６月21日（ブルームバーグ）：デフレ脱却を目指す安倍政権下で不動産市況回復の兆しが見え、日本版不動産投資信託（Ｊ−ＲＥＩＴ）最大手日本ビルファンド投資法人 が約２年ぶりの起債に踏み切った。アベノミクスで金利先高観が浮上していることも背景にある。
日ビルＦ投の2011年９月以来の投資法人債は100億円で利率1.168％の10年債。ブルームバーグ・データによると10年物国債利回り に対するスプレッド（金利上乗せ幅）は32ベーシスポイント（ｂｐ、１ｂｐ＝0.01％）。日本企業の平均34ｂｐや世界の不動産企業の平均158ｂｐ（バンク・オブ・アメリカ・メリルリンチ調べ）を下回る。
大胆な金融緩和を標榜した安倍政権は昨年末に発足、不動産市場では資産インフレ期待から東証ＲＥＩＴ指数 が４月に08年１月以来の高値を付けた。不動産証券化協会によると１−５月のＪ−ＲＥＩＴの公募増資と新規公開の合計額は3893億円と、昨年通年の８割を超えた。資産取得額は１兆円超と昨年実績の約7900億円を既に上回っている。
みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリストは、投資法人債の年限は５年が一般的なのに対して今回は10年と長いと指摘。政府・日銀がデフレ克服を目指しており「金利先高観がある中で、長期資金を低い金利で調達できた」と、発行体にとって良かったとの見方を示した。
ブルームバーグ・データによると、日ビルＦ投の既発10年債（2017年償還）の対円スワップレートのスプレッドは19日時点で25ｂｐと、安倍政権が発足した昨年末に比べて半分以下に低下。事業環境の好転を背景に信用力が改善している。
長期金利が落ち着く
日ビルＦ投の資産運用会社である日本ビルファンドマネジメントの投資本部ゼネラルマネジャー森俊彦氏は、この時期に起債した背景について「４、５月の状況と比べると、今は基準金利の10年物国債利回りが相対的に落ち着き、投資家にも買いやすい状況になった」と話す。
長期金利 は、日本銀行が異次元緩和に踏み切った翌日の４月５日に過去最低の0.315％を付けた後、５月には１年１カ月ぶりの１％まで上昇するなど変動が激しかった。６月に入ってからはおおむね0.8−0.9％の間で推移している。
調達資金は６月に返済期限が来る借入金返済の一部に充てるという。発行の理由については「長期有利子負債の比率を高め、金利上昇リスクおよびリファイナンスリスクの軽減を図る」と発表している。
地価上昇広がる
Ｊ−ＲＥＩＴを中心とする不動産投資の活発化は地価値上がりにつながっている。2013年１月１日−４月１日（第１四半期）の地価動向報告によると、全国主要150地区のうち３カ月前と比べ地価が上昇したのは80地区で前回の51地区から増加した。
東京・大阪の都心で不動産投資意欲が高まっていることなどが地価の押し上げ要因となった。上昇地区の全体に占める割合は約53％と前回の34％から高まった。上昇地区が過半数を超えたのは、リーマンショックの前の年の07年第４四半期の87％以来初めて。
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更新日時: 2013/06/21 12:11 JST

日経平均がプラス転換、割安感や週末前の買い戻し−保険、精密高い (14:03)
午後の東京株式相場は、日経平均株価がプラスに転じた。投資指標面での割安感から買いを入れる動きに加え、週末で持ち高調整の買い戻しも影響している。東証１部33業種では保険、パルプ・紙、精密機器、小売などが高い。

円は上昇幅縮小、日本株下げ渋りで買い圧力弱まる−97円前半

　　６月21日（ブルームバーグ）：東京外国為替市場では、円が対ドルで上昇幅を縮小。世界的な投資マネーの流動性変調を懸念して安く始まった日本株が下げ渋っていることを受け、円買い圧力が弱まった。
午後零時10分現在のドル・円相場は１ドル＝97円22銭前後で推移。東京株式相場が始まる前の午前８時15分ごろには96円87銭まで円が買われたが、ＴＯＰＩＸ などの代表的な株価指数が続落して始まった後、下げ幅を縮小したのに伴い、早朝の水準に近い97円台前半に戻っている。
ナショナル・オーストラリア銀行（ＮＡＢ）の為替戦略共同責任者、レイ・アトリル氏（シドニー在勤）は、「円は安全な避難先としての性格を振り落とすことができない」と指摘。日本は世界最大の債権国という地位にあるので、「危機回避が高まる期間は、資金は母国に帰還するものだ」と語った。
前日の欧米市場では、米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）声明やバーナンキ米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）議長の会見を受けたドル買いで一時98円台前半まで上昇したものの、流動性縮小による影響を不安視した大幅な株安が上値を重くした。
この日の東京株式相場も流動性変調への懸念を背景に続落。東証１部33業種は一時全て安く推移したが、午前の取引終了にかけて、保険と精密機器の２業種は上昇に転じた。ＴＯＰＩＸの午前終値は前日比16.60ポイント（1.5％）安の1075.21、日経平均株価 は113円27銭（0.9％）安の１万2901円31銭だった。
上田ハーロー外貨保証金事業部の吉松武志氏は、この日の相場について、「ＦＯＭＣの結果を受けた株価や債券利回り動向をにらみながらの展開が予想される」と指摘。「注目材料の少ない時には、中長期的な視点に立つＦＯＭＣ予測も材料視されるため、ドル・円は上値をうかがう」としながらも、「ビッグイベント通過後の一服感がある上、週末要因や利益確定の動きに押される事もあるので、その動きには注意が必要である」と述べた。
記事についての記者への問い合わせ先：東京 崎浜秀磨 ksakihama@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先：Rocky Swift rswift5@bloomberg.net;大久保義人 yokubo1@bloomberg.net
更新日時: 2013/06/21 12:12 JST

