倍以上に上った。野村アセットマネジメントが2月末に発売したブラジルレアル建てのファンドは620億円の資金を集めており、レアル建てファンドとしては3年ぶりの大型設定となっている。

 三菱東京UFJ銀行のグローバル市場調査部門で欧州の責任者を務めるデレク・ハルペニー氏(ロンドン在勤)は、今のところは、既存の海外投資ポジションについては利益の確定が行われており、日本の個人投資家による資金の引き揚げは新規の外国投資よりも多くなっていると指摘する。

 また、証券会社や資産運用会社の話によれば、今年になって外国のファンドから日本に引き揚げられた2050億円の大半は日本の小型株や不動産投資信託(REIT)に流入し、その値上がりを演出しているという。

 だが、流れはすぐにでも変わるかもしれない、とアナリストらは話している。景気ウォッチャー(タクシー運転手や理髪師、ホテル経営者など、景気の動きを間近で観察できる人たちのこと)を対象にした政府の調査の結果が先週発表されたが、これを見る限り、景気の現状はここ7年近くで最も良い状態に改善している。

 首相に返り咲いた安倍晋三氏が、金融・財政両面での積極的な刺激策により景気を浮揚させることを誓った公約が効いている格好だ。

 野村証券が行っている月次の「個人投資家サーベイ」では、最新の調査で「株式」に対する注目度が「預貯金」のそれを上回った。2010年1月の調査開始以来、初めてのことだ。

 「いい兆候だ。新規の投信設定が好調なこと、そして円安がさらに進むと予想されていることから、間もなく(日本からの)資金純流出が見られるだろう」。バークレイズの外為ストラテジスト、ビル・ディビニー氏(東京在勤)はこう述べている。

ドルに続きメキシコペソやロシアルーブルも人気

 こうした動きの恩恵を最もはっきり受けている通貨は米ドルだ。ここ数カ月間は、外国への投資で最も大きな割合を占めている。その大部分は、日興アセットマネジメントが昨年末に販売した「グラビティ・アメリカズ・ファンド」によるものだった。これは米国株式に投資するファンドで、当初設定額は2000億円超という史上第3位の規模に膨らんだ。

 メキシコペソもこの恩恵を享受している。バークレイズによれば、メキシコの資産への個人資金の流入が増え始めた昨年8月以降、ワタナベ家は約660億円を債券ファンドに投じている。

 HSBC投信の営業企画本部長、山本賢司氏は「メキシコは力強く、着実に成長している」と言う。個人投資家向けのメキシコ株ファンドを日本で初めて立ち上げた同社は、このファンドに約30億円の資金を集めている。

 メキシコペソは、日本からの投資資金流入も手伝って年初から対円で13%上昇しているが、まだ上昇する可能性がかなりありそうだと山本氏は述べている。「もし円の見通しに弱気だったら、ドルの代わりにメキシコペソを買ってもいいのではないか?」

 ロシアルーブルにも多額の資金が流れ込んでいる。その主役は売り出し債という、日本の個人投資家に販売される外貨建ての債券だ。

 今年に入ってからのルーブル建て売り出し債の発行額(純額)は2億7500万ドルで、通貨別のランキングで第2位につけている。長らく好まれているブラジルレアル建ての3億7300万ドルには及ばないが、トルコリラ建ての2億5000万ドルは上回っている。

 野村証券のチーフ為替ストラテジスト、池田雄之輔氏は、メキシコとロシアに流れ込む資金の大半は、オーストラリア資産の犠牲の上に成り立っていると指摘する。オーストラリア準備銀行(中央銀行)は2年間利下げを続けており、近く利上げに転じる兆候も見られないため、オーストラリアの債券の魅力が低下したという。

日中関係の悪化でオーストラリア離れに拍車

 だが、これに輪をかけたのが日中間の外交関係の悪化で、投資家は「中国関連リスク」を改めて見直すようになったと池田氏は言う。「日本人投資家は、中国経済に最も敏感に反応する通貨はオーストラリアドルだということを理解した」

