「液状化物件」を巡る裁判も起きている〔PHOTO〕gettyimages

自宅マンションが「欠陥物件」だとわかったら、こう戦え！ 気をつけろ!「全棟建て替え」提示は住民分断の戦略だ
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/46115
2015年11月02日（月） 週刊現代　：現代ビジネス

■デベロッパーはしたたかです

自分の住むマンションが「欠陥物件」だとわかったら——。

そのとき、住民としてはどう立ち振る舞い、どんな戦い方をするのが得策なのだろうか。

まず、今回の「横浜マンション」のケースを見てみよう。

40代の男性住民は、「買い取り」を望む。

「欠陥マンションをめぐる住民と業者の争いは多々あると思いますが、ほとんどは住民の泣き寝入りでしょう。その点、今回は三井が高値で買い取ってくれるというので、不幸中の幸いかなと。

買い取りの場合は、三井側と住民がそれぞれ直接交渉することになるようなので、私は強く出たい。場合によっては弁護士を立てるかもしれません」

一方で、70代の男性住民は、「建て替え」を希望する。

「すでにリタイアしていて年金と蓄えで暮らしているので、ここが終の棲家。しかも、私は傾きのあったウェスト(西棟)の住民。このままでは落ち着かないので、建て替えを強く希望します」

三井不動産レジデンシャルが住民に提示しているのは、「全棟建て替え」と「買い取り」。本誌記者が現場で話を聞いていると、住民たちの多くは三井不動産の提示したプランそのまま、どちらかに「乗る」と決めている印象だ。

「しかし、これでは三井不動産の思うツボ。住民たちはコロリと騙されて、三井不動産にうまく逃げ切られる可能性が高い」

企業の危機管理に詳しい経営コンサルタントは言う。なぜか？

「今回、三井不動産は住民側に『全棟建て替え』と『高額買い取り』を提示しました。これが非常にしたたかな戦略だともっぱらの評判なのです。

一つ目のキモは、『全棟』。傾きが確認された西棟だけではなく、傾きが見られない森棟、中央棟、南棟を含めた全4棟すべてを建て替えるプランが提示されたことで、『4棟の全住民の5分の4』と『各棟の住民の3分の2』の合意が必要になりました。この全棟プランを『三井の誠意ある対応』と報じるメディアもありましたが、本当は合意のハードルが上げられただけなのです」

■法廷闘争は住民不利

この合意形成には数年要するというのが、専門家たちの読みである。合意形成に時間がかかるほどに、途中で嫌気がさしてマンションを離れる決断をする住民が出てくることは必至だ。

「そういう出ていきたい人たちには、『買い取り』に応じるのが二つ目のキモ。この仕組みだと、最終的にマンションに残るのは『建て替えしたい人』と、『建て替えはしたくないけど住み続けたい人』になるからです。

この2グループは歩み寄りができないので、住民は分断される。結局、建て替えは合意できないから、西棟の修繕だけはやってくれと住民たちが音を上げる。そんなシナリオに落ち着く公算が高くなるのです。

では、その修繕費は誰が出すかというと、旭化成建材が支払うと明言している。となれば、三井不動産の出費は、出ていった住民への補償だけで済まされる。仮に100世帯が出て行けば、買い取り費用は30億円ほど。数百億円はかかるとされる建て替え費用に比べれば、ずいぶん少額です」(前出・コンサルタント)

あくまで想定のケースだが、あり得ない話ではない。ここに、マンション闘争時の「第一の教訓」が見えてくる。

「マンションの欠陥が判明した場合、デベロッパーが頭を下げて、住民に手厚く補償をすると考えるのは大間違い。大手デベロッパーであるほど、強力な法務力とこれまでに培ってきた交渉力を駆使して、自社に有利な結果を勝ちとろうとしてくる。まずはその大前提をおさえなければいけない」(マンション評論家の榊淳司氏)

横浜マンション問題が世を騒がしている最中の10月14日、東京高裁で三井不動産と住民が争うある裁判の控訴審判決が言い渡されていた。

三井不動産が分譲した千葉県浦安市の住宅が、大震災の液状化被害を受けたことをめぐって、対策の是非を住民側と三井不動産が争っていたのだが、この日下された判決は控訴棄却。三井不動産側の完全勝利だった。

