黒田東彦・日銀総裁は2％のインフレ目標を2年程度で実現すると述べている。それでは、アベノミクスに伴う資産インフレ効果で恩恵を受ける地域はどういった地域なのか。本誌は不動産マーケティング会社、アトラクターズ・ラボ（東京都千代田区・沖有人社長）と組み、アベノミクスで上がる地域、下がる地域を徹底分析した。結果を見てみよう。
（篠原 匡）
　10年の歳月を経て、首都圏の不動産市場は再び転換期を迎えつつある。
　日経ビジネスは2002年7月22日号で「不動産大革命」という特集を組んだ。この特集では、金融商品となった不動産の実情をつぶさに取材、すべての不動産を投資利回りで見るべきと主張した。今でこそ当たり前になった、周辺物件の賃料と分譲価格を基に算出した「駅別利回り」という概念を初めて提示したのもこの特集である。
この10年で消えた“オイシイ物件”
　「不動産大革命」を掲載した2002年は、まさに日本の不動産市場の転換点だった。

出所：アトラクターズ・ラボ
　不良債権化した割安不動産を買い漁るために、外資系ファンドが押し寄せたのは1990年代後半のこと。それ以降、「収益」で不動産価格を見る収益還元法が急速に浸透した。特に、2002年を境に、収益還元法は不動産市場の「常識」と化している。
　例えば、2002年の単純利回りとマンションの坪単価を見ると、近似線に対してばらつきが少なくない（散布図2002年）。「不動産大革命」で掲載した「利回りベスト100駅」を見ても、水天宮前9.95％、神泉9.54％、築地8.90％と今の基準に照らして明らかに割安と思われる駅がいくつもあった。
　当時は近隣の取引事例を基にした取引事例比較法から収益還元法に切り替わる移行期だったため、すべての不動産が収益還元法で評価されていたわけではなかった。ゆえに、探せば利回りの取れるオイシイ物件が“放置”されていた。
　ところが、ミニバブル状態にあった2008年を見ると、多くの駅が4〜6％の利回りに収斂している（散布図2008年）。近似線も坪単価にかかわらず5％近辺でフラットに。これは、市場参加者が同じモノサシで不動産を評価するようになったことで、裁定取引の機会が失われたということだ。まさに、収益還元法が常識になった証左だろう。
　この10年を振り返ると、首都圏の中でも便利な地域、すなわち東京駅など核となる場所からの距離が近いところから利回りが低下（物件価格は上昇）していった。
「投資尺度としての利回りは死んだ」
　2002年のランキングで水天宮前や築地、東向島などの利回りが高かったのは、様々な理由で住宅適地と思われておらず、利便性の割に坪単価が低く抑えられていたためだ。こういう場所は例外なく不動産価格が上昇した。利便性はいいが、工場立地や倉庫立地だった東京都東部や北東部が当てはまる。
　その後、リーマンショックを巡る混乱もあったが、収益還元法が一般的になったため、利回りを見るだけでは異常値（つまりオイシイ物件）を見つけることは難しくなった。「利回りで差がつかなくなった以上、投資尺度としての『利回り』は死んだ」とデータを解析したアトラクターズ・ラボの沖有人社長は言う。
　ただ、ここにきて首都圏の不動産市場が大きく変わり始めた。そのトリガーはアベノミクスである。
　金融緩和、財政出動、成長戦略――という3本の矢でインフレ率2％を目指すアベノミクスによって、不動産の価格上昇が期待されている。これはすなわち、賃料収入というインカムゲインに加えて、資産価格の上昇というキャピタルゲインが期待できる地域が“勝つ”ということだ。
今後はキャピタルゲインを視野に
　資産インフレ期は賃料上昇より先に不動産価格が上がるので、黒田東彦・日銀総裁の言うマイルドなインフレが実現した場合、利回りだけを見ていても上がる地域、下がる地域を見極められない。一般的に、賃料は給与に相関しており、しかも半年から1年のタイムラグがある。
　坪単価にかかわらず利回りが5％近傍に収斂するのであれば、資産価格上昇が狙える方がいいだろう。今後は賃料利回りという物差しだけでなく、資産価格の上昇という「キャピタルゲイン」を視野に入れる必要があるということだ。