日本株は続落、世界の流動性変調を警戒−輸出や素材、不動産
　　６月21日（ブルームバーグ）：午前の東京株式相場は続落。米国の量的金融緩和策の年内縮小の可能性や中国での金利急上昇などを受け、世界的な投資マネーの流動性変調が警戒された。輸送用機器や機械など輸出関連、非鉄金属など素材関連、不動産や海運、証券株中心に幅広い業種が安い。
ＴＯＰＩＸ の午前終値は前日比16.60ポイント（1.5％）安の1075.21、日経平均株価 は113円27銭（0.9％）安の１万2901円31銭。
みずほ信託銀行の中野貴比呂シニアストラテジストは、米国の金融緩和策について「正常化の過程の中で市場がまだ戸惑っている」と指摘。為替の円安と世界的なリスク回避のどちらに日本株は反応するかというところで、「今のところはリスク回避の流れに強く反応して、日本株は下落している」との認識を示した。
米連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長は19日の会見で、景気が当局の予想通りに回復を続ければ、年内に債券購入の規模を縮小し始め、2014年半ばに終了させる可能性があると語った。議長会見後に実施したブルームバーグのエコノミスト調査では、回答者の44％が９月17−18日の米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で当局による資産購入が現在の月間850億ドルから200億ドル減額され、650億ドルになると予想している。
一方、中国人民銀行（中央銀行）が資金不足に対処するリバースレポ取引を手控えており、中国市場の銀行間金利は20日に跳ね上がった。銀行間資金の取引センターＮＩＦＣによれば、１日物レポ金利 は前例のない527ベーシスポイント（ｂｐ、１ｂｐ＝0.01％）上昇で、過去最高の12.85％となった。
連鎖安の流れ、ＶＩＸ20超え
リスク資産に流れていた国際的な投資マネーが巻き戻されることへの警戒感が高まっており、20日の世界株式はＴＯＰＩＸが1.3％下げ、上海総合指数が2.8％安、ストックス欧州600指数は３％安、米Ｓ＆Ｐ500種株価指数 は2.5％安と連鎖安。米国株オプション取引の指標で、投資家の恐怖心理を示すシカゴ・ボラティリティ指数（ＶＩＸ ）は前日比23％上昇の20.49と、ことし初の20台に乗せた。
きょう午前の東京市場でも株売りの動きが続き、日経平均の下げ幅は一時311円に達した。東証１部33業種では不動産、海運、証券・商品先物取引、非鉄金属、その他金融、鉄鋼、機械、食料品、ガラス・土石製品、電気・ガスなど31業種が下落。売買代金上位ではトヨタ自動車、三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ、野村ホールディングス、ソフトバンク、ソニー、富士重工業、アイフル、コマツ、いすゞ自動車、三井不動産、ＪＦＥホールディングス、クボタなどが安い。
野村証券投資情報部の若生寿一エクイティ・マーケット・ストラテジストは、ＦＲＢ議長が「量的緩和第３弾（ＱＥ３）の縮小を年内にも開始する可能性に言及した波紋が広がっている」と指摘。市場参加者は過度に慌てている感じだが、「今は売れるうちに売っておこうといったムード」と言う。
後半下げ渋る
もっとも、朝方の急落後は比較的落ち着いた動きとなり、取引後半は下げ渋った。バリュエーションでの割安感などを背景に、打診的な買いも入り始めている。ブルームバーグ・データによると、ＴＯＰＩＸの予想ＰＥＲは13.6倍、株価純資産倍率（ＰＢＲ）は1.15倍と、米Ｓ＆Ｐ500のＰＥＲ14.39倍、ＰＢＲ2.35倍と比べ割安な水準だ。
また、中国の短期金融市場では21日、指標金利が前日付けた最高水準から大きく低下。人民銀行が銀行に資金供給したとの見方がある。
上昇したのは保険と精密機器の２業種。個別では、ファーストリテイリング、ファナック、ＫＤＤＩが高く、メリルリンチ日本証券が投資判断を「買い」に上げたＤＯＷＡホールディングスは急伸した。
記事についての記者への問い合わせ先：東京 河野敏 skawano1@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先：Nick Gentle ngentle2@bloomberg.net
更新日時: 2013/06/21 12:07 JST

• 2013/06/21 1:11 pm
日本企業の手元資金過去最高―金融緩和の効果表れず

Bloomberg
東京都内の高層ビル群
資金が豊富な日本企業が昨年度（2012年4月-13年3月）に手元資金をさらに積み増したことが明らかになった。遊んでいる資金を還流させ経済の活性化を図ろうとしている政府・日銀にとっては歓迎すべからざるサインである。
日銀が19日発表した最新の資金循環統計によると、金融機関を除く日本企業が保有する13年3月末時点の現金・預金は前年と比べ5.8％増の225兆円と過去最高に達した。現金・預金は日本企業の金融資産残高の26.7％と、項目別で最大のシェアを占めている。

民間非金融法人の保有する現預金の推移
資金の積み増しは、企業が新規投資に後ろ向きなことを反映している。この問題は、企業が2008年の金融危機で生産や輸出に大打撃を被って以降続いている。
企業が新規投資を先延ばししてキャッシュを貯めこんでいるのはまた、過去15年間デフレが続いてきた結果でもある。日銀の統計によれば、昨年度末時点の企業の国内投資残高は、前年度比6.2％減の46兆円にとどまった。
企業には資金があふれており、銀行から借り入れる必要性はほとんどない。このため、昨年度末の企業の銀行借入残高は前年度比1.7％減と、4年連続で減少した。日本企業は一方で、過去数年間国内に比べ成長が高い海外での支出を拡大している。国内投資が不振で銀行の融資需要が弱いことは、日銀にとって懸念すべきことだ。
日銀は企業の支出・投資を刺激するため、市場への資金供給を2倍に増やし、金利を押し下げ企業の借入コストの削減を図っているが、企業は借り入れに消極的だ。
手元資金の増加の一因には企業利益の改善もあるため、国内投資はこれから増加していく可能性もある。だが多くの企業首脳は、それは安倍晋三首相が国内投資促進のため企業減税などの公約を実施するかどうかにかかかっていると指摘する。
安倍内閣が6月初めに発表した成長戦略は市場を失望された。投資促進策を打てるかどうかが、アベノミクスが日本株式会社の姿勢を変えることができるかどうかの試金石となるだろう。
記者： Tatsuo Ito
原文（英語）：BOJ Beat: Cash-Rich Japanese Firms Getting Richer
http://blogs.wsj.com/japanrealtime/2013/06/20/boj-beat-cash-rich-japanese-firms-getting-richer/
http://realtime.wsj.com/japan/2013/06/21/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E4%BC%81%E6%A5%AD%E3%81%AE%E6%89%8B%E5%85%83%E8%B3%87%E9%87%91%E9%81%8E%E5%8E%BB%E6%9C%80%E9%AB%98%E2%80%95%E9%87%91%E8%9E%8D%E7%B7%A9%E5%92%8C%E3%81%AE%E5%8A%B9%E6%9E%9C%E8%A1%A8/

2013年 6月 21日 09:32 JST
中国景気減速―政府は刺激策を取らない姿勢貫けるか
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By RICHARD SILK IN BEIJING AND SHEN HONG IN SHANGHAI

　【北京】中国の景気減速の兆候が増え、同国金融システムでの緊張が高まる中で、景気刺激策に頼らずに減速を乗り切るとの同国政府の決意が試されている。

　20日に発表された速報値によると、同国経済にとって非常に重要な製造業部門は6月に、前月よりも急速に縮小した。同国では既に、5月の輸出、鉱工業生産、設備投資が全て鈍っていることが明らかになっている。これらの統計は、中国の成長鈍化の波及への懸念から、20日のアジア各地の金融市場や商品市場に打撃を与えた。

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Reuters
証券会社の株価ボードの前に座った浮かない顔の投資家（安徽省富陽市）

　中国は同時に、資金不足の高まりと苦闘しており、銀行間金利が高騰している。この資金ひっ迫は、同国の成長見通しに懐疑的になっている外国資本の流入が鈍っていることなどによるものだ。

　このいずれもが、短期的には成長が鈍化かもしれないが経済改革を進める覚悟を示している同国の新指導部にとっての課題となる。同国の輸出品への需要の構造的な減退、鉄鋼、セメントといった重要部門の過剰生産能力、過去の刺激策の遺産としての不良債権の増加といった状況の中で、その決意の強さが問われている。

　HSBCのエコノミスト、Qu　Hongbin氏は「過去5年ほどは成長の安定化が優先課題だった」とし、「減速がみられるといつでも政府は成長が安定的になるような何らかの措置を導入した。だが、新政権は景気刺激よりも改革を優先することが明らかになった」と指摘した。

　中国の経済成長への懸念は、米連邦準備制度理事会(FRB)が米景気刺激策をやめるかもしれないとの兆候に不安を抱いていた投資家にとっては追い打ちとなった。20日は上海株式総合指数が前日比2.8％、香港ハンセン指数は2.9％、日経平均は1.7％、それぞれ下落した。アジアの石油先物も2.2％下落し、中国の動向に敏感な豪ドルの対米ドル為替レートも下げた。