これが、第二の教訓。

「欠陥住宅問題にかかわっている実感から言えば、大手デベロッパーであっても住民と徹底的に争う。

しかも、欠陥住宅を裁判で争う場合、立証責任を負うのは住民側です。

素人が専門家のデベロッパー相手に技術的な問題を立証するのは極めて困難なうえ、引き渡しから10年を過ぎた物件では売り主の瑕疵担保責任を追及できなくなるので、住民側は売り主の不法行為責任を立証しなければいけない。これはさらにハードルが高い。

結局、十分な被害救済がなされる案件は少なく、住民は調査費用、裁判費用と長い法廷闘争で疲弊してしまう」(欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事で弁護士の��木秀治氏)

これが現実である。

しかし、泣き寝入りのケースばかりではない。勝利するには、「コツ」がある。

「業者と対峙するには住民同士が結束していることがポイントで、いかに管理組合を機能させるかが重要。管理組合の理事は基本的には持ち回りで、長期闘争になると引き継ぎに問題が生じやすい。そこで、管理組合の下にプロジェクトチームを設置して、問題に中期的に取り組んでもらう。よくやる手法です。

また、管理組合がデベロッパー系列の管理会社を使っている場合は要注意。親会社に強く言えないケースはよくあるので、その場合は管理会社を替えましょう」(NPO法人『建築Gメンの会』理事長の大川照夫氏)

いざ交渉という場面になった時には、「両面作戦」が有効だ。

「普通は売り主を呼んで交渉します。しかし、過去の実例を見ていると、売り主はゼネコンの意向に流される傾向がある。ゼネコンがやると言えばやるが、やらないと言えば一緒になってグズグズ言う。

こうした性質があるので、話し合いをするときはデベロッパーだけではなく、ゼネコンの担当者も呼ぶのが大事。両方の担当者を前にして、『どうしてくれるんだ』と話し合いを始めるべきです」(日本建築検査研究所代表の岩山健一氏)

交渉で引き出すべき条件は「建て替え」ではなく、「買い取り」がお得。

「今回の三井不動産の横浜マンションのケースで見ても、建て替えには膨大な時間がかかるし、そもそもの合意形成が難しい。

金銭的な面で住民が一番お得なのは、やはり売ってしまうことです。欠陥がわかればマンションの資産価値はゼロになる。仮に建て替えたとしても、風評は残るので、資産価値は期待できない。

そうであれば欠陥物件は買い取ってもらい、なおかつ、そのデベロッパーに安く新しい物件を紹介させるというのが一番いい」(不動産コンサルタント・オラガHSC代表の牧野知弘氏)

