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株式日記と経済展望
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年金が７５歳支給開始の時代がやって来る。定年の無い不動産経営で
悠々自適の老後を過ごしましょう。事業経営はボケ防止にもなる？
2014年5月14日 水曜日
◆老後はほぼ必ず貧乏になるマンション投資 - 江本 真弓 ５月１３日
http://blogos.com/article/86333/
最近またぞろ新築マンション投資の広告を見かけるようになった。相変わらず「老後の安定」だとか。しかし残念ながらこの手のマンション投資はほぼ確実に老後を貧乏にする。これは不動産以前の問題なのだ。
新築マンション投資は確実に老後貧乏に
例をあげる。2千数百万円で家賃15万円程度の高級マンションに投資。借入金2千万円管理費及び税金を差し引いた収入が月10万円とする。金利3%前後の30年ローンなら、返済月額約9万円。一見儲かるように見えるだろうか。
ところが2千万円を該当条件で借り入れた場合、金利を加えた総返済額は約3千万円。月10万円ではこの元取りだけで25年かかる。他に頭金もある。現実には生涯家賃保証でもない限り、テナントが入れ替わる度に賃料は下がり、あっという間に借入金返済が赤字に。内装リフォームも必要だ。繰り上げ返済は追加投資。元取りだけで、30年40年では済まないだろう。その頃どうなるかといえば、後で述べる通り。
だいたい新築マンション投資営業といえば、学歴経験不問の実力主義。に惹かれざるを得ない人達が、不動産知見を積むのではなく、和田裕美の陽転思考だかを読んで、顧客の不安の質問をポジティブに返すことに人生をかける世界。だから不安はまず的中する。
中古マンションやアパートであれば大丈夫ではない
では中古マンションやアパートであれば大丈夫かといえば、こちらも難しい。理由は次に述べるが、最初にそもそもの不動産投資の本質を確認したい。
まず素人程、立地や物件の良し悪しにこだわるが、それは良い大学を出れば人生安泰と言う程度のもの。特に転売型ではなく家賃収入型は、長い間収益を維持できるかどうかが全てだ。
ところが不動産の性質は、時間と共に、賃料収入が下がり、修繕リフォーム経費が増加する。入居者が入居中は何もすることのない不労所得だが、空室が出た際に、いかに費用を押さえて高い賃料で入居者を早く入れられるかで、その後の収益が大きく変わる。
そこで素人は、良い管理会社に頼めば安心だと思いがちだが、そこが大間違い。
本質的に不動産賃貸のビジネスでは所有者の利益と、不動産業者の利益は、相反する。だから世界の常識と近年の日本の大手不動産会社及び金融系では、アセットマネジメントとプロパティマネジメントとが分かれているのだ。
日本でも一般で上手くやる人は、自分なりに収益を維持するノウハウを持っている。自らDIYで内装に手を入れ自分で高い家賃を払う入居者を見つけるなり、北野武のアウトレイジ系の「このやろー」で動かすなり、人それぞれのやり方が面白みでもあるものなのだ。
「賃貸管理会社に頼めば安心」が、カモへの道
一方で最近の一般の不動産投資では老後が難しい理由が、「賃貸管理会社に頼めば安心」だ。
賃貸管理付きのマンション投資が当たり前化したのは、いつ頃だろうか。この「賃貸管理会社に頼めば安心」こそ、日本の個人向け不動産投資ビジネスが生み出した、最高に旨みのある儲けのシステムではないかと感心する。
なにしろ不動産業者にとって、不動産投資の賃貸管理契約とは、美味しい専属カモの確保を意味する。販売時の利益に加え、その後何十年も（何もせずとも）固定収入が入る。リーシングの度に仲介手数料が入る。これだけでも美味しいが、本当の旨みはこの先だ。
そもそも賃貸管理契約は、投資者が、収入と支出の舵取りの舵を、賃貸管理会社に渡す行為。にも関わらず安易に「賃貸管理会社に頼めば安心」と不動産投資に乗る人とは、つまり楽して儲けたい人。しかも自分では収益の責任を取りたくない人。不動産業界にとっては、「私はうってつけのカモです。」と表明してくれているようなものだ。
だから「賃貸管理会社」の本当の仕事は、次の２つだ。空室となる度に、いかに言葉巧みにカモに高額の内装リフォームをさせるか、募集賃料を下げさせるか。内装リフォーム等は、もちろん系列だか知り合いのリフォーム会社に回して旨みを分かち合う。綺麗な部屋の募集賃料を下げさせれば、楽にテナントが決まる。楽に仲介手数料を稼ぎ、入居率の高さで次のカモを獲得する。難しいのは時代環境のせい。リフォームしなければ、賃料下げなければ、「入居者は入らない」と言えば、カモは言いなり。当然カモの収益は悪化するが、関連業界の利益はそこにある。「楽して儲けたい」カモを相手に、楽して儲けて何が悪い、というものだろう。