　中国で検討されている改革には、金融システムの自由化、市場実勢に近い電気・ガス料金の設定、社会福祉事業の向上および社会的格差への対応などが含まれている。多くのエコノミストは、国内消費を押し上げ、輸出と過度の投資への依存から脱却するには社会的格差への対処が必要だと見ている。詳細は今秋の共産党の会議で明らかにされる予定だ。

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　しかし、経済の行き詰まり状態から、政府は現状の改善という誘惑にかられるだろう。今年第1四半期（1―3月）の中国の国内総生産(GDP）の伸びは7.7％に鈍化。多くのエコノミストは第2四半期にはさらに落ちると予想している。当局は昨年の同様の景気減速に対して、金利引き下げと社会基盤整備計画の前倒しで対応した。

　RBSのLouis　Kuijs氏は「この種のデータは政府が現在のマクロ政策スタンスを維持する決意があるかどうかを試すことになる」と指摘した。

　中国国務院（内閣）は19日、「慎重な」金融政策を維持し、システミックリスク（金融システムの混乱）の発生を防ぐことを明言するとともに、金利は市場が決定できるようにするとの目標をあらためて表明した。また、生産能力が過剰な部門への資金の流れを止めることも約束した。

　中国の銀行は5月末以来、突然の資金不足に直面しており、この結果、小銀行は特に融資条件の厳格化を検討している。

　同国の中央銀行には、やろうと思えば資金不足を解消するに十分な資金があるが、レバレッジが高まることを懸念して、これを使っていない。規制の緩やかな「影の金融システム（シャドー・バンキング）」の急成長によって、金融システムの危機への不安が高まっている。

　UBSのエコノミストWang　Tao氏は「期待外れの経済指標と低いインフレ率から、市場関係者の多くは中国人民銀行（中銀）は流動性供給を続けると予想していた」とし、「しかし、同銀行はこの10日間に、過度に急激な信用の拡大は受け入れられないことを明確にした」と話した。

　20日に発表されたHSBC中国製造業購買担当者景況指数（PMI）の6月の速報値は48.3で、前月の49.2から低下し、過去9カ月間で最低となった。同指数は50を下回ると景気縮小を示すと言われている。同指数は中小企業・輸出業者に偏る傾向があり、先に発表された、国営企業部門の比重がより大きい公式PMIはわずかながらプラスを維持した。
http://jp.wsj.com/article/SB10001424127887324438704578558133110087370.html

また、金融市場は５月下旬以降やや不安定だが、実体経済の前向きな動きを反映し、次第に落ち着きを取り戻すとの見解を示した。

総裁は、日本の金融システムの現状について「安定性、基礎体力の面では、現在、大きな問題は抱えていない」との見解を示した。ただ、金融機関の安定した収益基盤の確保は「引き続き厳しい状況にある」とし、２０１２年度の金融機関の決算からも「貸出利ざやの縮小を主因に、基礎的な収益力は、なお低下傾向にある」と語った。

その上で、成長が見込まれる分野や企業を掘り起し、支援していく「地道な取り組みを続けていくことが基本」とし、経営改善計画の策定や管理、財務相談、事業支援など「金融仲介の付加価値を高めていく取り組みが求められる」と述べた。

日銀としても、現在実施している成長基盤強化支援や貸出増加支援の資金供給制度や、モニタリング、考査などを通じて「金融仲介力の向上に貢献していきたい」と強調。このうち貸出増加支援制度については、今月１８日に第１回目の貸付を実施。約３．１兆円の資金供給を実施するなど「金融機関の大変積極的な利用がみられている」と語った。

日本経済については、持ち直しているとし、海外経済も「全体として徐々に持ち直しに向かっている」と指摘。輸出については「為替相場の動きも下支えとなって、持ち直しつつある」と語った。

最近の金融市場の動向では「５月下旬以降、海外市場の動きなどを受けて、やや不安定な動きがみられている」としたが、「わが国経済は順調に回復への道筋を辿っており、こうした実体経済の前向きな動きを反映して、次第に落ち着きを取り戻していく」との見解を示した。ただ、日本経済をめぐる不確実性は引き続き大きく、「金融市場の動向を含め、今後の展開には注意していく必要がある」との認識を示した。

物価面では、予想物価上昇率について「マーケットの指標などで上昇が一服しているものもあるが、家計やエコノミストに対する調査など全体としては上昇を示唆する指標がみられている」と指摘。消費者物価の前年比は、東京に続いて全国も「次第にプラスに転じていくと見込まれる」と語った。

金融政策運営は、２％の物価上昇率目標の実現を目指して「これを安定的に持続するために必要な時点まで継続する」とし、経済・物価情勢について「上下双方向のリスク要因を点検し、必要な調整を行う」と指摘。「引き続き適切な金融政策運営に努める」と表明した。

(伊藤純夫)

必要なら日銀法改正は視野に入っている＝菅官房長官
2013年 06月 21日 17:05 JST
　
［東京　２１日　ロイター］ - 菅義偉官房長官は２１日午後の会見で、必要であれば、日銀法改正は当然視野に入っていると語った。

２０日に自民党が発表した政策集に日銀法改正も将来の選択肢の一つと書かれていることについて聞かれ、答えた。

菅官房長官は「現在の日銀総裁には政府の考え方と同じ人が選ばれているが、そうでないこともあり得る。政府が政策遂行するうえであまりにも意見が違うこともなきにしもあらずで、そうした条件の中では選択肢を残しておくのは当然のことではないかと思う」と語った。

また、７月に期限が来る日韓通貨スワップについては「必要であれば延長するし、必要でないなら、そう判断する」との考えを示した。

(石田仁志)　

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最盛期過ぎた金融相場、中国など情勢不安定化
2013年 06月 21日 16:39 JST
［東京　２１日　ロイター］ - 米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が量的緩和第３弾（ＱＥ３）の年内縮小を視界に入れ、過剰流動性に支えられた金融相場は最盛期を通過し、下り坂に入ったようだ。

同時に中国など新興国で経済情勢が不安定化し、グローバル投資家が緩和マネーで膨らませてきたリスクオン・ポジションの反動に警戒が高まっている。業績相場へと円滑に移行できるか不透明な要素が多く、今後も相場が乱高下するリスクを秘めている。

＜中国懸念がいったん後退＞

海外市場で増幅した流動性縮小への不安は、２１日のアジア市場での取引時間帯に入って落ち着きを見せ始めた。

日経平均.N225は海外株安を嫌気し、一時３００円安の１万２７００円付近まで下落したが、売り一巡後は下げ幅を縮小。上海総合指数.SSECなどアジア株が下げ幅を縮小させると、後場はプラス圏に浮上し、一時３００円高の１万３３００円台まで上昇した。ドル／円も日本株の切り返しにともない９７円後半まで上昇している。

きっかけは中国短期金融市場だった。指標となる７日物レポ金利（加重平均）が２０日に記録した過去最高の１２．０６％から、２１日の市場では一時８．１０％まで低下した。

市場では、中国人民銀行が主要国有銀行にキャッシュオファーのガイダンスを行ったとの観測が広がり、高まっていた流動性ひっ迫懸念が後退した。日本株も「アジア株が下げ渋ったことで安心感が出た」（準大手証券）という。

