住宅価格が軒並み下落、転換点は訪れたのか？
　2014年05月07日08:14

　5月1日のメーデーに伴う連休が過ぎたばかりで、全国不動産市場に「激変」の不安が生じている。中古住宅成約件数から分譲住宅成約件数に至るまで、また北京・上海・広州の1線都市から杭州・成都などの2−4線都市に至るまで、前年同期比・前月比のすべてに「軒並み減少」の現象が見られる。北京の東三環路の住宅は100万元（約1630万円）以上値を落としたが、依然として買い手はいない。人民網が伝えた。

　全国の不動産市場に暗雲が立ち込めており、万科企業などのデベロッパーも、未来の住宅市場に対して悲観的な態度を示した。住宅購入の最良の時期が到来したのだろうか？住宅市場の転換点が、すでに訪れたのだろうか？

　◆全国住宅市場成約件数、最低記録を更新

　北京市住宅・都市建設委員会の公式データによると、北京の5月1−3日にかけての中古住宅成約件数は31件と、前年同期比で82％減となり、売買契約が成立した物件のオンライン登録が始まった2009年以来で最低の数値となった。北京の同期の分譲住宅成約件数は169件で、前年同期比78.9％減となった。これは2008年にメーデーの3連休が実施されてからの7年間で最低の数値となった。

　深セン市の5月1−3日の分譲住宅成約件数は49件のみで、前年同期の133件というデータと比較すると、6割以上の下げ幅を記録した。上海の同期の分譲住宅成約件数は423件、広州市は405件と前年とほぼ横ばいになったが、これは成約件数を伸ばすための販促によるところが大きかった。

　杭州は同期の市街地の成約件数が57件のみとなり、前年同期の212件と比べ、7割以上の下げ幅となった。中原地産研究センターの統計データによると、5月1−3日の54都市の住宅成約件数は9887件となり、前年同期の1万4624件から32.5％減となった。そのうち1−2線都市の下げ幅が最大だった。1線都市の3日間の成約件数は、40％減の1046件のみだった。2線都市の減少率も、平均で35％に達した。

　中原地産のチーフエコノミストの張大偉氏は、「減少率の平均値を見ると、1−2線都市は3−4線都市を上回っていることが分かる。昨年12月以降の市場の動向を見ると、成約件数の減少の流れが強まっている」と指摘した。

　◆住宅価格の下落、北京にも波及

　成約件数が最低記録を更新すると同時に、常に堅調であった成約価格にも低下が見られた。4月の「100都市住宅価格指数」によると、約半数の都市の住宅価格が前月比で低下し、万科企業などの有名デベロッパーでさえ、今後の住宅市場に悲観的な態度を示した。

　◆不動産会社の業績が悪化

　先ほど公開されたばかりの第1四半期業績報告書によると、「暴利」をむさぼる業界とされていた不動産業界は「暴落」に直面し、全体的に業績が悪化した。また過半数の企業の純利益が減少しており、これには業界大手の万科企業、招商地産、金地集団などが含まれた。

　データによると、第1四半期の純利益が減少したのは、142社の不動産会社のうち過半数の74社に達した。そのうち万科企業の第1四半期の売上は前年同期比32.16％減の94億9700万元（約1548億円）にとどまった。純利益は13年ぶりに前年同期比で減少し、5.23％減の15億3000万元（約249億3900万円）となった。この減少率は、業界全体とほぼ同水準となった。

　招商地産の第1四半期業績報告書によると、第1四半期の売上は前年同期比18％増の72億5100万元（約1182億円）に、純利益は6.82％減の7億5500万元（約123億円）になった。金地集団の第1四半期の業績は、より驚きの内容となった。報告書によると、同社の第1四半期の売上は25.91％減の31億5000万元（約513億4500万円）、純利益は73.65％減の4934万3800元（約8億430万円）に落ち込んだのだ。

　◆転換点を論じるのは時期尚早

　中国国務院発展研究センター市場経済研究所所長の任興洲氏は、住宅市場が転換点を迎えたかという記者の質問に対して、「転換点とはやや誇張の嫌いがある。現在の住宅市場には成約件数・価格が共に減少・下落するという現象が生じているが、これは市場が理性を取り戻しているためだ。住宅価格が永遠に高騰する国などはない」と指摘した。

　中国不動産協会副秘書長の何キ（キは王に奇）氏は、「住宅市場の転換点を論じるのは時期尚早だ。価格と成約件数が10％以内で変動するのは正常なことだ。全国の住宅市場で20％以上の下落が生じなければ、転換点が訪れたとは言えない。現状を見ると、2−3線都市の一部のプロジェクトが値下げを実施しているが、これは住宅市場の全体状況を反映するには足らない。住宅市場の発展については、1線都市の住宅価格の変化を見なければならない」と分析した。

　住宅価格の暴落や成約件数の減少などについて、何氏は次の複数の原因があると指摘した。（1）銀行貸付の引き締めにより、投機目的を除く一部の需要が抑えつけられた。購入者は貸付が得られず購入を断念し、成約件数が減少した。（2）「自住型商品房」（政府が一定の条件を満たす世帯に提供する、周辺の分譲住宅より30％ほど割安な住宅）や住宅購入制限令などの影響により、購入者は住宅価格の下落を見込み、静観ムードが高まった。デベロッパーは経済情勢の影響を受け、資金を回収するため、販促により成約件数を伸ばし、在庫を消化している。これが循環し、成約件数が最低記録を更新し、デベロッパーが値下げをするという状況になっている。