カモがもう無理と音を上げれば、親切に売却を手伝い、売却の仲介手数料が入る。口先八寸で専属カモを骨までしゃぶりつくせるシステムだ。「賃貸管理会社に頼めば安心」の空気作りに熱が入る理由も判るというものだろう。
投資不動産営業や変投資コンサルティングの類で、「賃貸管理が大切」だと言う輩は、だからまず黒とみて良い。自分は違うという業者がいれば、それは50歩100歩の違いか、又は結果に無知で無自覚なだけだ。
「賃貸管理会社に頼めば安心」では、いずれ赤字しかない
例えば老後に近づく30年後、現在の新築は築30年、現在の築10年は築40年。現在の水準でも、そのくらいの築年数になれば、賃料はかなり安い。加えて少子高齢化による需要の縮小で、更なる賃料低下が予測されている。サブリースの場合でも、通常は築30年程度までだ。本当の老後は保証されない。
その厳しい状況でも生き残り確率を上げるために、頭に汗をかいて努力を続ける人は努力する。一方「楽して儲けたい人」が「楽して入居者を入れる」ために出来ることは、従来以上に赤字でも賃料を下げるか、高額リフォームを繰り返すか。
マンション経営は、固定資産税と建物管理費の固定経費があるため、例え借入金返済は出来たところで、一定水準の賃料収入が維持できなければ、いつでも収益資産から一転赤字負債となる。節税対策で本当に収入を減らす訳だ。需要減少時代の老朽化マンションでは、売却は今より難しいだろう。大規模修繕一時金を徴収の追い打ちもあるかもしれない。建物が老朽化しても、需要が無ければ今より建替えも出来ない。
ただこの収益悪化のスピードは人により異なる。賃貸マンションは同じ1棟の中でも、パフォーマンスの良い部屋もあればなぜか頻繁に入れ替わる部屋もある。運よく最初に入居した入居者が結婚せずにそのまま40年50年いついてくれるかもしれない。自分でどうにか出来ない限り、その運は神のみぞ知るだが。
30年後には、年金支給額も更に細るだろう。そこに若い時代に「楽して儲けたい」と気軽に手を出した結果、管理会社に言われるまま何かと支出が嵩み、自力改善の力もつかないまま築年を重ねた老朽化マンション保有の赤字が加わることになる賃貸管理付きのマンション投資は、残念ながらほぼ確実に老後を貧乏にする。あまりに当然のことではないだろうか。くれぐれも投資は自己責任で。
築30年以上一棟中小ビル・マンションの長期維持経営専門
江本不動産運用アドバイザリー代表 江本真弓
（私のコメント）
「株式日記」では不動産投資で成功した人を紹介して不動産投資のメリットを書いてきましたが、年金支給開始が７５歳にまで引き上げられるというのは衝撃的です。まさに年金も破綻状態で当てにできなくなり、自分で老後対策を立てないと６５歳で定年退職しても７５歳までには１０年間のブランクが出来る。
年収の高い人なら個人年金も出来ますが、ほとんどの人には無理でしょう。それよりも定年まで勤めるという生活も成り立たなくなり、いつ脱サラするか分からない状況においては、若いうちからの独立や定年の無い仕事を見つけるべきでしょう。それには不動産投資がサラリーマンには一番しやすい投資であり、個人としての起業も出来る。
不動産投資は男女のハンデもなく、女性向きの仕事かもしれない。ビルのオーナーやアパートの家主には意外と女性が多い。女性は若い時は銀座の一流クラブのＮＯ１にでもなれば月収は１００万円以上にはなるでしょう。１０年勤めれば５０００万円くらいは楽に貯まるし、それをもとにアパートやマンションに投資して、男に頼らず悠々自適の生活も出来ます。
ただし、江本真弓氏が書いているように業者任せにすれば業者のカモにされるのも事実です。不動産投資は物件選びが成功するかどうかの分かれ目になり、どのように入居者やテナントを確保するかが一番重要な決め手になります。もし物件があったとして入居したい希望者がどれほどいるか判断しなければなりません。
最近では、都心回帰の動きがあり郊外の住宅街は空き家が目立ち始めました。万が一投資が失敗だとしても転売が可能かどうかも判断しなければなりません。転売が可能でも大幅値引きで手放す事になれば投資は失敗したことになります。不動産業でも専門業者に相談してもピンからキリまであり、専門業者だからと言って信頼するのは失敗する元になるでしょう。
