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デベロッパーの悲鳴が聞こえる（写真と本文は関係ありません）
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140223/ecn1402230723000-n1.htm
2014.02.23 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司
マンション業界は大変なことになっている。事業の継続が危うくなっているのだ。原因は、建築費の高騰。昨年の春あたりから「建築費が上がった」という声が聞かれるようになったが、今も上がり続けている。
業界内では２つの基準がある。１つは「戸当たり」。マンション１戸を作るのにいくらかかるのか。これが２３００万円に達しているそうだ。この１年で２割程度上がったことになる。
もう１つの基準は「坪単価」。床面積１坪当たり、建築費がいくらかかるのか。こちらは軽く１００万円を超えた。私は四半世紀以上マンション業界に関わっているが、一番安いときは４５万円くらい。最安値から倍以上になってしまった。
マンションというのは、建築費もさることながら、土地代も大きい。こちらも、事業に適した都心とその近辺では値上がりしている。
土地代は「一種○○万円」という指標が使われる。これは、その土地に建築できる床面積１坪当たりいくらになるかというもの。例えば、３００坪の土地があって容積率は３００％だったとする。建築できる最大の床面積は９００坪。その土地が９億円なら「一種１００万円」となる。
新築マンションの販売価格は「原価積み上げ方式」で決まる。
建築費が１坪当たり１００万円、土地代も１００万円だったとする。それだけで坪２００万円の原価が発生する。さらに設計料、モデルルームの建築費や用地費、販売会社に払う手数料、広告宣伝費、近隣対策など諸々の経費を加え、デベロッパーの利益を１５％から２０％程度乗せると、販売価格は１坪当たり３３０万円程度になったりする。
７６平方メートル（２３坪）のマンションだと７５９０万円。普通のサラリーマンでは買えない。実はこれ、新宿区で販売されているタワーマンションの価格だ。
前述のように建築費は１坪１００万円を超えた。土地代も「一種」で換算すると、山手線の外側でも１００万円に達している。つまり、東京の都心やその周縁部でも、販売坪単価３３０万円以下で事業を行うことは極めて困難ということだ。
港区や千代田区の好立地なら、それでも売れるが、山手線の外では難しい。
ではどうするのか。デベロッパーの利益を削るしかない。１５％から２０％取っていた利益を１０％、場合によっては５％で事業計画を立てるのだ。
これはかなり危険で、予期せぬ出費、例えば、近隣でもめる、販売不調で値引きせざるを得なくなる…があればたちまち事業自体が赤字になる。
だいたい計画段階で５％の利益率なら、事業自体をやらない方がいい。
リーマン・ショックの後、デベロッパーはバタバタと倒産した。原因はただ１つ。高くて売れない物件を作りすぎたから。デベロッパーの事業構造は、かくも脆弱。今回も「いつか来た道」をたどらなければよいが…。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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