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豪華施設は負担になる場合もある（写真と本文は関係ありません）
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20131229/ecn1312290729002-n1.htm
2013.12.29 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司
マンションにプールは必要だろうか。
特に首都圏湾岸エリアの大規模物件では、プールや温泉大浴場といった豪華施設を売りものにしているケースが多い。
確かに、同じ建物内にプールがあるとうれしいかもしれない。温泉大浴場が付いているのなら、毎日利用したいという人もいるだろう。そういったことに魅力を感じて選ぶ人もいる。
しかし、マンションの中にプールや温泉があったとしても、それはタダではない。たとえ「１回の利用料が２００円」であっても実際は違う。
それを建設した費用はマンションの販売価格に含まれている。維持・管理し、不具合が生じたときに修繕する費用は、管理費や修繕積立金で賄われる。つまり、すべて自分たちで払っているのだ。
引っ越しした当時は人であふれていたプールも、何カ月かたつと利用者がまばらになる。大浴場もそうだろう。何年かたつと、ほぼ利用者が限定されてくる。
６００戸のマンションにプールがあったとして、週に１回以上利用している人が５０人だったとしよう。その５０人のお楽しみの費用を、６００人で負担していることになる。これはかなりいびつな構造ではないか。
やがて、残り５５０人の内の誰かがそのことに気づく。そして「管理費も不足気味だからプールを取り壊して体育館仕様に変えよう。バスケットやフットサルの練習場なら、プールほど維持費がかからない」と言い出したとする。管理組合の理事会も賛成し、それが総会の議案になった。しかし、こういう議案はまず可決されない。
なぜか。反対が多いからではなく、賛成が足りないから。なぜなら、プールを体育館に変更するのは「共用部分の用途変更」にあたり、全区分所有者の４分の３が賛成しなければいけない、と法律で定められている。
新築で引き渡し直後でもない限り、この「４分の３決議」はほぼ不可能。ましてや６００戸の物件で「４分の３決議」をやろうとすると４５０戸分の議決権を集めなければいけない。普通のマンションでは、総会を成立させる「区分所有者の半分」の出席や委任状を集めるだけでも苦労しているのが現状だ。
では、プールは永遠に一部の人たちのために運営しなければいけないのか。そういう場合は「プールの水を抜く」ということを総会で決めることになる。それなら、出席者の過半数という普通決議で可能。それで何とか維持費は浮くが、プール自体は不要空間として残る。
そもそも、いつかは使わなくなることが分かっているプールや温泉大浴場を作り、それを売りものにして販売するという売主の事業姿勢はどうなのだろう。改めるべきではないか。
はっきり言ってマンションの豪華設備は、管理組合にとって未来の大きな「お荷物」でしかない。そこに気づけば、プールや温泉のある物件は選べない。近くの公営プールや健康ランドを利用する方が、結果的にずっと安くて快適だ。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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