アパートを建てるにしても、場所選びから建物設計に至るまで全部一人で決めて行きましたが、専門業者はまるで当てにならないと感じました。不動産業者は土地を売るのが商売だし、建設業者は建築の専門家であってもアパート経営のプロではありません。だから設計もこんな設計では入居者が見つからないような設計を持ってきましたが、建てる場所によって設計を組み立てて行かないと出来てから後悔する事になります。
ビル建築に際しても、２０年先や３０年先のことまで考えて設計しなければなりませんが、オフィスビルとして設計しても、地域環境の変化で店舗ビルとして用途を変更してテナントを確保しています。事務所だとどうしても競争相手が多くテナントの出入りも激しくロスが多く家賃も低下する一方だった。しかし店舗ビルにしてからは安定するようになりました。
私自身の不動産経営も試行錯誤の連続であり、特にリフォームの問題は非常に重要であり新築同様な内装にしていかないと入居者は見つからないでしょう。だから入居者の出入りが激しいと内装のリフォームに費用が掛かり儲からなくなってきます。そうなると借入金の返済なども支障が出てきます。
若い時にはサラリーマンと不動産の掛け持ちも出来ますが、年数が経てばいろいろと雑用も増えてきて手を加えなければならない事も増えてきて、設備の老朽化などで設備も入れ替えなければならず費用も積み立てておかなければならず持ち出しも嵩むようになります。江本氏が書いているように年数が経てば家賃やテナント料も引き下げて行かないと入居者が見つからないのは当たり前になっています。
アパートも年数が経って空室が多くなり仕方なく５０００円値下げしたら何とか埋まりました。もっと酷いのがビルの方であり、バブル崩壊の影響をもろに食らって家賃の引き下げや保証金の引き下げなど崖っぷちに追い込まれました。何とか手持ち資金を取り崩して危機を乗り越えましたが、手持ち資金は予想以上に確保しておく必要があります。
今から考えれば何で不動産業などを始めたんだろうと後悔する事も多々あり、かと言って不動産業を始めていなければ今後の老後の生活はどうなっていたんだろうとも考えます。ビルの借入金の返済もあと数年となり、それが終われば収入が丸々所得になりますが、３０年の借入金の返済は働き盛りの大半を占めます。
バブル崩壊以前のインフレ時代なら借金もインフレと共に負担は軽くなって行きますが、デフレの時代は家賃もテナント料も下がるのに返済は変わらないのでは借金は損だという事になります。だから景気を良くするニアインフレにする必要があり、インフレでなければ借入する人はおらずゼロ金利が続くことになります。これらは実際に借金してみないと分からない経験であり、住宅ローンはデフレならしないで賃貸の方が得だ。
ゼロ金利でも借りる人がいないのはデフレだからであり、借りる人がいなければ信用通貨も増えず景気は回復しない。昨日も書いたように円高になるのは政府日銀が金融を引き締めているからであり、アメリカはドル札を刷りまくってドル安株高にしてきた。その結果日本は円高株安になりゼロ金利でも円高は止まらなかった。
ゼロ金利は、預金利息で生活しようと思っていた高齢者も生活が出来なくなっている。だからオレオレ詐欺でも数千万円の被害者が出るくらいですが、それだけのカネがありながら何もせずに現金を持っていられるのはデフレだからだ。だから経済にとっては若干インフレ気味が理想的であり、借金もインフレ目減りで返済しやすくなり金利生活者にとってもそれだけ金利収入が増える。
ゼロ金利が続いている事は、政府日銀の経済失政であり、アメリカはドル札をばら撒いて株高にしてゼロ金利は防いでいる。不動産も底入れの兆しがあるようですが、不動産価格の安定こそ政府日銀の一番の政策だ。しかし日本の不動産価格は１５年間下がりっぱなしであり、これでは金融を緩めても景気は回復しない。
アベノミクスで都心の不動産が持ち直しましたが、都内でも一棟建てのアパートやマンションが５０００万円以下で売りに出されている。利回りも８％もありますが、バブルの頃は数億していたし都内は売りに出る物件も無かった。しかし今はこのような物件がゴロゴロしており、ゼロ金利時代なのに８％の不動産を買う人はいないようだ。
少子化の時代でも大都会では人は集まって来るし住宅の需要は大きい。しかし業者任せで不動産経営をするような人は手を出さないほうが良く、不動産経営は楽そうに見えても事業経営のセンスがなければ失敗する。特に空室が出た場合の業者選びは任せっぱなしではなく自分で見つけるくらいの気構えがいる。
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