低金利だからといって「買い」とは言い切れない

住宅ローンの落とし穴　低金利でも株式よりハイリスクな投資
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20151108/ecn1511080830002-n1.htm
2015.11.08　本当は教えたくないマンション業界の秘密　榊淳司　夕刊フジ

　住宅ローンの金利が低迷を続けている。おそらく、日本に住宅ローンという制度ができてから、今ほど低金利が続いたことはなかったはずだ。

　だから「今こそ住宅の買い時だ」ということを主張する人がいる。それはある意味、真実。折よく異次元の金融緩和が行われており、銀行の審査もユルユルになっている。彼らは低金利でも住宅ローンを貸したくて仕方がないのだ。

　しかし、いくら低金利だと言っても住宅ローンが借金であることに違いはない。１００万円を固定金利１％、３５年返済で借りると、総計で約１１８万円を返済することになる。

　失業や収入減によって途中で住宅ローンが払えなくなれば、買った物件を売却して一括返済するしかない。だが、売却額がローンの残債に届かない場合は、自己資金を上乗せして返済する必要がある。

　多くの場合、それができなくて自己破産に陥ってしまう。何千万円もの住宅ローンを組むということは、自己破産のリスクを背負うことでもある。

　これは、考えようによってはレバレッジを効かせた最長３５年間の投資と同じだ。購入した住宅の資産価値が変動することで、大負けや大勝ちがある。そういう意味では株式投資と似ていなくはない。

　ただ、株式投資との大きな違いは２つ。第１に株式投資と比べてレバレッジを効かせ過ぎている。住宅価格は株価ほど短期間で大きく変動しないが、中長期では数倍、あるいは数分の１になる。

　第２は、レバレッジを効かせた最初の投資額を最長３５年間返済し続ける義務を負う。ただし、途中精算（売却）も可能。個人が株式を売買する手法に、信用取引という仕組みがある。簡単に言えば、手元資金の３倍まで株が買えてしまう。もうかるときは３倍もうかるが、損するときも同じ。

　住宅購入の場合、仮に自己資金が１割だったら、１０倍のレバレッジを効かせた投資だとみなすこともできる。そこだけを見ると、株式の信用取引よりもハイリスクだ。

　買った住宅が１０年後、購入額の２倍で売れれば投資効率は単利で年１００％。１０年で１０倍。ものすごい利回りだ。

　逆に半額に値下がりしたところで処分すればマイナス５００％。恐ろしいリスクではないか。しかし１０年の間は購入した住宅に住んだのだから、投資額の５倍の損失額は、その間の住居費だと自分を慰めるしかない。

　ただし、その損失額が同様の住居を賃借した場合の１０年間の賃料総額よりも大幅に割高だったら、後悔は深くなる。

　現在、日本の経済社会は人口減少によって緩やかに衰退している。今後、住宅に対する総需要が増大し続けることはない。ところが、供給は続く。住宅に対する「投資」環境は悪化し続ける。

