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株式日記と経済展望
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アベノミクスで不動産価格が上昇するのではないか、株価上昇で家計の
懐具合が改善。住宅を買おうとする動きが広がり地価が底堅くなる。
2013年4月22日 月曜日
築３０年〜４０年の中古マンションだと２００万円台で１５％の利回り
◆東京の会社員、50戸保有し高利回り アベノミクスで儲ける個人投資家 ２月２０日 日経ビジネス
http://business.nikkeibp.co.jp/article/skillup/20130213/243716/?P=1
加藤さんは大手企業に勤めるサラリーマン大家さん。投資物件は東京を中心に札幌、名古屋、福岡・博多など地方の中核都市の中心部に約50戸を所有する。購入総額は実に3億6000万円で、ローンは2億円近くに達する。ローン実額が多いですね、と聞くと「資産が負債を上回り、問題はない」との答えが返ってきた。
加藤さんの不動産投資歴は1986年から。折しもバブル経済に差し掛かる時期で、「いま不動産を買わなければ損」というムードがはびこっていた。その後、バブルは崩壊。加藤さんにとって高値づかみとなった物件も出たことから、サラリーマン大家として戦略の練り直しを迫られた。
不動産投資には様々な法律・税務などの専門知識が役に立つ。そこで、関連資格を片っ端から受けた。しかし、一度落ちた資格は「合格するまで受けていると時間の浪費につながる」と考えて受けないという。
それでも加藤さんは行政書士、宅地建物取引主任者、マンション管理士、ファイナンシャルプランナー（FP）といった資格を次々に取得。基本的な知識を身につけた。
人口が増える場所が投資対象
加藤さんが投資対象に選ぶのは「災害リスクが少なく、人口が増えている」場所だ。少子高齢化の日本で、人口が増えているのは東京、大阪、名古屋、福岡、札幌及びその周辺にとどまる。首都圏では地盤が比較的しっかりしているとされる西側、新宿駅以西の物件を重点的に見つける。実際、東京で投資したのは初台、千歳烏山といった駅に近い物件。実質利回りに換算し2ケタ台の投資物件もあるという。
最近、特に注目しているのは開発が進む名古屋駅、博多駅付近だ。例えば名古屋駅前は高層ビルが次々に建ち、旧来の繁華街・栄に比べ存在感を高めてきたが、「さらにリニア中央新幹線で東京と40分で結ばれる計画があり、不動産価値は確実に高まる」（加藤さん）。今から14年先（2027年）の構想を見据え、価値の上がりそうな投資物件を検討しているわけだ。
不動産物件への投資にあたって加藤さんは「仲介業者に『買いたい』という本気度を示すことが大切」と話す。冗談半分で不動産を買おうとすると、業者はなかなか掘り出し物物件を出してくれない。さらに、例えば「名古屋駅のそば」と具体的な条件を絞っておくと、利回り面で魅力的な物件情報が入るという。
不動産で「自分を守る」
それにしても不動産に3億6000万円を投じる個人投資家はそう多くはいないだろう。加藤さんはなぜここまで投資してきたのか。その答えとして、加藤さんの口からは「自分の身を自分で守るため」との言葉が出てきた。国の年金財政破綻や企業のリストラが、いつわが身に降りかかってもおかしくない。財政破綻すれば円の価値が急落し、インフレが急速に進むかもしれない。賃料収入が得られ、売却もできる不動産はそのときのための財産になると考える。
アベノミクスで不動産価値は相対的に上がると考える。物価上昇率2％目標という物価誘導策で、資産価値のあるものの価値が貨幣に比べ上昇すると読む。
ただ日本経済全体が成長するとの見方は持っていない。むしろ国家財政が悪化し国債暴落・長期金利上昇というシナリオを頭に入れている。「そんなとき、借り入れをしてでも不動産という資産価値を持っていることは重要」。現状で住宅ローンを組む場合、極力長期固定で臨む考えだという。
金や銀、プラチナも購入している。投資先の分散にも熱心だ。ただ株式やREIT（不動産投資信託）には投資しない。「株はマネーゲームの色彩が強いし、REITは他人に運用を任せることになり、自分でコントロールできない」と考えるからだ。
最近、マレーシアの不動産にも興味を持ち、家族でクアラルンプールに行ってきた。地震がほとんどなく、投資対象としても魅力を感じた。現地の不動産売買の法制・税制を知る必要はあるが、地域分散の意味でも新興国での投資の可能性を探っている。
（私のコメント）
