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憧れのタワマンの価値が暴落する日も近い〔PHOTO〕gettyimages
いまが最後のチャンス！ "不動産"はすぐ売ったほうがいい 「東京オリンピックまでは大丈夫」に根拠はない
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/45109
2015年09月12日（土） 週刊現代 ：現代ビジネス
不動産業界の人たちは「東京オリンピックまでは大丈夫」と根拠のない自信を持っている。しかし、富裕層と中国人投資家たちの動きを見ていると、とてもそんな悠長なことは言っていられない。
■売り物件が急増中
「8月のお盆明けに大手不動産会社の人と話をしたのですが、いま湾岸のタワーマンションを中心に売り物件が急増しているということです。
3年ほど前、つまりアベノミクスが始まる少し前にマンションを買った人たちはすでに値上がり益が出ており、不動産相場が荒れる前に早めに利益確定してしまおうと考える人が増えているのです」
こう語るのは不動産売買やホテルビジネスのコンサルティングを行うオラガHSC代表の牧野知弘氏だ。
アベノミクスが始まって以来、首都圏を中心に不動産の局地的なバブルが発生した。とりわけ湾岸部や都心の駅近物件が人気で、1億円を超えるような物件が発売と同時に完売するという状況だ。
しかし、このような好況は必ずしも実需に基づいたものではなく、金融緩和とそれに伴う円安に負うところが大きい。
「不動産業界の人たちは'20年の東京オリンピックまで景気はもつだろうという根拠のない自信を持っているようですが、金融緩和で生まれたマネーの過剰流動性に現在の好況が支えられていることは間違いありません。
そもそも今の日本は約6000万戸ある住宅のうち、820万戸が空き家という状況です。そんな中で需要が急に高まるはずがない」(牧野氏)
10年前の一都三県のマンションの供給戸数は年に約10万戸だった。それが現在は4万5000戸を切っており、首都圏の実需は半減している。
「デベロッパーは『売れている』とくり返しますが、実際に建てているマンションの多くは1棟で800戸や1000戸もあるようなタワーマンションばかり。しかも高価格帯である上層階の物件を買っている人の大半は相続税対策の富裕層と中国人たちです」
いうまでもなく、相続税対策をするような富裕層は株価の動きに敏感だ。暴落が起きたり、相場が不安定になると、高級マンション市況はあっという間に悪化する。
不動産ジャーナリストの榊淳司氏は、「5000万円以上のマンションの売れ行きは、ほぼ日経平均と連動している」と話す。
「最初から投資利回りを計算して買われているような収益物件は株価の影響を大いに受ける。
そもそもいまの都心は部屋の借り手がいない。賃貸物件の空き室率は千代田区で36%、中央区で27%もある。今年の年末から来年にかけて、アベノミクスの波に乗って販売されたタワーマンションが続々と竣工する予定で、さらなる供給過剰が予想される。
このような状況で今回のような世界同時株安があったときに、最初に反応するのは富裕層です。『これは相続税対策なんてやっている場合ではないぞ、売れるうちに売っておこう』と考えるはずです」
■中国人が一斉に逃げ出す
もう一つ気がかりなのが中国人投資家たちの動向だ。
円安の影響で日本の不動産は世界的に見ても割安だと認識され、多くの中国人たちが都心のマンションを買い漁ってきた。最近では購入者の50%以上が中国人という物件も出ていた。
しかし、ここへきて今回のチャイナ・ショックである。手元資金が枯渇し、にっちもさっちもいかなくなった投資家たちが慌てて日本の不動産を手放すことになるかもしれない。
危機に直面した中国人たちの群集心理が恐ろしいということは、今年6月半ばから4割以上暴落した上海市場の動きを見てもわかるだろう。前出の牧野氏が語る。
「中国人が一斉に逃げ出したとき、割を食うのは自分が住むために価格の安い低層階を買った日本人です。
住宅ローンを組んで、背伸びして憧れのタワーマンションを買った普通のサラリーマンが、ある日突然上層階がもぬけの殻になっていることに気付く。
そして不動産屋を覗くと、それらの物件が信じられないような安値で売られているということもありえます」
無理して買った物件の価値が、マネーゲームの末に暴落してしまっては泣くに泣けないだろう。
「また、中国系の人のなかには修繕積立金を払いたがらない人も多い。そもそも修繕のために積立をする習慣がないのです。なかには管理費を払わない人もいる。そんな人たちが滞納したまま逃げてしまったら、その穴埋めはどうするのか?
新しい部屋の購入者が滞納分も払わされるとなれば、ますます買い手がつかなくなる。管理組合も大きな問題に直面するでしょう」(牧野氏)
東京オリンピックまでは大丈夫——そんな悠長な構えでいたら、必ず逃げ遅れる。売れる不動産はすぐさま売り払い、来たるべき激震に備えるのが賢明だ。
「週刊現代」2015年9月12日号より
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