中国では、９カ月ぶりの低水準となった６月製造業ＰＭＩなど弱い経済指標が続いており、このまま短期金利の上昇が続けば、実体経済にさらなるダメージを与えることが警戒されている。

だが、依然として金融市場は中国政府のコントロール下にあるため、情勢が一方的に悪化する不安は大きくないとの見方もある。

ＳＭＢＣ日興証券・中国担当エコノミストの白岩千幸氏は、金利上昇容認の背景には、影の銀行（シャドーバンキング）のディレバレッジを促す目的のほか、中国の金融政策に対するスタンスが変わったことがあると指摘する。「構造改革を進めるためには、金融システムを変えなければならないとの方向に１９日の中国国務院・常務委員会の決定を機に変わったようだ。市場金利を尊重するように変わり始めており、将来的には金利の自由化に向かうだろう。一方、金融機関が破たんするような場合は政府が乗り出すとみられるため大きな心配はない」と話している。

＜円安が日本株支える＞

市場では、バーナンキＦＲＢ議長が示したＱＥ３の年内縮小の可能性はある程度、予想されていた。米経済は緩やかながらも着実に改善しており、ＦＲＢがいずれＱＥ３という流動性の「蛇口」を締め始めるのは避けられないためだ。

「年内に縮小を始め、来年後半には縮小が終了すると時期が明示されたことも不透明感の後退につながった」（国内投信運用担当者）との声も多く、市場はネガティブな受け止めだけではない。投資家の不安心理が予想以上に高まったのは、中国など新興国の金融市場が不安定化したことが大きな要因であり、アジア市場でリスクオフムードが後退したことで、市場は落ち着きを取り戻し始めている。

日本株は、ほぼ１カ月間で約２割調整してきたこともあるが、円安も下支え要因となっている。リスクオフムードが広がるなかでも、対ドルでは円高が進まず、米金利上昇を重視して円安方向に振れていることを好感し、海外の株式より底堅い展開となっている。

クロス円での円買い圧力が、ドル／円に波及するリスクがあり、新興国市場の動向には依然警戒が必要だ。

一方で、米金利の上昇を材料に円キャリートレードが復活するとの見方も出ている。「ドル／円の上昇は短いゾーンの米金利上昇が主要因だ。ＱＥ３縮小で、近い将来、調達コストの上昇が予想されることからファンディング通貨をドルから円に切り替えている。円の短期金利が日銀の金融緩和で押さえられれば、円にファンディング通貨がシフトし、円キャリートレードが起きる可能性もある」（三菱ＵＦＪ信託銀行・資金為替部グループマネージャーの塚田常雅氏）という。

＜資金流出止まらない金市場＞

だが、２００８年１１月に導入されたＱＥ１以来、続いてきた金融相場が終えんに向かう可能性もあり、緩和マネーの巻き戻しが加速することには警戒が必要だ。

４月に急落し、金融相場転換の先駆けとなった金市場は、依然回復の兆しを見せていない。２０日のニューヨーク市場で、金先物中心限月８月物は２０１０年９月下旬以来、約２年９カ月ぶりに１３００ドルの大台を割り込んで終了した。

世界最大の金ＥＴＦ（上場投信）であるＳＰＤＲゴールド・シェアーズ(GLD.P)の信託金残高は、昨年末時点で約１３５０トンだった。ところが、今年に入って減少が続き、６月１９日には１０００トンを割り込んだ。大台割れは２００９年２月１７日以来。「ＱＥ１以降、ＦＲＢのマネタリーベースの拡大とともに金価格も上昇してきたが、ＱＥ３縮小観測の強まりとともに大台を割り込み、潮目の変化を感じる」とばんせい投信投資顧問・商品運用部ファンドマネージャーの山岡浩孝氏は話す。

日米経済は持ち直しているが、「金融相場」から「業績相場」にすぐさま移行できるほど強くはない。グローバル化したマーケットでは、ある市場が大きく崩れれば、隣接する市場も大きな影響を受ける。「流動性の低い金融市場では、調整が一巡するまでに時間がかかる。下落したままの相場をみれば、投資家としては心穏やかでいられない。そうなれば投資家のリスク選好度の低下を通じ、先進国市場にも影響してくる」と、りそな銀行・総合資金部チーフストラテジストの高梨彰氏は警戒している。

(伊賀　大記　編集：田巻　一彦)

焦点：ＦＲＢ議長が促した株式市場の自立、緩和なしの上昇可能か
2013年 06月 21日 16:14 JST
［ニューヨーク　２０日　ロイター］ - 米連邦準備理事会（ＦＲＢ）のバーナンキ議長から株式市場が受け取ったのは、自立を促すメッセージだ。

量的緩和策の縮小の計画に関する１９日の議長発言が世界的な株安の流れにつながり、米株式市場ではここ２日、２０１１年１１月以降で最も売りが加速。２０日のダウ工業株３０種は３５３．８７ドルの下げを記録した。

下落が続けば、先月のＳ＆Ｐ総合５００種.SPXの過去最高値更新を支えていたのが、ＦＲＢの緩和策だけだったという懸念が裏付けられるだろう。

ナイト・キャピタルのチーフ・マーケット・ストラテジスト、ピーター・ケニー氏は「生命維持装置を必要としない、持続可能な回復があるという事実に市場が折り合いをつけるまで、不安定な状態が続くだろう」と指摘した。

理論的には、こうした動きは市場ファンダメンタルズの重要性が増すことを意味するとはいえ、経済指標が相反するシグナルを発する可能性がある中で、この株安の流れはトレーダーや投資家にとって今後の展開が厄介なものとなるかもしれないことを示している。

＜現実に沿って調整＞

この新たな現実に沿って市場の調整が進む中で、今後数カ月は大幅な変動があることを多くが見込んでいる。投資家は予想外に強い経済指標がＦＲＢの政策解除を早めると懸念するだろう。皮肉なことに、市場は良好でもそれほど強くはない経済指標を待ち望むようになる。

それとほぼ同様に、ＦＲＢがそれほど大きな混乱なく債券購入プログラムを縮小することに力を注いでいる中で、景気の勢いが予想を外れていても並みの水準と解される兆しがある場合は、買いも誘発しないだろう。

ウェルズ・ファーゴ・ファンズ・マネジメントのチーフ・ポートフォリオ・ストラテジスト、ブライアン・ジャコブセン氏は今年初めからこれまでは「指標が良好であれば買い材料、悪くても支援材料と解釈されていた」と指摘。指標が悪いことを根拠に市場が上昇することはもうない、との見方を示した。

２０日に発表されたウェルズ・ファーゴ／ギャラップのインベスター・リタイアメント・オプティミズム指数によると、ＦＲＢが経済に深刻な影響を及ぼさずに金融政策を引き締めることができるかに関する投資家の意見はほぼ二分されている。

調査対象の４６％が成功すると答え、４３％が政策変更で深刻な悪影響が出るとした。

マーケットプレーヤーは今、こうした現実に直面している。株式投資家の不安心理の度合いを示すシカゴ・オプション取引所（ＣＢＯＥ）のボラティリティー・インデックス（ＶＩＸ指数）.VIXは２０日に２３％上昇し、２０．４９となった。節目の２０を上抜けるのは今年初めて。