 多くの人は、日本からの資金流出が増えることを確信している。日興アセットマネジメントの最高経営責任者(CEO)、チャールズ・ビーズリー氏によると、日銀の新総裁になる黒田東彦氏が実質金利を引き下げることを決意しているため、投資家は近く、現金にしがみつくと罰せられることに気付くかもしれない。

 日銀の統計によれば、家計が保有する金融資産総額1510兆円の半分以上が現預金だ。これに対し、米国では家計資産53兆6000億ドルの14%、ユーロ圏では家計資産19兆ユーロの37%が現預金となっている。

 だが、たとえ2%のインフレを目指す安倍首相の夢が実現しなかったとしても、投資家はどこかに利回りを求めなければならない。ビーズリー氏は「もっと多くのお金を日本から外へ持ち出す必要があるというのが当社の見解だ」と話している。

By Ben McLannahan and Alice Ross
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http://www.nikkei.com/markets/kabu/summary.aspx?g=DGXNASS0ISS16_15032013000000

東証大引け、続伸 海外株高で連日高値 大引けにかけ売買急増
2013/3/15 15:34
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 15日の東京株式市場で日経平均株価は続伸した。終値は前日比179円76銭(1.45%)高の1万2560円95銭と、2008年9月8日以来の高水準を付けた。大引けにかけて商いをともなって急伸し、この日の高値で引けた。海外株高の進行を追い風に日本株買いが加速、主力輸出株や内需株など幅広い銘柄で買いが優勢だった。週間ベースでは277円(2.3%)上昇し、5週連続の上昇となった。

 前日の米ダウ工業30種平均は週間の米失業保険申請件数の減少などを追い風に連日で過去最高値を付け約16年4カ月ぶりに10日続伸した。約5年3カ月ぶりの高値まで上げたロンドンFTSEをはじめ欧州の主要株式相場も軒並み上昇した。中国・上海総合指数などアジア株も上昇し世界的に株高基調が強まった。世界の株価指数を算出するFTSEの指数見直しにともなう買いが大引けにかけ大量に入ったもよう。

 午前の参院本会議で日銀総裁に黒田東彦アジア開発銀行(ADB)総裁、副総裁に岩田規久男学習院大教授と中曽宏日銀理事を起用する同意人事案が可決された。日銀の新体制のもとで、金融緩和が強化されるとの期待から外国為替市場で円相場は対ドルで一時1ドル=96円前半、対ユーロでは1ユーロ=125円30銭近辺まで下落したことも支えになった。

 緩和期待が一段と強まったことで、不動産投資信託(REIT)全体の値動きを示す東証REIT指数は前日比50.73ポイント高の1542.52と、連日で昨年来高値を更新。2008年5月16日以来、約4年10カ月ぶりの水準を付けた。

 東京証券取引所が前日発表した3月第1週(4〜8日)の投資主体別売買動向によると、海外投資家の日本株買越額が始めて1兆円を突破した。株式需給が一段と良好になっていることが確認されたことも投資家心理を支えた。一方、連日の株高による短期的な過熱感から上値では利益確定売りが出て、伸び悩む場面もあった。週末とあって、持ち高調整を目的にした売りも出やすかった。

 東証株価指数(TOPIX)は続伸し、終値は前日比13.48ポイント高の1051.65と、11日に付けた高値を4営業日ぶりに更新した。

 東証1部の売買代金は概算で2兆9486億円に膨らんだ。株価指数先物・オプションの特別清算指数(SQ)算出日を除くと、今年最大で2011年3月16日以来、約2年ぶりの高水準となった。売買高は38億8634万株。東証1部の値上がり銘柄数は全体の7割を占める1238、値下がり銘柄数は380、変わらずは88だった。ソニーが急伸したほか、ニコン、パナソニック、富士電機が高い。川崎汽をはじめとする海運株への買いも目立ち、業種別東証株価指数(TOPIX)の上昇率ランキングで「海運業」は首位になった。ファストリ、信越化、ファナックも買われた。

