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株式日記と経済展望
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政府がインフレ政策をとる場合は、不動産投資のチャンスである。
自己資金１０００万円に対する投資リターン（ＲＯＥ）は１３％になる。
2013年4月20日 土曜日
◆ＲＥＩＴ高騰に続くか、マンション投資の鉄則＝竹中正治氏 ４月１９日
http://jp.reuters.com/article/jp_forum/idJPTYE93I04K20130419?pageNumber=1&virtualBrandChannel=0
３．空室リスクの低い物件を選ぶ
筆者は都区部の駅近徒歩数分の物件しか投資の対象にしない。不便なロケーションや郊外の物件なら賃料の表面利回りがもっと高い物件もあるが、それは空室リスクの高さと裏腹だ。ローンで買った場合は、賃料収入を得られない期間はローン返済の元利金を全部自己資金で負担することになる。それを払えずに破綻する個人もいる。他に本業がある個人投資家にとっては心理的・経済的ストレスが最小限ですむ投資法が適している。したがって、空室リスクの低い物件を選ぶことが大切だ。
４．２―３割は自己資金を用意し、金利も比較して銀行から低い金利で借りる
この点「プロでない限り、借入を伴う投資はリスクが高いので一般個人投資家は手を出すべきではない」と考えている方々が圧倒的に多い。しかし、もし本当にそう考えるなら、居住目的で不動産を購入する場合にも住宅ローンを利用するのはリスクが高過ぎるので、すべきではないということになる。自分が失職して所得が大幅に減少した場合には返済不能になるからだ。
一方、借入を伴う投資目的の場合は、適当な額の頭金さえあれば、後は家賃収入で返済できる。空室になって家賃収入が一時的に途絶えた時のみ自己資金の追加投入が必要になるだけだ。その時に自分の所得が大幅に減少していなければ返済を持続できる。
つまり、自己居住目的の場合、ローン（「住宅ローン」と呼ばれる）の返済は自分の所得のみに依存するが、投資目的の場合のローン（「アパート・ローン」と呼んで区別される）の返済は賃借人の所得と自分の所得の二重の源泉で担保されている。したがって、返済不能になるリスクは自己居住の場合よりも低いはずだ。
しかも、超低金利の今日、賃料収入のリターンが借入金利を上回る結果、借入を利用すると自己資金部分のインカム・リターンはとても高くなる。これが、「金融レバレッジ」の効果だ。
たとえば、３０００万円のマンション（純賃料リターン６％）を自己資金１０００万円、銀行借入２０００万円（借入金利２．５％）で購入した場合、ネット受取り所得（賃料収入から利息支払いを引いた額）は１３０万円となり、自己資金１０００万円に対する投資リターン（ＲＯＥ）は１３％になる。図式で示せば、ＲＯＥ＝純賃料利回り＋（純賃料利回り−借入金利）×レバレッジ比率だ。レバレッジ比率は、いわずもがな、借入金額を自己資金で割ったものである。
銀行から好条件の借入れをするためには、まずあなたが別の本業で相応の所得があること、そして投資の２―３割程度は自己資金を用意することだ。その上で複数の銀行に借入を打診すれば、中期の固定金利で２％程度は出てくるだろう。今後デフレが終焉すれば金利は上がる。つまり、今の金利が低いからと言って変動金利で借りると金利コストが将来上がる。したがって、３―５年程度の固定金利約定で借りるのが良いだろう。
ローン期間自体は家賃収入で無理なく返済できる１０年から２０年程度に設定するのが妥当だろう。この種の個人向けローンは毎月の元利支払いが同額となる元利均等返済となる。その計算には銀行の住宅ローンのサイトなどにある計算ツールが簡単に利用できる。
「金融レバレッジ」は２０００年代の米国の住宅バブル発生と崩壊の元凶として強調されたので、条件反射的に危険視する方もいるだろうが、「何とかとハサミは使いよう」のたとえ通り、資産価格が落ち込んでいる時に利用すれば有効なツールであり、反対に資産価格高騰局面で使えば我が身を切る刃物になるというだけのことだ。（中略）
５．ワンルームよりも大きめのマンション投資を優先する
２０平米前後のワンルーム・マンションは「住むために買う人」が存在しない市場だ。将来売りたいと思っても、購入層はあなたと同じでみな賃貸運用目的の投資家ばかりだから、賃料の利回り計算をする。その結果、マンションの市況が良くなっても価格はなかなか上昇せず、老朽化による減損分だけ下がり続ける傾向が強い。どうしても買うなら、最後まで持ち切ってペイする価格で買う必要があろう。