ＶＩＸ指数と共に、その他の指標も市場の下落に関する懸念拡大を示している。

＜バリュエーション＞

一部にとって市場の売り加速は正当化されない。バーナンキ議長は、ウィリアム・マーチン元ＦＲＢ議長の「パーティが盛り上がり始めたところでパンチボウル（酒などの入ったボウル）を取り上げる」のがＦＲＢの仕事だという発言に触れながら、景気が自力で拡大できるほど十分に健全な状態になって初めて、ＦＲＢが「パンチボウル」を取り上げると明言している。

さらに５月２２日にバーナンキ議長が量的緩和策の縮小の可能性に初めて触れて以降で下落していた世界全体の市場と比べて、米株式市場は良好だと言える。

日経平均株価.N225は５月２１日以降で１７％近く下落しているほか、ブラジルのボベスパ指数.BVSPはそれから１５％、ＭＳＣＩ世界株指数.MIWD00000PUSは７．１％それぞれ下げた。Ｓ＆Ｐの下げ幅はわずか４．９％で、投資家が米国の見通しの方が良好だとみていることが分かる。

プロシェアの資本市場部門責任者、スティーブン・サックス氏は米株のファンダメンタルズを単独でだけでなく、世界の他市場との比較でみれば、米国の株式以上に魅力的な資産を探すのは現時点ではかなり難しいと指摘した。

夏が過ぎ、企業の決算期が近づけばこうした見方が試される。

ミラー・タバックのチーフ・エコノミック・ストラテジスト、アンドリュー・ウィルキンソン氏は、１０年物の米国債の２．４２％という利回りは、Ｓ＆Ｐ総合５００種の２．１３％の配当利回りよりも魅力的だと指摘。これが、株式市場での一段の売りの予兆となる可能性がある。

１４．４倍の予想株価収益率（予想ＰＥＲ）はなお、歴史的な水準をわずかに下回る。企業業績の見通し次第でバリュエーションが一段と魅力的になれば、株価が下落する可能性は低いとみられる。

ナイトのケニー氏はより魅力的なバリュエーションという観点から、資金シフトが起こると指摘した。

（Rodrigo Campos記者；翻訳　青山敦子；編集　佐々木美和）

　海外勢２週連続で日本株買い越し、個人も買い−６月２週需給　
　　６月20日（ブルームバーグ）：６月第２週（10−14日）の日本株市場で、海外投資家は２週連続で買い越していたことが東京証券取引所の公表データで分かった。ただ、買越額は小幅にとどまった。
東証が20日に発表した同週の投資部門別売買動向（東証、大証、名証の１・２部等合計）によると、海外投資家 は差し引き461億円買い越した。金額は前の週の1608億円から縮小した。
東洋証券投資情報部の檜和田浩昭シニアストラテジストは、「米国の金融政策動向を中心に不透明感が強く、積極的に日本株を買う環境にはなかった」と指摘。一方で、日本株の過熱感の解消を受け、割安な株を買い戻す動きや新興国から先進国へ資金をシフトする動きなどもあり、「小幅の買い越しにつながった」と見る。
第２週の日経平均株価は1.5％安の１万2686円52銭と４週続落。５月の米雇用統計が強弱入り交じる内容で、米量的緩和の早期縮小に対する警戒が薄れた週初に636円高と、年初来最大の上げを記録した。しかしその後は、円高加速や米国株安に連動して売られる場面が多く、13日には一転843円安とことし２番目の下げとなった。
個人投資家 は２週ぶりに買い越しに転じ、買越額は2395億円。前の週は1410億円の売り越しだった。投資信託 は９週連続の買い越しで、金額は858億円。一方、国内金融機関は、生・損保が23億円、年金基金の動向なども映す信託銀行が618億円、都銀・地銀が41億円のそれぞれ売り越しだった。信託銀の売り越しは６週連続。
記事についての記者への問い合わせ先：東京 岩本正明 miwamoto4@bloomberg.net
記事についてのエディターへの問い合わせ先：Nick Gentle ngentle2@bloomberg.net
更新日時: 2013/06/20 16:23 JST

銀行やヘッジファンド、各国中銀が米国債への投資を減らす一方、国債利回りの上昇を受けて住宅ローン会社もヘッジとして保有していた米国債を売却している。

ソシエテ・ジェネラルの米国債トレーダー、ショーン・マーフィー氏は、ヘッジ巻き戻しの大きな動きが米国債を圧迫しているとの見方を示した。

終盤の取引で指標１０年債は約１ポイント安、利回りは前日終盤を１１．７ベーシスポイント（ｂｐ）上回る２．５３３％。ロイターのデータによると、一時２．５４２％まで上昇し、２０１１年８月以来の高水準をつけた。

１０年債利回りは週間では４０ｂｐ上昇する見通しで、そうなれば１週間の上昇幅としては２００３年３月以来の大きさとなる。

５年債は１８／３２安、利回りは１．４２８％。７年債は２５／３２安、利回りは１．９７１％。利回りはいずれも１１年８月以来の高水準となった。

４月以降の米国債利回り上昇は長期債で最も顕著だったが、今週は、ＦＲＢが量的緩和第３弾（ＱＥ３）で主に買い入れてきた５年債や７年債が大きな打撃を受けている。

多くの投資家はＦＲＢが少なくとも年内は現在のペースで債券買い入れを継続するとの見方から、これら中期債のポジションを積み上げていた。ロイターのデータによると、米債券運用会社パシフィック・インベストメント・マネジメント・カンパニー（ＰＩＭＣＯ）の旗艦ファンド、トータル・リターン・ファンド(PTTRX.O)も５月末時点で２０１８年２月２８日償還債（表面利率０．７５％）の組み入れ率が１．９２％と、４番目の高さだった。

債券相場の下落を受け、来週予定されている総額９９０億ドルの２年・５年・７年債入札に対する見通しが悪化している。前日実施された３０年物インフレ指数連動債（ＴＩＰＳ、リオープン＝銘柄統合）入札も需要は軟調だった。

ただ、このところの利回り上昇を受け、値ごろ感が需要を下支えする可能性があるとの見方も一部で出ている。

Ｔボンド先物９月限は１─０３／３２安の１３５─０１／３２。

Ｔノート先物９月限は２６．５０／３２安の１２６─０８．５０／３２。

ロイター調査：ＦＲＢは年内に資産購入縮小に着手、早ければ9月にも
2013年 06月 22日 02:47 JST
［２１日　ロイター］ - ロイター調査によると、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は年内に資産買い入れの縮小に着手する見通しで、早ければ９月にも開始する可能性がある。

調査では、エコノミスト６０人のうち半数近い２８人が９月までに資産買い入れ規模の縮小が開始されると予想した。年内の縮小開始に関してはほぼ全員が一致し、来年の縮小開始を予想したエコノミストは５人にとどまった。

また、大多数のエコノミストが来年６月までの資産買い入れ終了を予想し、１９日のバーナンキＦＲＢ議長の発言が文字通り受け止められていることを示す結果となった。

キャンター・フィッツジェラルドのストラテジスト、ジャスティン・レデラー氏は「経済成長は緩慢ながらも、特に財政による経済への圧迫を踏まえればまずまずだ。懸念は間違いなく和らいでおり、縮小が正当化されると思う」と語り、「景気の足取りが強まっていると感じられるのはここ５年で恐らく初めて」との見方を示した。

今回の調査は、ロイターが１９日、米連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）後に実施したプライマリーディーラー（米公認政府証券ディーラー）調査の結果とも一致する内容となっている。

