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株式日記と経済展望
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女性で不動産投資をしていると言うと結構珍しがられるし、「怖くない？」とか
言われるんですが、勤勉で堅実な女性にこそ合っている投資ではないか
2013年5月12日 日曜日
大改装がすんで一新された私が経営するアパートの外観
◆アベノミクスでホクホクの個人投資家 「日本株配当＋不動産賃貸≒年金×2」の65歳 ４活２４日 日経ビジネス
http://business.nikkeibp.co.jp/article/skillup/20130419/246977/
伝説の投資家、ジョン・テンプルトンが述べたあまりにも有名な言葉がある。
「強気相場は悲観の中で生まれ、懐疑の中で育ち、楽観とともに成長し、陶酔の中で消えてゆく。悲観の極みは最高の買い時であり、楽観の極みは最高の売り時である」。
65歳の個人投資家、赤城敬さん（仮名）はこのテンプルトンの言葉を体現するように日本株投資では、誰もが買わないような時に買うことを心掛ける。2010〜12年の3年間の運用成績は「+5％」→「+10％」→「+35％」と3年とも日経平均株価を上回っている。
65歳の赤城敬さん（仮名）は、年金の倍近い収入を、株の配当金と不動産賃貸から得ている。60歳で定年退職、63歳で嘱託勤務を退いた赤城さんの年金収入は年270万円。時価で3200万円の日本株の配当が年100万円、アパートの賃貸収入は410万円になる。金融資産は9000万円だ。
賃貸収入が多いのは、1棟4戸（1戸の間取りは3LDK）のアパートを2棟所有しているため。1戸の家賃は6万1000円。経費を引くと月45万円の収入になる。もともとは赤城さんの父親が相続対策でローンを組み建設したもの。
数年前に父親が死去して、2000万円のローン残債とともに相続した。金利が4.3%と高かったため、赤城さんは2500万円の退職一時金から残債の2000万円を繰り上げ返済した。
残った500万円は日本株の購入に回した。赤城さんが日本株投資を始めたのは40代後半の1996年、JR西日本の上場がきっかけ。退職後に年金以外の小遣い稼ぎができたらというのが、投資を始めた動機だ。
現在は高配当銘柄や成長可能性のある割安銘柄を投資対象にする。保有銘柄数は約20。基本は相場の急落時など誰もが買わないときに買いを仕掛ける。（後略）
近隣も住居が建て込んで来たので通路に目隠しと屋根を付けました。
（私のコメント）
「株式日記」のコメント欄には、当日のブログに関係のないコメントが多く、アベノミクス批判やＴＰＰ批判など、理念先行の頭でっかちの議論が多いようですが、仕事を持った方よりも無職や学生さんが多いからだろうか？ コメントには仕事上の経験からのコメントや投資体験などからの意見が極端に少ない。
私としては、若いジャーナリストや政治家の方々に読んで欲しくて書いてますが、それは私の投資体験や経験から得られた理論などを分かってほしいからだ。若いサラリーマンの方にしても、いつリストラや失業を体験するかもしれませんが、６５歳の赤城さんのように９０００万円の金融資産を持つようになれば生活不安はなくなる。
９０００万円の金融資産のうちの半分が投資用不動産であり、後は株と現金で所有している。アパートの家賃だけでも毎月４５万円の家賃収入があるそうですが、後は日本株の配当収入が年に１００万円ほどあるそうです。９０００万円を銀行に預けていても利息はほとんど付きませんが、不動産や株式などに投資していれば、年間６００万円もの投資収入が得られます。
東日本震災後は発電機産業関連株に投資して、６０万円の利益が出たそうですが、最近の円安株高は計算外だったのだろう。このように誰もが株式や不動産投資に目を向けないときに投資をしておけば安く手に入るし、投資も慎重になるから失敗も少ない。逆に景気が過熱してきて誰もが強気になった時は手を引くくらいのスタンスが必要だ。
相場を張るには誰もが弱気になった時がチャンスであり、投売りされたものを拾っていけばいい。不動産投資にしても、今では郊外に行けば売り地や売り家のカンバンが目に付きますが、今なら格安で手に入るだろう。先日も４月２０日に「政府がインフレ政策をとる場合は、不動産投資のチャンスである。自己資金１０００万円に対する投資リターン（ＲＯＥ）は１３％になる。」と書きましたが、不況だからこそ掘り出し物の物件を見つけ出す事ができる。
まさか不況が２０年も続くとは思いませんでしたが、政府や日銀もようやくインフレターゲット政策に踏み切り、無制限の金融緩和政策に乗り出した。銀行が金を貸さなくなったのも株や不動産の暴落で銀行に体力がなくなってしまったからですが、何はともあれ資産インフレで銀行の体力をつけさせれば融資にもリスクが取れるようになる。