　低金利でも、安易に住宅ローンを組むのはハイリスクな投資だと理解するべきだ。

　■榊淳司（さかき・あつし）　住宅ジャーナリスト。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。

コメント
1. 2015年11月09日 01:06:10 : ooGVglKzjA 銀行は不動産屋や建築会社などに融資して、マンションを作らせ、個人には住宅ローンで融資してマンションを買わせて、ダブルで儲けられる。 しかし人口減、経済停滞、貧困化の日本では中高層マンションを制限なく建て続ければ、ストロー作用で他の土地や住宅は余る。 だから不動産価格は全体では供給過剰で下がる。 そうすると銀行は担保にしている不動産の価値も下がる事はわかっているから、住宅ローンを返済できなくなった人の担保不動産を差し押さえて借金をチャラにするシステム、つまりノンリコースローン制度は敢えて採らないのではないか・・・と言う結論に行き着く。
2. 2015年11月09日 12:59:35 : nJF6kGWndY 日本の不動産は買った時点で、買値より遥かに安い市場価値しかない しかも建物部分の値落ちが激しい 当然ノンリコースなど無理 逆に言えば、程度の良い物件を安く買って長く住むなら、借りるよりも遥かに得になる
3. 2015年11月09日 13:10:44 : nJF6kGWndY あとノンリコースの方が、ハイリスクだから金利が高くなる 長期的に住み続ける意思があれば、借り手にとっても好ましくは無いだろう http://www.ninibaikyaku-desk.com/tango/none.html
4. 2015年11月12日 07:34:17 : jXbiWWJBCA 【第8回】 2015年11月12日　沖有人 [スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント] 住むなら持ち家か賃貸か？永遠のテーマに決着をつけよう 「持ち家か、賃貸か？」永遠のテーマは実はつくり話 住むなら持ち家か賃貸か――。これは決着がつかない永遠のテーマである。7つの論点から検証し、終わらぬ議論に終止符を打とう。 持ち家か賃貸かは、永遠のテーマとして語られることが多い。  そもそも同じ場所に同じ建物を持ち家と賃貸で横並びに建てたとして、差が出るのか出ないのかを整理するところから始めたい。差がでないこと（もしくは差があっては比較にならない程度のこと）は、建築単価・土地価格・長期修繕計画・管理費などである。  差が出ることは金利と税制の2点に集約され、どちらが有利か決まる。そうなると、不動産投資に対するローン金利よりマイホームに対するローン金利のほうが圧倒的に低く、マイホームに関する税制優遇（住宅ローン控除、贈与の特例、譲渡所得控除、固定資産税などの減免など）で持ち家が賃貸に勝ることがわかってもらえるだろう。超低金利と持ち家優遇税制が変わらない限り、この結論は変わらない。こうしてコスト比較の話は早々に片づけることができる。  そんなことを知ってか知らずか、「どちらも拮抗する」と結論付けている住宅情報誌があるが、それは持ち家と賃貸を両方ビジネスにしているからこそ、そうする必要があり、条件をごまかしているに過ぎない。どちらかが有利だと書き続けてしまっては、片方のビジネスがやりにくくなるだけだ。  そんな折に、論点がわかっていない人は、「持ち家は固定資産税を自分で払うからコスト高である」といった個別の話に持って行きたがる。賃料を払う先の大家も固定資産税を払っているし、それは賃料に含まれて回収されているのだから、免除されているわけではない。今回はそうした「賃貸派」の論点を整理し、個別に解説してみよう。  【論点�@】 賃貸は住み替えられるから有利？ 「賃貸は住み替えられるから有利」という人がいるが、持ち家でも住み替えられるではないか。持ち家でも3ヵ月もあれば売却は可能であり、賃貸だって1ヵ月以上前に解約予告をする必要があるので、大した変わりはない。売却したくても「物件売却価格−仲介手数料」の額がローンの残額を上回らず、売るに売れないという状況ならばそれは問題だ。しかし、それは後述の論点に譲ろう。 「賃貸は引越せばいい」と安易に言うが、新しい賃貸物件に引っ越すにしても、礼金・敷金・保証料・引っ越し代・カーテン代を含めれば、かなりコストがかかる。なかには生活に困窮して引っ越す人もいるだろうし、こうした安易な発想で大丈夫なのだろか。余計な心配をしてしまうのは筆者だけだろうか。 その移転コストを負担するよりも、含み益を出す物件を買った方がいいと私は主張している。そうすると、賃料を払った場合と比較してコスト安で住んでいたことになる。  【論点�A】 持ち家はローン負担リスクが高い？ 住宅ローンは個人の信用力の証である。