プライマリーディーラー調査では、１７社中１６社が、ＦＲＢが年内に債券買い入れを縮小し始めるとの見方を示し、残りの１社は縮小開始時期を来年第１・四半期と予想した。

プライマリーディーラーの予想は今回の調査にも含まれている。

縮小のペースについては、ＦＲＢが月次の買い入れ額を現行の８５０億ドルからまず２００億ドル縮小させると予想されている。縮小幅の予想レンジは１００億─４５０億ドル。

ＴＤセキュリティーズの米金利ストラテジスト、ミラン・マルレーン氏は２０日のリサーチで「ＦＲＢは資産買い入れ縮小の意向を示したが、それでも依然としてかなりの規模の証券を今後も買い入れる」と指摘した。

利上げ開始時期については、エコノミストほぼ全員が２０１５年と予想。これもプライマリーディーラー調査と一致する結果となった。

　
中国、緩和縮小で最も影響受けやすい＝ロシアのＧ20シェルパ
2013年 06月 22日 00:22 JST
［サンクトペテルブルク（ロシア）　２１日　ロイター］ - ２０カ国・地域（Ｇ２０）の議長国ロシアの首脳個人代表（シェルパ）を務めるクセニア・ユダエワ氏は２１日、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による資産買い入れの縮小で最も影響を受けやすい国は中国だと述べた。

同氏はロイターに対し、「エコノミストの立場として、私にとっての最大の懸念は中国だ」と語った。

「ある意味では、中国がどう切り抜けるかに全世界の命運がかかっている」と語った。

先進国中央銀行によって供給された低利資金がもたらした新興国への波及効果（スピルオーバー）が、来月モスクワで行われるＧ２０財務相・中央銀行総裁会議に向けての準備段階で議題の中心になるとみられる。

ユダエワ氏は、モスクワの会議までには金融市場は、ＦＲＢによる量的緩和の縮小見通しへの過剰反応から落ち着きを取り戻しているという見方を示した。

２月のＧ２０財務相・中央銀行総裁会議では通貨安競争が中心議題となったが、同氏は、「私は通貨安競争が何かを理解したことがない」と述べ、ロシアのシルアノフ財務相がルーブル安を求めることについても同調しないことを示唆した。

「日本の後にそのようなことをしている国は見ていない。ロシア内でもこのことは非常に大げさに言われている」と指摘した。

ユダエワ氏は、外国人投資家によるロシアの金融資産への投資は相対的に少ないため、同国はＦＲＢによる刺激策解除による直接的影響を受けにくい立場にあると指摘した。

しかし石油輸出への依存度が高いロシアにとり、石油価格の急落はより深刻な影響をもたらすとみられる。

「ロシアは非標準的政策に起因する大規模な資本流入は経験しなかった。そのため、市場への直接的影響はあまりないだろう。ロシアへの影響は、石油価格への影響見通しによるところが大きい」と語った。

＊内容を追加して再送します。

　　
世界の金融市場が大幅下落、米緩和縮小開始見通しが直撃 2013年6月21日
北海ブレント先物103ドル割れ、中国の弱指標や米緩和縮小見通しで 2013年6月21日
ブラジルレアルが4年ぶり安値、米緩和縮小観測や中国景気懸念で 2013年6月21日
　

　
ＥＵ財務相理事会、銀行破たん処理めぐる協議物別れ
2013年 06月 22日 08:51 JST
［ルクセンブルク　２１日　ロイター］ - 欧州連合（ＥＵ）財務相は２１日開催した理事会で、新たな銀行破たん処理制度について協議したが、大口預金者への損失負担などをめぐり意見が対立し、合意を得ることができなかった。

議論のたたき台となるＥＵ法草案では、銀行が破たんした場合の損失負担順位について、１）株主、２）債券保有者、３）１０万ユーロを超える大口預金者としている。

だがキプロス支援で行ったように預金者に負担を強要すれば、銀行取り付けを招くと懸念する国と、明確な規則が必要との立場を主張する向きとで意見の一致が見られなかった。

スウェーデン、英国、フランスは、銀行破たん処理について最終的な決定権を各国に与え、新たなＥＵ規則で厳格に縛られないようにすべきとの考えを主張。

これに対し、ドイツ、オランダ、オーストリアは、各国に過度な裁量を与えれば新法を形骸化すると懸念しており、ＥＵ加盟全２７カ国で、同一の規則を適用すべきとしている。

この問題について明確な期限はないが、決定が遅れれば欧州の銀行セクター再建や危機対応能力に疑問符が付く恐れがある。

マイナス金利で予断もたず、結果すぐに出ない＝オーストリア中銀総裁
2013年 05月 4日 00:46 JST
［ブラチスラバ　３日　ロイター］　欧州中央銀行（ＥＣＢ）理事会メンバーのノボトニー・オーストリア中銀総裁は３日、ＥＣＢはマイナスの中銀預金金利で予断をもたないが、結果がすぐに出るわけではないとの考えを示した。

総裁は記者団に対し「中銀預金金利に関するわたしの発言を受けた市場の反応にやや驚いている」とした上で、「明確にしておきたいのは、マイナス預金金利をめぐってこれまでも議論がなされており、われわれは予断を持たない（open-minded）ということだ」と述べた。その上で「短期的な結果につながるものではない」とした。「市場が過剰に解釈したと感じている」とも話した。

総裁は当初、マイナス預金金利の可能性に関する前日の理事会での議論を市場は深読みし過ぎたなどと発言し、市場はユーロ高で反応した。その後、直近の発言を受けユーロは値を削る展開となった。

オランダなど3カ国、欧州委に中国との貿易摩擦悪化回避求める 2013年6月15日
英仏がシリア反体制派に武器供与も、ＥＵが禁輸解除 2013年5月28日
欧州議会の経済委が銀行救済法案可決、大口預金者の損失負担も 2013年5月21日　

＃力づくで金利を抑圧すれば、貸し出し金利は、国債金利から、完全に乖離する

http://bylines.news.yahoo.co.jp/kubotahiroyuki/20130601-00025376/
日本の長期金利上昇を力ずくで抑えられない理由

久保田 博幸 | 金融アナリスト
2013年6月1日 10時25分　
日本の長期金利の跳ね上がりが注目されている。5月23日に日本の長期金利は1.000%ちょうどまで上昇した。

4月4日の日銀の異次元緩和を受けて翌5日に債券市場はまれにみる乱高下となった。これは期初の中期債を主体とする国債に対する利益確定売りなどとともに、池の中に日銀というクジラが入り込んだことで、国債の流動性への懸念も意識されて、超長期債などが売り込まれたのが要因と思われた。

その乱高下した相場も次第に収まりかけたが、5月10日にドル円が100円台に乗せてきたことをきっかけに、再び国債は売られ5月23日に10年国債の利回り、つまり長期金利が1.000%に乗せてきたのである。

5月30日に日銀の黒田総裁は参議院の財政金融委員会で、長期金利の変動について、「長期国債の一部で価格が乱高下して変動が高まり、せっかく金利を圧縮して実質金利を下げていこうとしているのにプラスにならない」と述べたそうである。異次元緩和を決定し、国債の発行額の7割強も日銀が買うというのに、長期金利は低下するどころか上昇したことに、ややいらだちも見せているかのような発言であった。

ここで注意しなければいけないのが、4月4日の異次元緩和直後の国債の下落と、5月10日以降の相場下落の様子が明らかに異なっていた点である。異次元緩和直後の国債の下落は、中期債と超長期債の下落が全体を押し下げていた。ところが、5月10日以降の売りを先導していたのは債券先物と10年国債であった。つまり売りやすいところを売ってきている。円安・株高も相まって、ヘッジファンドなどが債券先物主体に売ってきたことがひとつの背景になったと思われる。

