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異常に買われ過ぎている不動産
http://blog.livedoor.jp/nevada_report-investment/archives/4541630.html
2013年09月25日 NEVADAブログ
ロサンゼルスのアパートの利回りが６％台となっており、これは不動産の妥当投資利回りである１０％から１５％に比べて異常に低く、今の不動産が異常に高くまで買われているのがわかります。
２４日付け日経では以下のような報道がされていました。
『日本の不動産に関心はあるが、この利回りでは投資は出来ない。
シンガポールのファンドの担当者は国内デベロッパーの社長に言い残し日本をあとにした。
アジアの投資家が求める利回りは１０％程度だが、日本では５％前後しか確保出来ないという。』
バブル時と同じ状況に日本の不動産はなっているのです。
バブル崩壊は何故起こったのかといいますと、利回りの異常な低下です。
すなわち、価格の上昇に賃貸料が追い付いていなかったために、限界点にきて価格が暴落したのです。
『足もとの賃料でみた利回りは年４％程度にとどまるが、将来の賃料上昇を織り込めばもっと上がる』
（８月に虎ノ門のオフィスビルを１５０億円で購入した東急系列のＲＥＩＴの運用会社側は投資家などへの説明会でこう強調した）
不動産利回り（キャップレート）の計算は前提条件を色々いじくればいくらでも装飾できますが、本当のプロの投資家ならその前提条件を厳しく保守的に見て計算します。
間違っても賃料が上るという甘い条件は計算に入れません。
今、東京都内の不動産利回りは４％、５％になっており、これを説明するには将来の賃料上昇という、条件を入れないと説明がつかない状態になっているのです。
これは「買われすぎ」という状況を示していると言えるのです。
シンガポールの投資家が見切った東京の不動産は今やピーク寸前とも言える状況にありますし、ロスの不動産も香港も同じです。
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