 きょう東証1部に新規上場した鴻池運輸は公募・売り出し(公開)価格を約37%上回る1404円で初値を付け、終値は1321円だった。

 一方、日産自、マツダ、富士重など自動車株の一角が売られた。JT、三井不、日清粉G、キヤノンも安い。

 東証2部株価指数は3日続伸し、連日で高値を更新した。高木、滝沢鉄、プレサンスが上昇した。一方、朝日インテク、昭和飛、グローバル社が下落した。〔日経QUICKニュース(NQN)〕
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http://www.nikkei.com/article/DGXNASGD20076_S2A620C1MM8000/
イオンが不動産投信 店舗資産売却、3000億円調達
年内にも上場
2012/6/23 2:00日本経済新聞 電子版

 イオンは大手小売業では初めて不動産投資信託(REIT)を設立し、保有不動産を活用した大規模な資金調達を始める。年内にも不動産投信を東京証券取引所に上場。ショッピングセンター(SC)などを投信に売却し、上場時に最大3000億円、最終的には計1兆円規模の調達につなげる考えだ。多額の資金をもとに、国内外で同社が強みを持つ大型SCの出店を加速する。

 イオンはまず、投資家から資金を集めて不動産投信を設立。…  

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コメント
 
01. 2013年3月17日 22:56:38 : Qs2ppwNA3w

>日本社会を見ると、とても今後経済が発展するとは思えない
>ミセスワタナベはよほど気を付けないと単に投資資金をかすめ取られるだけ

国内投資は海外からの資金が多い

多くのミセスワタナベは国内REITには大して投資しておらず、海外も含めた分散投資に励んでいる


02. taked4700 2013年3月17日 23:48:19 : 9XFNe/BiX575U : jBivSj8aPI
>>01

>多くのミセスワタナベは国内REITには大して投資しておらず、海外も含めた分散投資に励んでいる

確かに、今のところの報道ではそうなっていますね。しかし、今後国内REITの値上がりが続いたらどうでしょうか。そこが心配です。つまり、大規模に値上がりを仕掛けて売り逃げを狙っているはずだからです。日本の機関投資家も乗せられてしまう可能性があります。


03. 2013年3月18日 10:57:29 : Qs2ppwNA3w

>>02

これから高値で買って暴落して損をする者がいたとしても、それは明らかに自己責任では?

重要なのは、銀行が、そういう愚か者に貸し出して、また税金で尻拭いすることが無いようにBISなどの規制をしっかりしておくこと


04. 2013年3月18日 14:37:38 : e9xeV93vFQ

【13/03/23号】 2013年3月18日 週刊ダイヤモンド編集部
外資ファンド、富裕層が動き出した!
投資マネーが日本の不動産市場に流入
 1111億円。その高額落札に不動産関係者は息をのんだ。2月末、ソニーが東京都品川区に持つ自社ビルを三井不動産系のREIT(不動産投資信託)最大手、日本ビルファンド投資法人などに売却したと発表した。

 日本ビルファンド関係者は「久しぶりの大型案件を落札できてよかった」と声を弾ませた。これに対し、冒頭の不動産関係者は「5年後にはあのビルからソニーが出ることになっている。もう少し慎重な金額でよかったのではないか」と暗に高値づかみを示唆した。

 一方で、そう指摘される水準まで踏み込まないと買えない訳もあった。

あふれるマネーが
不動産市場に集中

「これはバブルの始まりなのか、それとも下がり過ぎからようやく適正水準に戻っただけなのか」――。

 不動産関係者の間でもまだその判断は定まっていないが、不動産市場が久々の活況に沸いていることだけは間違いない。昨年9月まで1000を割っていた東証REIT指数は、わずか半年足らずで1400まで跳ね上がった。


拡大画像表示
 図1をご覧いただきたい。現在の不動産市場に参入している主なプレーヤーをまとめたものだ。

「リーマンショック後しばらくは、どのファンドマネジメント会社もローンを調達しづらく、投資家から資金を集めることもできなかった」(荒木治彦・三菱地所都市開発業務部副長)というが、今や状況は様変わりした。