政府や日銀の官僚たちは自分で商売をしたことがないから、銀行に金を借りに行く事はめったにないだろうし、銀行もどのような融資内容がいいのか分からないから担保融資しかしなくなる。しかし担保をとっても不動産が暴落して回収が出来ずに不良債権が増大した。ならばアメリカのＦＲＢがしたように不動産担保証券を買い取って銀行を救っていますが、日本政府は竹中金融担当大臣は不良債権を吐き出させて処分させた。
アベノミクスで全ての株や不動産が値上がりするわけではありませんが、ここで株や不動産に投資が出来る人と出来ない人とに別れて資産格差が広がるのだろう。私自身も山あり谷ありの株や不動産の投資体験を積んできましたが、「株式日記」で少しずつ書いてきましたが、コメント欄を見ても株式投資や不動産投資をしている人はほとんどいないようだ。
赤城さんのように９０００万円の金融資産と年間６００万円の投資収入があれば残りの人生は安泰だろう。そうなれたのもアパート経営や株式投資で積極的な投資活動があったおかげですが、バブル崩壊であまりにも株や不動産投資へ投資をすることは自滅的なイメージを持たれてしまった。デフレ経済では現金を箪笥の中にしまっておくのが有利な事になりますが、それでは日本経済が死んでしまう。
私自身も去年から今年にかけてビルの大改装工事やアパートの大改装工事をして大変だったのですが、銀行は保証協会の保証付でないと借り入れは出来ないし、極端にリスクに過敏になりすぎている。誰もが弱気になっている時こそ投資のチャンスであり、金利も安く資材も安く業者も工賃を安くしてくれる。
特にアパートは外廊下と階段の老朽化が激しく錆びだらけになり、ニューリアルしましたが今は資材の質が上がって美観も耐久性も格段に違う。ビルの外壁塗料も断熱と高耐久性の塗料が出来て、２０年は持つような塗料も出来ました。塗料の断熱性能も空調などに効果が出てきます。
不動産経営はどちらかと言うと女性のほうが向いている商売かもしれません。管理は専門業者に任せて、内装などもセンス良く改装すれば入居者も見つかる事でしょう。世の中には私よりも逞しい若い女性がいるようで、再建築不可の格安戸建て物件を手に入れてリフォームして貸し出せば定収入が得られているようです。
◆女性と不動産投資〜サラリーマン大家さんへの道〜 ハタラクオンナノブログ
http://hataraku-woman.cocolog-nifty.com/life/2010/05/post-fe44.html
今日、生まれて始めて固定資産税を銀行で払ってきました。
私は最近、王寺という街にマイマンションを購入したんですが、生まれ初めて固定資産税の通知が来たときは「あ、私不動産所有者なのね〜」という実感を改めて味あわされました（汗）。
住宅ローン減税の手続きも、ややこしくて、税理士の先生に電話で聞きまくってやっとこさできたという感じだったし、ますます税務の知識が必要だなぁと感じます。（所得税が全額還付されたのはとってもうれしかったけどね〜♪）
ところで、私はマイマンションのほかに神戸の須磨区というところに投資用不動産も所有しているいわゆる不動産投資家で、そこから毎月少ないですが家賃として一定の収入を得ています。
女性で不動産投資をしていると言うと結構珍しがられるし、「怖くない？」とか言われるんですが、不動産投資は知識の分だけリスクをコントロールできて、割とのんびりした投資なので私には性に合っているなぁと感じるんです。
勤勉で堅実な女性にこそ合っている投資ではないかと。
話が変わりますが、現在、欲しいと心に描いているのは「1棟で3000万円前後、15戸以上で実質利回り20%」みたいな物件です。しかし、なかなか条件似合ったものは出会えないもんなんですね・・・。
そして本当にお宝物件というようなものはウカウカしているとすぐに業者が買ってしまい、いい塩梅に利益を乗せて（実質利回りも割といい数字が出ている状態）再販（いわゆる不動産転がし）してしまいます。
今まで何件か物件を見ましたが、割といい利回りものに、それが意外と「売主が業者」と言う物件が多いことに驚かされます。
私は業者を儲けさせるために投資をするようなバカなことはしたくない（そして何だか無性に悔しい）のでそのような物件は「鬼の指値」が通らなければ買わないことにしています。
「割と利回りがいいのに売主が業者」ということは業者はもっと安く不動産を仕入れていると言う風に私は見ているんです・・・。
業者の中には投資家を「カモ」にしているところも残念ながらあると私は見ています。
「仲介手数料」とは別に、「投資用住宅ローンの融資付けの斡旋」という名目で30万円ぐらいの見積もりを出してくる業者もいましたし、「そんなもん仲介手数料に含まれてるんちゃうんか！！」と切り替えしたくなりますが、そういうことも無知の状態で不動産投資をやっているとわからない事なので事前の勉強は絶対必要です！
そして理想の物件に出会うためにも、何件も何件も物件を見ることを怠ってはいけないなととても感じます。
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