　それでは、どのエリアがアベノミクスで上がる場所なのか。そこで、日経ビジネスは再びアトラクターズ・ラボと組み、アベノミクスで上がる地域、下がる地域を徹底分析した。黒田総裁の掲げる年率2％の物価上昇をベンチマークに、どれだけ資産価格が上昇するか、駅ごとの値上がり率を見たものだ。
　具体的には資産価格が上昇した2003以降の中古マンション価格の変動をエリアごとにまとめ、首都圏全体の動きに対する振幅を算出、この振幅と現在の中古マンション坪単価の相関関係を利用して、各駅の値上がり係数を出した。ベンチマークの2％を超えるかが1つの目安と言える（結果は次ページ。より詳細に知りたい方は会員限定だがこちらのサイトで）。
　2％の平均を大きく上回るAランクには、広尾、品川、恵比寿、渋谷、中目黒など都心の超人気エリアが入った。それ以外でも、三軒茶屋、学芸大学、吉祥寺など「住みたい街ランキング」の常連がランクインしている。これだけを見ると、極めて順当な結果に見える。
　もっとも、下位に目を転じると、興味深いことが分かる。例えば、柏。JR常磐線の主要駅で、東京駅まで快速利用で40分ほどと利便性は少し落ちるが、郊外の優良住宅地として人気を誇る。だが、今回の分析では2％を下回るEランクだった。ちなみに、柏に近い松戸もEランクである。
　参考までに、首都圏を北東に伸びるJR常磐線、都心部を斜めに横切る営団地下鉄日比谷線、そして首都圏を南西に伸びる東急東横線をつなげて見ると、常磐線沿線の評価が明らかに低いことがわかる。これが意味しているのは、地域のブランドの重要性が再び高まっているということではないか。
　もともと港区や目黒区、世田谷区などの城南エリアは人気の高い地域だったが、東部や北東部で割安なマンションが数多く供給されたことで、東京の重心は東に動いた。ところが、資産インフレの時代になり、再び地域のブランドに戻りつつある――。データ分析はデータ分析に過ぎないが、1つのトレンドとして頭の片隅に入れておくべきだろう。
沿線名 駅名 ランク
日比谷線 広尾 A
京浜東北線 品川 A
埼京線 恵比寿 A
埼京線 渋谷 A
日比谷線 中目黒 A
東急大井町線 自由が丘 A
山手線 目黒 A
山手線 目白 A
東急世田谷線 三軒茶屋 A
東西線 神楽坂 A
東急田園都市線 桜新町 A
東急東横線 都立大学 A
東急東横線 学芸大学 A
東急田園都市線 駒沢大学 A
東急大井町線 二子玉川 A
総武線 吉祥寺 A
東急大井町線 尾山台 A
東急田園都市線 用賀 A
埼京線 池袋 A
山手線 高田馬場 A
都電荒川線 面影橋 A
都電荒川線 学習院下 A
丸ノ内線 茗荷谷 A
総武線 中野 B
総武線 荻窪 B
山手線 駒込 B
有楽町線 月島 B
京浜東北線 大井町 B
総武線 西荻窪 B
総武線 三鷹 B
京浜東北線 大森 B
小田急小田原線 祖師ケ谷大蔵 B
小田急小田原線 千歳船橋 B
南武線 武蔵小杉 B
東西線 門前仲町 B
銀座線 浅草 B
京王線 千歳烏山 B
東急池上線 池上 B
浅草線 西馬込 B
東急東横線 元住吉 B
京浜東北線 赤羽 B
中央線 武蔵境 B
根岸線 関内 B
東西線 木場 B
根岸線 石川町 B
京浜東北線 田端 B
大江戸線 練馬 B
中央線 国立 B
京王相模原線 調布 B
総武線 錦糸町 B
A 偏差値65以上
B 偏差値55以上
注：2003年以降の資産インフレ期における中古マンション価格の変動をエリアごとにまとめ、首都圏全体の動きに対する振幅を算出。この振幅と現在の中古マンション坪単価の相関関係を利用して、各駅の値上がり係数を出した。物件数35以上の172駅で係数を算出している。調査・分析は不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが担当。駅名に対する路線名はアトラクターズ・ラボの分類に準じた。中古マンションの坪単価は同社運営の無料会員制サイト「住まいサーフィン」で公開している。
沿線名 駅名 ランク
東急田園都市線 あざみ野 C
京浜東北線 横浜 C
東急田園都市線 たまプラーザ C
総武線 両国 C
総武線 亀戸 C
京浜東北線 川崎 C
中央線 国分寺 C
西武池袋線 中村橋 C
京浜東北線 王子 C
都電荒川線 滝野川一丁目 C
都電荒川線 飛鳥山 C
都電荒川線 栄町 C
京王線 府中 C
横須賀線 逗子 C
東急田園都市線 溝の口 C