 数年前までは新興デベロッパーや外資ファンドが国内不動産市場における最大の買い手だったが、今は国内REITが取って代わった。

 こうしたREITへの資金の出し手となるのが、国内の個人投資家や海外投資家なのだが、実は一番REITに殺到しているのは、地方銀行や信用金庫だ。 

 彼らはリーマンショック前もREITに投資していた。2008年に不動産のミニバブルが崩壊して痛手を負ったが、運用難から再び参戦してきている。

 地銀はREITを通じて不動産に投資しているほか、様々な不動産プレーヤーが物件を取得するための融資も積極的に出している。

「昨年あたりからメガバンクだけでなく、地銀や信託銀行も交えて金利のダンピング合戦が起きている」とメガバンク幹部はこぼす。

 金融緩和でカネは腐るほどあるが、優良貸出先はほとんどない。そこで、反転し始めた不動産市場にマネーが流れ込んでいるのだ。

 ローン環境がよいことに加えて「これからオフィス賃料が上昇していくというレポートも出ており、今が安値での買い場と考える投資家は少なくない」(久一康洋・三井不動産投資顧問投資営業部次長)。

 しかし、売り物がさほど出てこないのが現在の悩みだ。

 理由は簡単で、08年のミニバブル崩壊後、多くの新規開発案件が凍結に追い込まれたことに加え、バブル崩壊前に購入した物件は取得金額があまりに高く、今売ると大きな損失が出てしまうからだ。

 銀行は不動産融資に積極的だからローンの借り換えには困らない。もう少し価格が上がってから売ろうというわけだ。

 その上、優良物件の多くは不動産大手とその系列のREITが押さえている。物件が動いたとしても、市場には出ず、系列関係の取引で終わってしまうケースが多い。

 その結果、かつて東京のランドマーク的物件を次々に取得していた外資などの不動産ファンドは、買い意欲はあるものの、思うように物件を取得できないでいる。

 目端が利く外資ファンドは東京で買えないならと、「大阪や福岡などの地方都市でマンションやホテル、物流施設などを買う動きを見せている」と米系不動産サービス大手のシービーアールイー(CBRE)インベストメントプロパティ本部のアンディー・ハーファート・エグゼクティブディレクターは指摘する。

 水面下では中国やシンガポールなどアジアの富裕層も積極的に日本市場に触手を伸ばし始めた。

 米系の不動産会社、ジョーンズ ラング ラサールは昨年末からシンガポールで日本のマンション販売会を実施している。

 多いときで来場者はなんと100組。「これまではロンドンなどの物件を買う動きが主だったが、アベノミクスや円安で東京が見直されている」という。5000万〜7000万円クラスの高額物件が飛ぶように売れていく。

 今後、日本市場に出てくると予想されるのが海外の年金基金。手持ち資金が大きいため、REITに投資するというよりは、むしろ大きな物件を直接、狙うだろう。

巨額売買案件が登場
凍結案件も再開へ

 カネ余りなのに、売り物が足りない。そんな状況の中、久々に1000億円の大台でオフィスビル売買が成立した案件こそ、冒頭のソニーの自社ビルだった。

 3月5日にはパナソニックも、東京都港区に持つ自社ビルを三井住友ファイナンス&リースと日本ビルファンド投資法人に約500億円で売却した。

 資金調達難などで凍結されていた開発案件も動き始めている。

 例えば銀座。メインストリートである中央通り沿いの銀座1丁目に、オリックス不動産と米系ヘッジファンドのエリオットが建設を進めている商業ビルがある。元は別の米系ファンドが保有し、再開発する予定だったが、リーマンショックのせいで頓挫していた。

 今後も、こうした凍結案件が動き出すのは間違いなく、売り物も徐々に出てくると思われる。

 テナントの出店意欲も旺盛だ。特にリーマンショック後、出店が止まっていた海外ブランドは復活の機運が高い。高級ブランドのバリーは銀座に再出店したし、お菓子のシナボンは一度、日本から撤退したが、再上陸を果たした。

 現在はマネー先行で盛り上がっている不動産市場だが、実需が追い付いてくれば、さらなる上昇は必然。急上昇して、小さなバブルで終わるのか、実需の裏打ちによる力強い成長になるのか。業界関係者は固唾をのんで見守っている。