それでは日本の長期金利は何故、1.000%に上昇したのか。そのキーは円安と株高にある。何をあたりまえのことを言っているとのご指摘を受けそうだが、そもそもそれでは何故、円安が進み、株が上昇しているのか。これをアベノミクスのおかげ、と取ってしまうと、本質が見えなくなってしまう。

今回、日本国内の動きだけを見れば、アベノミクス万歳となりそうだが、海外の市場動向を確認すると、別の要因が見えてくる。円安というが、これは相手国通貨があってのものでもある。株高というが、米国株式市場ではダウ平均は史上最高値を更新しているのである。

ここでひとつのヒントになりそうなものがある。欧米の国債の動き、つまり欧米の長期金利の動きである。日本の長期金利が上昇したが、同じようにここにきて長期金利が上昇している国がある。米国である。米国の長期金利は2.1%台に上昇している。これは何が原因であろうか。FRBがもしかすると6月にも債券買い入れ額を縮小に動きそうだから、と答えが返ってきそうだが、これは答えとしては完全な正解ではないだろう。では何故、FRBは出口政策を模索できるようになったのか。そもそも何故、FRBは非伝統的な緩和策をとらなくてはいけなかったのか。日本のようにデフレで困っていたわけではないはずである。

この答えは欧州の長期金利の動きをみると見えてくる。日米の長期金利ほどではないが、ドイツや英国の長期金利もここにきて上昇しつつある。それに対して、イタリアやスペインの長期金利をみると、足下少し上昇気味ではあったが、トレンドとしては低下傾向が続いている。

これが示しているのは、簡単に言えばリスクオフからリスクオンの動きである。FRBが非常時対応の超緩和策を行わなくてはいけなかったのは、リーマン・ショックに続いた欧州の信用リスクの拡大とそれによる金融や経済への悪影響、さらにはユーロそのものの崩壊危機等が原因であった。そのリスクが後退しているのである。だから、出口も見えてきた。さらに、世界的なリスクの高まりの最中に外為市場では何が起きていたか。それは円高であった。だから欧州リスクの後退で、円高調整が入り、そこにうまくアベノミクスが乗っかってきた。ドル円の100円台乗せはアベノミクスのおかげというより、世界的なリスクの後退が背景となり、米国とともに日本の株も上がって、米債とともに日本国債が売られ、日本の長期金利は1.000%をつけたとの見方が可能になる。

日銀が年間発行額の7割もの国債を買おうとも、ほかの参加者が長期金利は上昇するとみれば、国債は売られる。これが相場である。世界的なリスク後退の傾向が続くとみるのであれば、日本の長期金利の1.000%は通過点となる可能性がある。この相場の流れを日銀が力ずくで押さえ込むことはできない。

久保田 博幸
金融アナリスト
フリーの金融アナリスト。1996年に債券市場のホームページの草分けとなった「債券ディーリングルーム」を開設。幸田真音さんのベストセラー小説『日本国債』の登場人物のモデルともなった。日本国債や日銀の金融政策の動向分析などが専門。主な著書として「日本国債先物入門」パンローリング 、「債券の基本とカラクリがよーくわかる本」秀和システム、「債券と国債のしくみがわかる本」技術評論社など多数。
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国立社会保障・人口問題研究所では、将来の人口について3つの見方で予測を立てている。このうち、「中位推計」――出生や死亡の見込みが中程度と仮定した場合の予測――を見てみると、2030年には1億1522万人、さらに2060年には8674万人となっている。これは、第二次世界大戦直後の人口とほぼ同じ規模だ。

どんどん人口が減り、縮んでいく日本の社会。いったい私たちの行く手には何が待ち受けているんだろう？

――この連載では、高齢になった未来の私たちのため、そしてこれからの時代を担うことになる子どもたちのために、日本の将来をいろいろな角度から考察していきます。子どものいる読者の方もそうでない方も、ぜひ一緒に考えてみてください。

 住民の半数以上がお年寄りと化し、空き家が目立つ「限界集落」や「限界団地」の話はよく耳にするよね。ところが人口減少・高齢化が進む昨今、ついに都市部のマンションにも「限界マンション」が現れはじめた。なぜマンションが限界化するのか？どんなマンションが危ないのか？

 富士通総研経済研究所上席主任研究員 米山秀隆さんたちに話を聞いてみたよ。

20年後には450万戸が
「老朽マンション化」する！

「消費税が上がる前に買わなくては」。そんなお客さんを当て込んで、湧きに湧いているマンション市場。先月、首都圏で発売されたマンション戸数は6年ぶりの高い水準になった。

 だけど、ちょっと待ってほしい。マンションのストック数（これまでに完成しているマンションの戸数）は推計で約590万戸。このうち、築30年以上の老朽マンションは2013年現在、およそ130万戸だ。老朽マンションは今後どんどん増え続け、「2033年には約450万戸に達する」と国土交通省では見ているよ。

「今、地方自治体は空き家の急増に頭を抱えています。住み手が亡くなった後、そのまま放置され、荒れ果てる一戸建てが後を絶たないのです。2008年時点での空き家率はおよそ13％。7軒に1軒が空き家というわけです。

 しかし空室の目立つ老朽マンションは、地方ではなく都市で増え続けている。そもそも、マンションは首都圏などの大都市に集中しているからです」（米山さん）

「水道から赤い水が出る」

 ――バブル期に建てられたマンションの住民から、こんな悲鳴が最近頻繁に上がっている、と話すのは日本システム企画の熊野活行代表だ。

 35年以上前に建てられたマンションでは、給水管に鉄管が使われている。すっかり赤さびに覆われた状態だけど、普段はなかなか気づかない。ある日突然、蛇口から流れ出る赤い水で水道管の老朽化を思い知るんだ。

「それ以降に建てられたマンションでも赤い水は出るんです。管のサビ防止対策として塩化ビニルを張ってはあるのですが、つなぎ目部分から水が漏れ、サビが発生してしまうのです」（熊野代表）

 症状が進めば漏水もひどくなり、とても暮らせない状態になってしまう。こうなると、給水管を全部取り換えなくてはならない。だけど屋内でこんな工事をおこなったら、住民の生活にも支障が出てしまうよね。

「そういう場合は外壁に給水管を取り付けるのですが、見た目が悪くなるので不動産価値は一気に下落してしまいます」。

 給水管の取り換え工事費用は、業者によっても違うけど、だいたい30〜40戸規模で2500〜3000万円。手元の修繕積立金では足りず、どうにもならない――というケースもあるそうだ。

 夜になると、灯りのつかない部屋ばかり目立つ。エントランスなどの共用部分にはゴミやたばこの吸い殻が散らかり、エレベーターの壁紙ははがれかかっている。そのうえ水道の蛇口からは赤い水――建て直されることもなく、どんどんボロボロになっていく。これがマンションのなれの果て、限界マンションの姿だ。

「めいっぱい型」に要注意
狭小マンションのリスク

 では、どんなマンションが限界化の道をたどるのだろう？

「タイプが3つある」と米山さんはいう。1つは「めいっぱい型マンション」だ。

「建ぺい率（敷地面積に対する1階の床面積の割合）や容積率（敷地面積に対する、建物の延床面積の割合）いっぱいに建てられた物件は要注意ですね。こうしたマンションは老朽化しても、なかなか建て替えることができません」