マンション投資の話は土曜日にも書きましたが、不動産投資はサラリーマンをしながらでも出来る事業であり、定年退職やリストラにあっても生活には困らないようになる。しかも最近の中古マンションには投売り価格で売りに出されているものがあり、優良物件を見つけていけば有利な投資が出来るだろう。
冒頭の加藤氏の投資したマンションのリストが載っていますが、１００万円台から２００万円台の破格の安さのマンションを購入して賃貸に出している。まさに中古マンションの投売りが行なわれていて、その中から優良物件を見つけるのは大変だろう。しかもほとんどが即金で買っているからローンの返済の心配がない。後は管理費やリフォーム費用などの出費があるだけだ。
問題はこのような格安のマンションに借り手が見つかるかどうかですが、２００万円台のマンションなら月家賃が３万〜４万円くらいで貸し出せば借り手は見つかるだろう。私が経営するアパートも空室が多くなったので、３０００円〜５０００円家賃を安くしたら直ぐに全部埋まった。築３０年以上経ったマンションは資産価値がほとんど無いと思われますが、リフォームしだいで宝の山になるだろう。
ただ加藤氏のように札幌から博多までの日本全国にまたがって５０戸ものマンションを所有していると、目が届かなくなりやすく大変ではないだろうか。サラリーマンをしながらだから土日はマンション巡りで大変なのではないかと思う。私の場合は千葉なので日帰りが出来るから楽ですが、老朽化したマンションは設備などトラブルを抱えやすい。
築３０年以上も経ったマンションは、大改修しないと上下水道も使えなくなったり、外壁なども塗装しなおしたり風呂やトイレなども交換の必要が出てくるだろう。だからこそ２００万円台の安いマンションが買えるわけですが、大改修にかなりの費用負担も用意しておくべきだろう。「投資物件は東京を中心に札幌、名古屋、福岡・博多など地方の中核都市」だと言う事ですが、少子化でも中核都市は都市化の流れで需要はあるだろう。
しかしリゾ−トマンションとして作られたものは、いくら安くても投資物件には向かない。借り手がいないからだ。管理費用も積み立てられていなくて維持管理も出来なくて廃墟になってしまうマンションもある。新築時には一千数百万円もした１ＤＫのマンションが２００万円台で売られていると言う事は、２０年来続いた不動産不況で売られ続けてきたせいでしょうが、新築時に買った人は泣く泣く只同然で手放したのだろう。
マンションがこれほど安くなってしまったのは、銀行が融資を締めているからであり、投資物件などは融資を受けるのが難しい。だから加藤氏のように即金で買える人に限られる。私などもビルやアパートの大改修工事費用で１千数百万円借りたが、保証協会つきだったり預金担保貸し出しであり、信用借りは難しい。だから中古マンションがバカみたいに安く売られている。
アベノミクスが成功するかどうかは銀行が融資を積極化しなければ失敗するだろう。不動産は２０年にわたって値下がりし続けてきましたが、その結果、銀行は大量の不良債権を抱えてしまった。もっと早くインフレターゲット政策で株や不動産が値上がりしてくれば銀行の不良債権問題は大問題にならなかっただろう。
金融が超低金利であり、銀行は少しでも焦げ付きが出来れば利益が吹き飛んでしまう。超低金利でも貸してくれなければ意味が無いのであり、銀行がリスクを取って貸し出すにはインフレ気味にならなければ無理だろう。つまり担保に取った不動産が値下がりしない事が銀行が融資を増やす基本条件だろう。
日銀が金融を締めてきた事は、株安円高となり銀行の自己資本を毀損して来た。おまけに時価会計やＢＩＳ規制をバカ正直に守った為に倒産した銀行がある。しかし現在の欧米の銀行は時価会計やＢＩＳ規制を適用したらドイツやフランスの銀行は破綻する。日銀は頑なに金融緩和をしてきませんでしたが、それが間違いであった事はアベノミクスの円安株高で証明された。
株が高くなれば時間を置いて不動産市場にも影響が出て下げ止まって値上がりに転ずるだろう。そうなれば銀行も中古のマンション物件にも融資が出来るようになり、不動産にも金が回り始める。マンションがこれ以上値下がりしないと分かれば、銀行はマンションを担保にとって貸出ができるようになる。
不動産を買ったり借り対する世代は２０台から４０代の若い世代ですが、それらの人口が集まる地区に限られますが、中核都市ならそれらの世代が集まるところだ。アベノミクスで若い労働者の所得が上がればマンション需要も増えて賃貸料も上げられるようになるだろう。
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