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相続税対策に「アパート経営」は有効か〈週刊新潮〉
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140917-00010001-shincho-bus_all
「週刊新潮」2014年9月18日菊咲月増大号
相続税増税、である。来年1月から、基礎控除額が現行の5000万円が3000万円に、法定相続人1人あたり1000万円は600万円に、それぞれ引き下げられるのだ。
「例えば相続人が配偶者と子供2人の場合、トータルで8000万円の控除だったものが、来年以降は4800万円しか控除されません。課税対象が、これまでの約610万世帯から約1200万世帯へと、2倍近く増えるという試算もあるほどです」（経済部記者）
総資産額1億円を3人で相続すると、増税後の課税額は、単純計算で配偶者が340万円、子供がそれぞれ145万円。現行の3倍強に跳ね上がるのだ。
こうなると当然、考えることは“節税”である。いかにして資産評価額を下げるか――そこでにわかに注目されているのが、アパートやマンションなどの賃貸住宅経営だ。更地の場合、土地の評価は路線価そのままだが、賃貸住宅を建てると、土地は路線価の8割程度、建物は建築費の5割程度の評価額となり、大きな節税効果が得られる。
「国土交通省の調査では、今年1〜7月期の戸建て住宅の着工数が前年同期比14・1％減少しましたが、賃貸住宅は逆に8・5％増。実際に賃貸経営に乗り出す人が増えている」（同）
これを商機と見た各住宅メーカーは、こぞって賃貸住宅の受注や管理に力を入れ始めた。
「メリットは節税だけではありません。安定した家賃収入で、利回り8〜10％を目指すことができる。不動産投資としても有効なのです。総資産1億円ほどの世帯がターゲットになりますね」（住宅メーカー幹部）
住宅管理会社の中には、“満室保証”“利回り15％”を謳うところもあるなど、いささか過熱気味だ。でも、死角はないのか？
■本当にオイシイ話？
「確かに節税効果はあります。でもその後のことを考えると、賃貸住宅経営はとても難しい、と言いたいですね」（井上俊彦税理士）
少子化で、人口は今後確実に減る。しかも賃貸住宅の7〜8軒に1軒は空室だ。現時点でさえ、住宅は余っているのである。
「常に空室がないといった人気の地域に更地を持っていない限り、おすすめできません。しかも、20年や30年後も住民が多いという保証はない」（同）
“満室保証”があったとしても、家賃の設定を下げざるを得なくなったら、その分収入は減る。利回り10％といいながら、
「現実には4％ほどにしかならないことが多い」（不動産管理会社）
ならば、人気のある地域の土地に買い換えれば、うまくいくのでは？
「家賃収入は増えるかもしれませんが、土地そのものは狭くなるし、固定資産税も上がります」（同）
さらにこんな話もある。
「実はこの1、2年、建築資材も人件費も2割ほど上がっています。その分建築費も上げざるを得ない」（住宅メーカー幹部）
建築費が高い、利回りが想定よりも低い――それでも節税のために賃貸住宅経営に踏み切るというなら、
「家族で“所有型法人”、つまり不動産会社を設立することです」
と、井上税理士は言う。
「例えば父母に子供2人、更地は父の所有という場合、賃貸住宅の建設と経営を、父を除く家族3人で設立する“所有型法人”で行なうのです。そうすれば土地の評価は下げられるうえ、所得の分散もできます」
一方、賃貸住宅に向かない土地が財産なら、
「いっそその土地を売って生前贈与するか、受取人が相続人となる一時払い終身保険にしてしまう方法もあります。もちろんいずれも、一定額以上は課税対象ですが、確実に財産を残す方法です」（同）
目先の節税にとらわれず、慎重な検討を――。
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