東急田園都市線 青葉台 C
日比谷線 入谷 C
東急田園都市線 鷺沼 C
有楽町線 氷川台 C
西武池袋線 石神井公園 C
青梅線 立川 C
多摩都市モノレール 立川北 C
東急田園都市線 宮前平 C
小田急多摩線 新百合ケ丘 C
東急東横線 大倉山 C
日比谷線 三ノ輪 C
都電荒川線 荒川区役所前 C
都電荒川線 荒川一中前 C
都電荒川線 三ノ輪橋 C
西武新宿線 武蔵関 C
常磐線 北千住 C
中央線 武蔵小金井 C
東急田園都市線 藤が丘 C
東西線 南砂町 C
横浜市営地下鉄ブルーライン センター北 C
総武線 市川 C
西武池袋線 大泉学園 C
東急東横線 綱島 C
京浜東北線 浦和 C
東武東上線 ときわ台 C
東急田園都市線 宮崎台 C
東急東横線 日吉 C
東西線 西葛西 C
南武線 武蔵中原 C
総武線 本八幡 C
C 偏差値45以上
注：2003年以降の資産インフレ期における中古マンション価格の変動をエリアごとにまとめ、首都圏全体の動きに対する振幅を算出。この振幅と現在の中古マンション坪単価の相関関係を利用して、各駅の値上がり係数を出した。物件数35以上の172駅で係数を算出している。調査・分析は不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが担当。駅名に対する路線名はアトラクターズ・ラボの分類に準じた。中古マンションの坪単価は同社運営の無料会員制サイト「住まいサーフィン」で公開している。
沿線名 駅名 ランク
東急田園都市線 市が尾 D
東西線 葛西 D
東海道本線 大船 D
東急田園都市線 梶が谷 D
総武線 船橋 D
東武野田線 船橋 D
新宿線 東大島 D
東武東上線 東武練馬 D
東海道本線 藤沢 D
横浜線 新横浜 D
京浜急行本線 上大岡 D
南武線 武蔵新城 D
横浜線 町田 D
東西線 浦安 D
相模線 茅ケ崎 D
東武東上線 成増 D
東西線 行徳 D
京浜東北線 南浦和 D
新宿線 船堀 D
小田急江ノ島線 湘南台 D
京浜東北線 北浦和 D
西武新宿線 田無 D
総武線 小岩 D
常磐線 綾瀬 D
横須賀線 東戸塚 D
千代田線 町屋 D
都電荒川線 東尾久三丁目 D
都電荒川線 町屋二丁目 D
都電荒川線 荒川七丁目 D
都電荒川線 荒川二丁目 D
総武線 新小岩 D
京浜東北線 川口 D
川越線 大宮 D
横須賀線 保土ケ谷 D
新宿線 瑞江 D
内房線 千葉 D
埼京線 武蔵浦和 D
小田急江ノ島線 相模大野 D
常磐線 亀有 D
横浜市営地下鉄ブルーライン 阪東橋 D
東海道本線 辻堂 D
総武線 西船橋 D
京浜東北線 与野 D
東海道本線 戸塚 D
京王線 聖蹟桜ケ丘 D
総武線 稲毛 D
総武線 津田沼 D
埼京線 戸田公園 D
東武東上線 志木 D
常磐線 金町 E
京成押上線 京成立石 E
東武伊勢崎線 梅島 E
京浜東北線 蕨 E
横浜線 鴨居 E
武蔵野線 北朝霞 E
東武東上線 朝霞台 E
東武東上線 朝霞 E
東武伊勢崎線 西新井 E
京浜東北線 西川口 E
京王相模原線 京王多摩センター E
東武伊勢崎線 竹ノ塚 E
京王相模原線 京王永山 E
常磐線 松戸 E
東武東上線 ふじみ野 E
相模線 橋本 E
常磐線 柏 E
武蔵野線 東川口 E
東海道本線 平塚 E
小田急江ノ島線 大和 E
川越線 川越 E
東武伊勢崎線 草加 E
小田急小田原線 本厚木 E
高崎線 宮原 E
横浜線 相模原 E
東武伊勢崎線 谷塚 E
常磐線 南柏 E
東武伊勢崎線 春日部 E
D 偏差値35以上
E 偏差値35以上未満
注：2003年以降の資産インフレ期における中古マンション価格の変動をエリアごとにまとめ、首都圏全体の動きに対する振幅を算出。この振幅と現在の中古マンション坪単価の相関関係を利用して、各駅の値上がり係数を出した。物件数35以上の172駅で係数を算出している。調査・分析は不動産マーケティング会社のアトラクターズ・ラボが担当。駅名に対する路線名はアトラクターズ・ラボの分類に準じた。中古マンションの坪単価は同社運営の無料会員制サイト「住まいサーフィン」で公開している。

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