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中国不動産市場「崩壊しない、米日と違う」と専門家
人民網日本語版 2014年07月15日08:44
住宅・都市農村（省）政策研究センターの秦虹センター長は11日、第1回ビルディング経済フォーラムに出席した際、「米国と違い、日本とも違い、中国の不動産が今いる段階は調整期なのであり、（中国不動産市場は）崩壊しない」と述べた。「上海証券報」が伝えた。
秦氏は不動産研究の専門家として、中国不動産市場に対する結論を述べた。注目すべきは、結論の根拠となる一連の論拠と3組のデータについて詳しく述べた点だ。
秦氏によると、「中国は米国と異なり、あれほど大規模なバブル崩壊が出現する可能性は低い」という。
▽3組のデータ
秦氏が示した1組目のデータはこうだ。中国の不動産ローン政策は非常に厳格で、住宅の購入に際しての頭金の金額が中国は世界で最も多く、1軒目の購入では30％、2軒目の購入では60％が一般的だ。北京などの都市では2軒目での割合が70％にも達する。また中国の住宅の平均ローン期間は10年を下回る。「中国人は借金を嫌うからだ」という。
秦氏は、「2008年に米国の学術関係者をたずねた際、半年ほど米国に滞在し、ある老婦人の家を借りて住んでいた。そこで両隣の家が銀行ローンが返せなくなり、銀行に差し押さえられ、売り払われるのを目の当たりにした」との体験を語った。長年にわたり、米国の持ち家率は60％前後で、06年は63-65％だった。低金利に刺激されて、たくさんの人が家を買ったため、08年の持ち家率は69％になったという。
秦氏は、「当時の米国では、『家は基本的に高くない』という言い方がよくされていた。住宅の価格の増加率が購入時の価格をはるかに上回っていたためだ。次によく言われていたのは『ローンは基本的に費用がかからない』ということで、当時の米国はローン金利が非常に低く、頭金が少なく（5-10％が一般的）、頭金ゼロというケースもあったからだ」と指摘し、次のように説明した。緩やかな金融政策により、00年から06年にかけて米国の不動産価格は上昇の一途をたどった。だが続く07年は、食糧と石油を代表とする物価の上昇により、米国はインフレになり、その後2年連続で金利が引き上げられ、1％から5.5％へと急上昇した。こうして不動産ローンの金利も2倍に跳ね上がり、米国の多くの世帯がローンを負担できなくなり、住宅を銀行に差し押さえさせてローンから解放される道を選んだ。
秦氏は頭金の割合データに続き、2組目のデータ「2012年の各国の住宅ローン残高の国内総生産（GDP）に対する比率」をうち出した。このデータで注意を引くのは、米国では対GDP比が50％を超え、英国は50％に迫り、フランスは40％を超え、日本は20％を超えて30％に迫るが、中国は20％を下回る点だ。
秦氏は、「ここから判断すると、現在の中国不動産市場の調整を受けて、大規模な意図的差し押さえの現象は出現せず、大規模な投げ売りの現象も出現しない」と話す。
それでは中国には日本の不動産市場のような状況は出現しないのだろうか。秦氏は否定的な回答を出し、この回答の根拠となる3番目のデータを紹介した。
秦氏は、「日本の不動産市場は2度にわたる暴落を経験した。1975年と89年のことだ。データからわかるのは、68年に中国の世帯数と住宅数の割合が1対1となり、不動産が暴落した89％は、この割合が1対1.3だったことだ。つまり、住宅数が世帯数より30％多かったのだ」と述べた上で、次のように指摘した。日本は1970年代初頭に都市化率がすでに76％に達し、不動産バブルが崩壊した90年代当初までの約20年間、都市化率にはほとんど動きがみられなかった。
秦氏は、「私の見方では、中国は日本と異なり、現在の都市化率は53％で、世界一般の水準に比べれば、さらに10数ポイントの上昇が見込まれる。70％の水準に達したとしても、さらに伸びる余地がある」と話し、これはつまり、中国では毎年、都市部の常住人口が約2千万人増えるということを意味すると付け加えた。
▽3つのリスク
それでは結局のところ、現在の中国では住宅が余っているのだろうか、不足しているのだろうか。秦氏は、「第6回人口一斉調査のデータに基づいて、住宅（共同設備の住宅を含む）の数を試算すると、中国の都市部では住宅の数と世帯の数の比率が1対1に近づいている。つまり全体としていえることは、現在の中国では住宅は（数の上では）基本的にバランスが取れているが、その構造はアンバランスで、新たに増加する都市人口のためにさらに住宅が必要だということだ」と話す。
秦氏は、「当然のことながら、中国不動産市場にもリスクは存在する」とし、「現在の中国不動産市場の発展段階は米日とは異なり、崩壊は出現しないとみられるが、3つのリスクが存在する。第一のリスクは、中小の不動産企業に資金チェーンをめぐって大きな圧力がかかっていることだ。中国の銀行は不動産企業に対してリスト化管理を実施しているため、中小不動産企業は資金コストが増大し、市場からの撤退を迫られる状況がしばしば発生している。だがこれは当たり前の現象であって、問題視する必要はない。第二のリスクは、不動産市場の調整は真っ先に土地市場に波及することで、地方の資金調達プラットフォームの債務の償還に直接的な影響を与えることになる。第三のリスクは、事業用不動産が、機関投資家の主業務の経営状況の影響を大きく受けることだ」との見方を示した。
だが秦氏はまた、「こうした3つのリスクは全体的な局面に影響するものではない。中国不動産市場の供給ペースは販売ペースを上回っており、そのために起きた現時点での供給のだぶつきは、必ず調整する必要があるが、供給構造そのものは変化しない。不動産開発業者の開発量が減少すれば、構造に逆転現象が起きる可能性がある」との見方も示した。（編集KS）
「人民網日本語版」2014年7月15日
http://www.japanese.peopledaily.jp/n/2014/0715/c94476-8755479.html
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