ところが、もう少し大きな物件、４０―７０平米だと居住目的で購入する層がいる。こうした方々の多くは本稿で紹介した利回り計算などせずに「お値段が手頃で、気にいれば買う」という投資合理性の低い行動をとっている。ただ、そのおかげで高めの価格で売れる可能性が高い。投資の世界は情報と合理性で武装した者が優位に立つ世界だ。
最後に言い添えると、賃料集金を含む各種資産管理業務は専門の業者に委託するのが普通だ（委託手数料は賃料の３―５％程度）。多くの仲介業者は資産管理サービスも兼ねている。ある程度の業歴を有する信用できる会社を選ぶのは当然のことである。
大改装中の私のアパートの写真、老朽化した通路と階段を改装中
（私のコメント）
筆者の竹中正二氏は、記事に寄れば、「筆者は都区部の駅近徒歩数分の物件しか投資の対象にしない。」と書いているように、大学教授の傍ら不動産投資も実践されている方のようだ。現代は少子化の時代であり、不動産投資は住宅あまりの時代であり、投資価値のある物件とない物件を見分けることが大切です。
投資価値のある物件とは需要のある物件であり、都心回帰の流れに乗ったマンション投資などが中心になるだろう。通勤に不便な郊外の一戸建て住宅は今やスプロール化して廃墟が続出している。マンションにしても郊外型のマンションは通勤に不便であり空室だらけになっているマンションがある。やはり２３区内の駅に近い物件なら需要は見込める。
２０年にわたる不動産不況で、２３区内のマンション価格は中古なら３０００万円台の物件も多く見かけます。自己資金のある程度ある方なら銀行預金にしておくよりも、不動産投資で高利回りのリターンが見込めます。もちろん物件によりけりですが、ある程度広くて家賃を低めに設定できれば入居者を確保するのも楽だろう。
もちろん資金の全額を投資することは危険ですが、手持ち資金も確保しておけば空室になっても慌てずに済みます。だから計算上１３％の利回りが見込める物件でも、必要経費を除けば利回りは落ちますが銀行預金にしておくよりも遥かに高利回りになるだろう。バブルの頃は２３区内のマンションは億ションとも言われましたが、家賃が１００万円近くになっては入居者はいない。
３０００万円台のマンションなら家賃は１４万〜２０万円程度で貸せるから需要はあるはずだ。最近では一つのマンションの部屋を細かく区切ってシェアハウスというやり方もありますが、それなら５万円の家賃でも貸せるかもしれない。ワンルームマンションは若年層の減少で需要が少なく投資には向かないから家族向けの広いマンションなら家賃を柔軟に設定すれば入居者は見つかる。
不動産投資はサラリーマンでもできるものであり、管理会社に任せておけば家賃の管理や入居手続きなど全部やってくれる。問題はどのようにして格安の優良物件を見つけるかですが、不況の長引いている時なら優良物件も見つけやすい。内装なども新築同様にリフォームすれば中古物件でも家賃を高めに設定ができる。
私自身はアパートに投資していますが、８％程度の利回りで経営してきた。しかし老朽化が激しくなり通路や階段の取替えが必要になり、４月に入って業者や銀行などとの交渉で忙しくて、工事現場も見に行かなければならず、マンションもアパートも大改修工事などの事も考えておかなければなりません。通路や階段のみならず水道などの配管も老朽化して全部交換しなければならずかなり金がかかりました。
木造にしろ鉄筋コンクリートにしても建物躯体は５０年から１００年は持つのですが、設備を定期的に更新して行かなければなりません。マンションなども上下水の配管工事はどうしても交換が避けられませんが、外部配管工事ができるかどうかが問題だ。まだ３０年しか経っていないマンションが解体されるのは主に上下水道配管が交換できない設計だったからだろう。
このように投資用のマンションを購入するには専門的な知識も必要ですが、不動産業者は素人同然であり、建築設計士も不動産経営は素人だ。だからサラリーマンが素人考えでするのは良くなくて、不動産経営に詳しい専門家のアドバイスなどが必要だろう。不動産経営コンサルタントなどを利用することも必要でしょうが、ネット上にはかなりやり手の方がおられます。
私などは、バブル崩壊で生き残ることがやっとであり、不動産経営の冬の時代を生きてきましたが、何とか生きていられるのも運が良かったとしか言えない。不動産経営は不況で誰もが弱気になっている時が始め時であり、好景気が続いて誰もが強気になっている時は整理縮小を考えるべき時なのでしょう。
「株式日記」を書き始めたのも、日本の間違った経済政策を糾弾するためであり、大蔵省や日銀やマスコミの経済記者たちの間違った考えを正す為だったのですが、アベノミクスでようやく金融政策が変更された。本来ならば株も不動産もこんなに下落することもせずに済んだはずですが、東京の郊外のニュータウンはゴーストタウンと化し、誰も買い手がつかない。
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