銀行と保証会社がお墨付きを付けた返済能力のある人にしか貸さない。もし返せなくなるとするならば、多重債務になっているか、大幅に年収が下がったか、のどちらかが圧倒的に多い。それは自分のリスク管理の問題であり、家やローンのせいではない。  実際、ローン破綻者を見ると、返済額が年収の25％以内の人の割合は1％未満であり、非常に低い。年収のわりに借り過ぎている人はリスクが高いが、そんなことは借りる前からわかっていることだ。持ち家の人の平均年収は総じて賃貸より高く、取得後の年収も上昇する確率が高い。そして、そもそも35年ローンを35年で返した人などいない、と言われている。それは多くの人が取得時よりも年収を上げたり、資産形成に成功し、繰り上げ返済をしているからに他ならない。住宅ローンを背負ったら、向上心を持ってこれまで以上に頑張らなければならないし、実際そうしている人が多いということだろう。  それでも住宅ローンがリスクだと言うなら、まずやるべきことは頭金を貯めることだ。リスクはいざというときに持ち家が売れないことだとすると、頭金を3割積んでいれば、いきなり3割値下がりしなければ売却可能ということになる。  次にやることは、持ち家を賃貸に出したらいくらになるかを調べておくことだ。通常、賃料を購入額で割った利回りは4％程度ある。これに対して年間の元利返済額が購入した物件価格の何％になるか、計算しておこう。金利1％・35年返済なら、購入額すべてをローン組んでいても3.4％であり、頭金を積んだ分だけ減っていく。頭金が1割なら3.1％、2割なら2.7％、3割なら2.4％がローン負担割合になる。これを賃料で補えるのなら、返済が滞ることはない。この意味でも、頭金を積む意味がある。  【論点�B】 団信では死亡しないと補償されない？ 賃貸では死亡したら何の補償もない。それに対して持ち家にかかる住宅ローンは、団信（団体信用保険）に入っておけば返済者の死亡時に返済が免除されるので、死亡保険の意味合いがある。「死亡するならまだしも、病気で働けなくなった場合は住宅ローンが負担になるではないか」という主張もあるが、果たしてそれはどのくらいの確率で起きるものだろうか。家を買う前からそれをリスクだと思っているなら、買わない方がいいと思う。たとえそうなったとしても、まずは金融機関と調整した方がいい。ここでも資産価値を考慮して物件を選んでいれば、売却で問題は解決する。賃貸でも所得がなくなれば住み続けられないのは、同じことだ。  【論点�C】 持ち家は価格変動リスクがある？ 言うまでもなく、不動産価格は変動する。しかし、不動産価格は3ヵ月で1割下がったりといった乱高下はしない。不動産の価格リスクを唱えるときに株式と比較する人もいるが、その点で株の価格変動幅と不動産のそれとは全然違う。株価は1ヵ月後にどの程度変化するか誰もわからないが、不動産価格はほぼ予測可能なのである。  こういう主張をする人は「自宅は1つしか買えないので、年収の5倍以上の信用取引をするような行為は危険」と言ったりもする。そんなに危険なら、不動産価格がどのような外的な要因によって変動するのか、またそれを予測することはできるのか、勉強した方がいい。リスクが高いことについては、充分な研究と納得が必要になる。その答えは、 連載第6回「マンション価格がいよいよ頭打ち！今ここで決めたい自宅の売買」で述べている。 【論点�D】 資産性が高い物件を選ぶのは難しい？ 価格変動リスクとしては、前述のような相場変動の話以外に、どのマンションがいいかという「目利きの問題」がある。マンションを買って含み益が出る確率は50：50であるが、この確率を上げる判断基準を「7つの法則」として述べたことにより、筆者の著書はベストセラーになった。  何も、著書で述べた7つの法則すべてを守らなくてもいいので、少しでも多くの要件を満たすようにすれば、含み益を得られる確率を上げることができる。本を理論とするならば、実践はスタイルアクトが運営するマンション購入・売却者向けの情報サイト 「住まいサーフィン」で行なうことができる。すべての新築物件について含み益が出る確率を計算し、無料で公表しているので、それを比較するだけで有利な物件選びが可能だ。 とりわけ中古物件は想定成約価格を即時査定しているので、売出価格が高いか安いか判明する。その結果、多額の譲渡所得を出すことができ、さらに3000万円まで無税となる譲渡所得控除を活用することもできる。そうした方法によって自らが自宅投資で成功した事例も、 連載第2回「筆者の成功体験を伝授！不動産で一番儲かる「自宅投資」の極意」で述べているので、参考にしてほしい。 不動産は個人資産の半分を占めているにもかかわらず、プロとの情報格差が大きい。自宅を投資になぞらえて情報提供している「住まいサーフィン」では、18万人の会員のうち、自宅査定ツールで7割が含み益を出していることから、資産形成をした人の数は相当数と想定される。