不動産マネー動く!
高まる不動産上昇期待


 世界が債券から株式へのグレート・ローテーション(大転換)に揺れています。株式へと大移動した投資マネーが次に狙うのは、不動産市場です。  

 折しも日本国内では、資産バブルを志向するアベノミクスによって、下火だった不動産熱がにわかに高まっています。

 1990年前後の土地バブル、そして外資ファンドなどが主導した2000年代後半の不動産ミニバブルという2度の熱狂とその後の崩壊を経て、熱はすっかり冷めていましたが、風向きは変わりました。

 不動産サービス大手のジョーンズ ラング ラサールは、東京の不動産が上昇局面入りしたと予測しています。実際、都心のオフィス市況は底を打ち、反転の兆しが出てきました。J-REIT(不動産投資信託)も活況です。

 三度、土地バブルの時代が到来するのか。『週刊ダイヤモンド』3月23日号では、「不動産マネー動く!」と題し、日本の不動産をめぐるプロたちの蠢きを徹底取材。

 さらに、REITの基本が丸分かりの超入門講座や上げ相場のタイムリミット分析など、沸騰するREIT市場を解明しているほか、プロにこっそり教えてもらった賢い物件投資術についても紹介しており、まさにニッポンの不動産の“今”を濃縮した特集になっています。

(『週刊ダイヤモンド』副編集長 山口圭介)
http://diamond.jp/articles/-/33339


05. 2013年3月18日 14:42:23 : e9xeV93vFQ
【第836回】 2013年3月15日 週刊ダイヤモンド編集部
星野リゾート、大手町で“一棟丸ごと温泉”運営
国内観光業初の「REIT」参入も

ラグジュアリー旅館「星のや 東京」の完成予想図
 2016年にも、金融ビルが立ち並ぶ東京・大手町の一等地に、星野リゾートが運営する高級温泉旅館が誕生する。3月13日、大手町で「連鎖型開発」を手がける三菱地所らと正式調印した。

 誕生するのは、星野リゾートが展開するラグジュアリー旅館「星のや(正式名称は、『星のや 東京』)」。18階建てビルの最上階に、“目玉”となる天然温泉浴場を設置し、84室の和風客室、日本料理レストランを設える。

 東京都心のど真ん中に、“ビル1棟丸ごと”温泉旅館が出没することになる。客室料金は1泊5万円前後となる予定で、海外からの外国人出張者・観光客などの富裕層を取り込みたい構えだ。

 同じ大手町では、14年稼働を目指して建設中の高層ビル上層部に、「アマンリゾーツ(シンガポール)」のホテルが入居する予定になっている。すでに近郊には、「フォーシーズンズホテル丸の内 東京」、「シャングリ・ラ ホテル 東京」が控えている。大手町を含む東京駅周辺地域は、世界屈指の外資ホテルがひしめく激戦区になることは間違いない。

 星野リゾートは、天然温泉を集客の武器にしつつ、“日本のホスピタリティ”を前面に押し出すことで、激しい外資ホテルとの顧客獲得競争で勝負をかける。

 その勝負の一助となるのかどうか。星野リゾートが、不動産投資信託(REIT)市場へ参入する。早ければ6月末にも、保有・運営する宿泊施設を組み入れたREITを東京証券取引所に上場させる方針だ。上場時の資産規模は200〜300億円となる見込み。

 REITに組み入れられるのは、ラグジュアリー旅館「星のや」、温泉旅館「界」などの8施設となる予定で、国内初の“旅館REIT”が誕生する。星野リゾートは、上場後も売却施設をREITから賃借し、従来通り宿泊施設の運営を行なう。

星野リゾートは、保有資産を増やすことなく将来の成長資金を調達できるようになる。経営効率を高めることで、グローバル競争での生き残りを賭ける。

 (「週刊ダイヤモンド」編集部 浅島亮子)
http://diamond.jp/articles/-/33411


06. 2013年3月18日 20:13:03 : zBYc960RaI
> この抜け目のないプレーヤー

毎度損を重ねているプレーヤーの間違いではないか


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