　何氏は、「住宅市場は双方向に調整する過渡期を迎えており、ゆえに住宅価格に変動が生じるのは正常な現象である」と指摘した。住宅市場の真の方向が見えるのはいつかという質問に対して、何氏は「少なくとも3カ月、つまり今年8月にならなければ、住宅市場の動向を最終的に確定することはできない」と予想した。（編集YF）

　「人民網日本語版」2014年5月7日

http://j.people.com.cn/94476/8619092.html

コメント
01. 2014年5月08日 08:40:11 : nJF6kGWndY 中国の賃金比の不動産価格は、まだ高すぎる 急激なインフレで下層国民を犠牲にして名目賃金を上昇させない限り、長期下落で不良債権問題の悪化が続くのは必然
02. 2014年5月08日 12:08:00 : nJF6kGWndY 既に破裂か http://jp.wsj.com/article/SB10001424052702304555804579546792202936078.html#printMode　CHINA REAL TIME REPORT　2014年 5月 07日 12:38 JST 中国の不動産バブルは既に破裂＝野村リポート By BOB DAVIS Reuters 商業施設建設のため既存建物の取り壊し作業が進む（武漢市郊外）　 　野村証券はこのほど、中国の不動産バブルが既に破裂し始めているとの調査リポートを発表した。 　これによると、住宅の供給過剰と不動産業者向け融資資金の不足が相まって、住宅市場の崩れを引き起こし、中国の国内総生産（GDP）の伸びが6％を下回ることもあり得るという。 関連記事 • 冷え込む香港の不動産市場、マンション販売は値引きに依存 • 中国不動産市場、売り手に回る大物たち―李嘉誠氏ら • 世界の次なる最高の都市はどこか 　野村の3人のアナリストは、既に不動産市場の下方修正は「もし起きたら」ではなく「どれだけ厳しくなるか」の問題になっているとした。そして政府がこの問題を回避する手立てはあまりないと指摘、アナリストの1人、ツィウェイ・ツァング氏は「（この問題に）世界共通に対処できる正しい政策はない」とした。 　野村は中国について、世界の大手機関投資家の中でも最も弱気の見方をしており、これまでも大胆な予測をしてきた。たとえば4月初めには、中国の第1四半期の経常収支が赤字になると予想した。最近発表された実際の数字は、黒字を保っていたもののここ3年の四半期ベースで最も小さい70億ドル（約7100億円）にとどまった。 　こうした経緯もあり、野村の今回の不動産バブルに関する見立てが正しいのか、それとも空騒ぎに終わるのかはまだ分からない。 吉林省（黒）と黒竜江省（赤）の第1四半期の不動産投資額の推移 　野村の見方の根拠は、中国の26省のうち4省で第1四半期の不動産投資がマイナスに転じ、その4省のうち黒竜江省と吉林省ではマイナス幅が25％を超えている、というところにある。野村にとっては、これが他の省にも同様の問題が発生する警告と映っているわけだ。 　不動産投資の落ち込みは、建設と販売の落ち込みにつながる。そして不動産市場の中国経済に占める巨大な役割を考えれば、不動産市場の減速は中国のGDP成長率の減速を意味する。 　ただ、野村が控えめに見立てている側面が1つある。不動産と、鉄鋼やセメントなどの関連産業の中国GDPに占める比率を16％としている点だ、他のエコノミストはその比率を25％程度と試算している。 　この野村リポートの発表後間もなく、スイス大手銀行のUBSが中国不動産市場のリポートを発表したが、弱気にみているものの、野村ほどではなかった。「中国政府は不動産市場の下落に対しまだその軽減策や対処する意思も持っている」とUBSレポートは分析した。その対策は社会インフラ投資や不動産市場の規制緩和などを含んでいるが、それでも不動産市場に対する懸念を反映させてGDP成長率予測を2014年について7.5％から7.3％へ、15年は7％から6.8％へそれぞれ下方修正した。 　実際、不動産市場に関して今年発表された指標は芳しくない。 　中国の不動産についての民間データ会社のチャイナ・リアル・エステート・インデックス・システムは、同社が調査を続けている44都市で売上物件数ベースでは4月に前月比9％減となった、と発表した。一方、4月の住宅の平均価格は前月比0.1％、前年同月比9.1％それぞれ上昇したとしている。この伸び幅は、住宅市場が前回の下降局面から上昇に転じた12年半ば以降で最低となった。ただ、この統計は10年から取り始めたもので歴史が浅い。
03. 2014年5月08日 20:08:16 : dVgv5zeE3k 2008年のことを思い出したが、あのときは、住宅価格ダダ下がりのあと、ここがチャンスとばかりにものすごい買いが入って、結局、リーマン以上のバブルになっていた。 今回は金融引き締め入ってる上に、中国内にも不安要因がありすぎるくらいあるからそうはならんと思うけどな。

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