株や投資信託のように学習することで、プロ顔負けの資産形成ができる手法はあるのだ。  【論点�E】 空き家が社会問題化しているのに この先持ち家は必要なのか？ 最近、このような意見もよく聞かれるようになったが、それほど空き家が気になる人は、実際に借りてみたらどうだろうかと思う。何百万戸も空き家があるのに、多くの人が持ち家を買うのは、住みたい空き家がないからだ。住める空き家はほんの一部だし、今空き家になっているものは、長年修繕もせず賃貸募集もされていないデッドストックでしかない。  日本全国の空室率は18％を超えるが、実際の空室率は管理委託されている賃貸住宅では10％、REIT（上場不動産投資信託）の運用物件では5％程度であり、ちゃんとしたオーナーは空き室に困ったりしていない。デッドストックの空き家が多いのは、人の住まないアパートでも壊してしまうと、固定資産税が6倍も高くなるので、やむなく残しているに過ぎない。これは、「空き家対策特別措置法」で適性化が図られることになる。もし空き家が多くて住宅の需給バランスが問題になっているのなら、賃料はとっくに大幅に下がっていることになる。これらのことを考えても、空き家と持ち家を同じ土俵で論じることには、現実味がないことがわかる。  【論点�F】 大地震が多い日本で持ち家はリスク？ 実は、「大地震が起こると不動産価格は上がる」というのが過去の事実である。実際、東日本大震災後、仙台市の賃貸住宅の賃料は平均2割増しになった。震災により需給バランスが崩れたからである。平均賃料がこれほど上がることは日本の賃貸市場では稀に見ることだが、これは事実だ。筆者は 連載第1回「首都直下地震で生き残る『最強物件』の条件」でも、このことに触れている。もちろん、価格が下がるところもあるが、それらは地盤が弱い、津波リスクがあるなど、元来人が住む場所として問題があった場所である。 大地震が起こると、地盤の固いところの資産価値は上がり、賃料も上昇することは、先の震災で証明されている。持ち家を取得するなら、そうした場所を選ぶべきであり、逆にそうした場所でないならば賃貸にしておいた方がいいことになる。話は意外にシンプルである。  このように、「持ち家か賃貸か」を7つの論点から検証してみると、巷の言説には的を射ていないものも多いことがわかるだろう。それよりも大事な論点は、別にあるように思われる。それは「住宅の質」だと筆者は考える。  足もとで取り沙汰されている欠落マンション問題、過去の耐震偽装マンション問題などを思い浮かべ、「高いローンを負担して住宅を購入することにはリスクが多い」と思う人もいるかもしれない。  しかし、たとえば地震の度に改善される耐震構造基準に沿った新しい物件と、それ以前の物件との間に大きな品質差が生じることなどは、誰しも常日頃から容易に想像がつくことであり、皆それを織り込んで自分の住宅プランを考えている。だからこそ、住宅を購入する人は後を絶たないのだ。  持ち家と賃貸の論点は 実は別のところにある それと同じことで、たとえばアパートを自宅として買う人がいないように、居住品質や設備水準は賃貸と分譲では大きく異なる。よしんば「賃貸物件のほうがリスクが低い」と思う人が今後増えたとしても、分譲物件に住み慣れたファミリー世帯のニーズに耐える賃貸住宅が、日本にどれほどあるだろうか。  一般論として、自分が住まずに他人に貸す物件の構造や設備のグレードはコストミニマムにしがちだ。それならば、同様にコストミニマムでやるにしても、自分の好きなようにリフォームできる持ち家は、賃貸よりも有力な選択肢になる。それが豊かな生活を送る人生の礎となるからである。  冒頭で述べた通り、筆者は「持ち家は賃貸に勝る」と思っている。ただし本当に大切なことは、持ち家であれ賃貸であれ、いつでも住み替えられる選択肢を持ち、機動的に行動できることだと考える。人生のリスクはすべて予期することができないがゆえに、持ち家はいつでも売れる物件を選ぶことを薦めている。  もちろん、不動産価格が下落すると見込まれるときは持ち家を売却し、賃貸に住むことも有効な選択肢になると思う。筆者はそうしたアラートを、 連載第6回でも鳴らしている。 また、今後国には分譲と賃貸が同じ品質になるような税制上の諸制度の整備などを進めて欲しいものである。減価償却、リフォーム後の建物評価、投資促進税制などが変わるだけで、世の中の品質や資産価値に対する考え方は大きく変わるであろう。それが日本に住む人の生活水準を高め、コスト以上のベネフィットをもたらすことになることを祈念してやまない。  http://diamond.jp/articles/-/81503

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