 たいていの場合、マンションの建て替えは区分所有者とデベロッパーの共同事業としておこなわれる。これは「等価交換方式」といって、区分所有者（マンションを購入した人）が土地の持ち分を、デベロッパーが建設費用を出資する方法だよ。

 このときデベロッパーは、容積率の余りを分譲することで、建て替え費用や利益をまかなう。じゃあ、区分所有者はどうなるのかって？大丈夫、再建築したマンションに、また住むことができる。余りの部分が高く売れれば、追加の費用を払わずに、元の住居より広い物件に移れることだってあるんだ。

「ところが、容積率や建ぺい率の限度ギリギリに建てられたマンションだと、分譲できる『余剰床』をつくれません。低層の場合は高層に建て替え、余った部分を売却することが可能ですが、都市部の民間物件ではこうしたタイプはまれです」

 都会でよく見られる、狭い土地に建てられた狭小マンション。「余剰床」を作るゆとりがないこれらの物件は、デベロッパーにとっては魅力薄だ。

再開発された
人気エリアにも落とし穴が

 では、限界化しやすいマンションのタイプ、その2とは？

「ずばり、『立地のよくないマンション』です」と米山さん。

 かつては、郊外の一戸建てに住むファミリーが多かった。でも、これからは独身の人たちが増える時代だ。「マンションを選ぶなら職住近接（職場と家が近いこと）できる場所じゃないと」と考えるシングルは多いだろう。

「余剰床を作っても、買い手がつかない立地では意味がない。最悪の場合、区分所有権を解消して、建物を解体し敷地を売却するという方法もありますが……。

 とはいえ、土地が売れないことには、取り壊しの費用すら回収できませんからね。おまけに今の法制度では、全員の同意がなければ区分所有権を解消できない。結局、空き地のまま放置されるという悲惨な結果を招きかねないのです」

「ここは好立地だから大丈夫！」と思っていても、意外な落とし穴があったりする。

「再開発された人気エリアも、数十年後には限界化する可能性がある」と米山さん。若いファミリー層がどっと移り住んだのはいいけれど、彼らが高齢化すれば街の高齢化率だって高くなる。今や、お年寄りばかりになってしまったニュータウンなどがよい例だよね。

「死に体管理組合」が
マンション寿命を縮める！

 そして、タイプその3は――「管理組合が“死に体”になっているマンション」だ。

 管理組合とは区分所有者全員でつくる団体のこと。エレベーターや廊下、配管といった共用部分の清掃や維持・管理をするだけでなく、修繕積立金の集金、運用なども行う。それらを代行する管理会社を選ぶのも管理組合の仕事だ。まさにマンションの命をつなぐ「心臓」といっていいかもしれない。

 ところが米山さんは、今後は機能停止状態におちいる管理組合が増えてゆくのでは……という。

「住民が高齢化し、役員のなり手がいないというマンションはすでに見受けられます。賃貸化が進み、住民が非組合員ばかりになってしまうケースも。分譲マンションを借りている人は区分所有者と違い、管理組合に参加しないことになっていますから」

 実際、国土交通省の調べによれば、マンション世帯主のうち60歳以上は26％。4世帯に1世帯ともっとも多いんだ。

 また、「賃貸戸数が20％超」というマンションもおよそ19％に達している。住民（区分所有者）の死亡・高齢化、あるいはデベロッパーが直接、賃貸に出している――などなど、背景にはいろんな事情が考えられる。

 もうひとつの要因が、サラリーマン大家さんなどの不動産投資家が増えていること。

「最近、存在感を増している外国人投資家にとっても、割安な中古マンションは魅力的でしょうね。こうした人々まず、管理組合には参加しないでしょう。彼らにとってマンションは、買っては手放す投機対象にすぎないのですから」

 管理組合の“死に体化”は、すでにあちこちで始まっている――そう感じさせるデータが管理費・修繕積立金の滞納率。

 国土交通省の調べでは、管理費や修繕積立金を3ヵ月以上滞納している住戸がある組合は、全国でおよそ39％。1年以上滞納している組合もなんと約18％にのぼっている。「築年数が古いマンションほど、滞納率は高い傾向にあります」（国土交通省担当者）

棟の管理組合が明暗を分ける！
同じマンション内でも違う不動産価値

 賃貸化が進んだことで、マンションのコミュニティはますます希薄（きはく）になっているみたいだ。都内の分譲マンションで「名前を把握していない住人がいる」という物件はおよそ27％と3割近い。

 米山さんは、「今こそマンションのコミュニティを見つめ直し、復活させるとき」と語る。

「最近、マンションを一戸建て購入までの仮住まいではなく、終の棲家、あるいは、老人ホームに入居するための大切な資産と考える人が多い。でも、そのためにはちゃんとマンションの価値を維持しなければ。死に体の管理組合をよみがえらせれば、価値は維持できるはずです」

 老朽化する前に早めに手を打ち、かしこく業者を選ぶ。そうすればマンションはけっこうピカピカの状態を保てるそうだ。

「大規模修繕費用の中で、もっとも大きいのが給水管改修費と屋上防水改修費。業者の言うままに高い工事をしてしまうと、ほかの部分が手入れできずボロボロに。逆に、低コストで給水管を延命させる技術を持つ業者を探せば、屋上防水もできるし、エントランスや植栽の手入れもできるわけです」（日本システム企画 熊野代表）

 同じマンションでも、その棟の管理組合のやり方によって不動産価格が違ってきたりする、と熊野さん。

「考える管理組合」で、価値を保つどころか、さらに付加価値を高めようとするマンションもあるよ。たとえば、人口減少や高齢化のスピードが急速なH市のマンション管理組合。数年後にタワー式駐車場の契約が節目を迎えるに当たって、将来の駐車場のあり方について考えている。話題にのぼったのが「電気自動車」のことだ。今はまだ少ないけれど、将来普及が進めば、夜間の充電費用が高いマンションは魅力のないものになってしまう。早めに検討を始めているところだ。

 この管理組合では「将来、電気を安く安定的に得よう」という話し合いもしている。タワー式駐車場の充電設備は、災害で停電した場合、自家発電として使うこともできるよね。これなら充電設備の費用を、マンション全体で負担する意味がありそうだ。

 そこに住む人々が集まり、面倒な仕事におたがい真剣に取り組む。共通のテーマについてうんうんうなって考える。それが強い連帯感につながることもある。

 大量生産、大量消費の波にもまれ、たかだか30〜40年で老朽化してしまった日本のマンション。だが今や、古くなっても大切に住まおうという意識が人々の中に芽生えつつある。その気持ちを近所の人たちと共有できたなら、マンションの限界化はきっと防げるにちがいない。

よねやま・ひでたか
1986年筑波大学第三学群社会工学類卒業、1989年筑波大学大学院修士課程経営・政策科学研究科修了。野村総合研究所、富士総合研究所を経て、富士通総研経済研究所上席主任研究員。2007年〜2010年慶應義塾大学グローバルセキュリティ研究所客員研究員。おもな著書に『空き家急増の真実』『少子高齢化時代の住宅市場』（ともに日本経済新聞出版社）『世界恐慌 日本経済最後の一手』、『デフレの終わりと経済再生』（ともにダイヤモンド社）など。
 ほかにも多くの方に貴重なお話をお伺いしました。どうもありがとうございました。