ただし、こうした「闘争戦術」がまったく有効でない物件もある。

それはタワーマンションだ。

明日公開【タワーマンションは建て替え不能】につづく

「週刊現代」2015年11月7日号より

コメント
1. 2015年11月02日 09:00:18 : NNHQF4oi2I ＜＜マンションが「欠陥物件 　原発の欠陥と　なんら変わらない 　馬鹿民俗
2. 2015年11月03日 07:46:21 : jXbiWWJBCA 修理業者が驚いた中国人専用マンションの惨状 怖いのは「杭打ち偽装」だけではない！日本のマンションに迫るもう1つの危機 2015.11.3（火） 姫田 小夏 「空き家にしておくならば、中国人に売るか、住んでもらえばいいじゃないか」――空き家問題が深刻化している日本で、こう考える人がいる。  短期的な金回りを優先すれば、この考え方に合理性はある。だが、長期的に見た場合、必ずしもそれは最適な解決方法ではない。  なぜそう言えるのか。少し長くなるがこんなエピソードをご紹介したい。 台所もトイレも汚れ放題  先日、こんな話を耳にした。自宅の洗面所の配管がつまってしまったので、業者にメンテナンスをお願いしたときのことだ。  業者のおじさんは約束の時間から1時間ほど遅れてやって来た。しかし仕事は丁寧で、手際よくS字パイプを分解し、汚れをきれいに取り除いてくれた。  おじさんの労をねぎらうべくお茶を差し出すと、時間に遅れた理由についてこう語り始めた。 「××市の現場から来たんだけど、あまりに状態がひどくて手こずった。あの現場は、頼まれてももう二度と行きたくないね」  おじさんを手こずらせたのは“中国人専用マンション”だった。  中国人が1棟買い上げて宿舎に改造したもので、1つの部屋に2段ベッドがいくつも置かれているという。中国人を住み込みで働かせるための、いわゆる“タコ部屋”だった。  おじさんは言う。 「配管のつまりで声がかかったんだけど、行ってみるとひどいもんだ。台所もトイレも、汚いったらありゃしない」  台所のパイプからは女性の長い髪の毛が束になって出て来る。トイレのつまりは女性用ナプキンが原因だった。食用油も使い終われば排水口から流すから、塩ビのパイプに分厚い汚れの層ができる。高圧洗浄をかけてもまったく効果なしだったという。  中国ではゴミを分別する習慣が乏しい。2000年代から上海市では「燃えるゴミ、燃えないゴミ」の分別を促すようになったが状況は変わらない。台所のゴミをそのまま排水口に流してしまう家庭が圧倒的だ。古い集合住宅などでは汚水を1階部分の排水漕に溜め、それを業者が定期的に浚（さら）いに来る仕組みになっているので、そもそも分別などおかまいなしなのだ。  ちなみに一時、中国で「使い回し油（地溝油）」が問題になったが、その原料は、こうした排水漕の残飯を浚って抽出した油だった。調理に使った油を古紙に吸わせて処理するやり方は、中国では一般的ではない。  水が流れれば台所だろうがどこだろうが、お構いなしに洗髪する。女性は使用後の生理用ナプキンを平気でトイレに流す。「何でも流す中国人」（もちろんそうではない中国人も多いが）に日本のメンテナンス業者が泣かされている。 進む「共同宿舎」利用の不動産購入  中国人による首都圏の不動産購入は、私たちの想像以上に進んでいる。不動産業界にとっても、中国人投資家はありがたいお客さんだ。最近は大手不動産業者のみならず、都心の“街の不動産屋さん”にとっても格好の商談相手になっている。  都内・城北エリアの不動産業者A社は、最近、中国人投資家との契約をまとめた。中国人投資家は、築年数がだいぶ経った某物件を一棟丸ごと購入した。用途は中国人留学生向けの学生会館だという。そう称せば聞こえはいいが、現実は二段ベッドを所狭しと並べて学生を詰め込む共同利用の宿舎である（中国語では「合租」と呼ぶ）。  都内の大手不動産仲介会社・B社も、同じような取り引きをしたという。営業を担当した社員は次のように話す。 「日本人ではとても住めない窓もないような古い物件を、中国人投資家が数百万円で購入しました。引き渡しから数カ月後に物件を訪れると、二段ベッドがたくさん置かれ、そこに労働者とおぼしき中国人が大勢いて、唖然としました」  都心の立派なオフィスビルや高級タワーマンションだけが、彼らの狙う投資物件ではない。買い手のつかないような中古物件でも、彼らにとっては高利回りの好物件なのである。 文化の違いを乗り越えられるか  だが、問題は「そこに住むのが、日本のルールやマナーを知らない中国人」だということだ。  こうした“タコ部屋”に詰め込まれる中国人には農村部の出身者も少なくない。台所やトイレ、風呂場の使い方すら教育されていない彼らは、すぐにこれらを壊してしまう。  水回りだけではない。元来「ものを大切に扱う」習慣のない者たちが居住者となれば、たちどころに劣化は進む。景観も悪化し、街全体のイメージを損ねることだってある。  日本の不動産流通の専門家は次のように指摘している。 「中国人が区分所有者になる場合、まずは『文化の違いを乗り越えられるか』が大きな問題となります。中国の人々には『自腹を切ってマンションの維持・管理を行う』という意識が薄く、大規模修繕をするか否かを迫られると『やらない』選択をするケースが大変多いのです」  管理と修繕を怠れば、マンションはたちまちボロボロになってしまう。劣化で資産価値が失われることを少しでも食い止めるには、住人全体が「共同管理」の意識を高める必要がある。だが、そこに「自分のことだけしか考えない住人」が入り込み、身勝手な主張を繰り返せば、維持・管理はおぼつかなくなる。  日本ではマンションの「杭打ちデータ偽装問題」が物議を醸しているが、日本のマンション市場にはこうした物件管理上の危機も迫っている。 「中国人の不動産購入の目的はあくまで投資であって、中国人が住むわけではない」という声もある。しかし、中国人が購入した賃貸物件には、中国人が借り手となる傾向が強い。中国人による不動産投資が増えるにつれて、中国人が隣人となる確率も増す、というわけだ。 「郷に入っては郷に従え」ということわざは、もともと中国の「入郷随俗」が起源である。だが、果たして彼らは日本の生活において、中国古来のこの言葉を正しく理解して実行くれるだろうか。 http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/45147

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