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都内人気エリアはどこ？ 税制改正大綱による住宅取得の追い風
http://newsbiz.yahoo.co.jp/detail?a=20150208-00000001-zuuonline-nb
ZUU online 2015/2/8 10:30
■まだまだ住宅購入には追い風の状況
不動産経済研究所の調べによると、2014年12月度の首都圏マンション発売戸数は9,389戸で、前年同月比13.9％増となり、11ヶ月ぶりの増加となった。消費税増税の影響で回復が遅れていたが、2015年の税制改正大綱が発表されたことで、少しずつ回復の兆しが見え始めてきた。
税制改正大綱の中で、住宅に関してはローン減税の延長とすまい給付金制度の延長、買取再販住宅事業者の不動産取得税減税が発表されたが、特にローン減税の延長は購入者に直接関係するため、市場に安心感が広がったものと思われる。
「もう底だ」と言われ続けて久しい住宅ローンの金利についても、いまだに低水準が続いている。三菱東京UFJなど大手銀行は2月の金利を過去最低の水準に下げ、利下げ競争が過熱している。このように住宅ローン減税や下がり続ける住宅ローン金利を考慮すると、消費者にとっては住宅を購入しやすい状況が続いている。
それでは、今、首都圏で物件購入を検討するなら、どういう物件を購入したらよいであろうか。
■立地にこだわる
まず、物件選びで最も大切なことは立地である。不動産は土地と建物で構成されるが、建築費は全国どこでも同じと考えれば、その価値を左右するのは立地となる。税制改正大綱で住宅取得の優遇措置が発表されたが、一方で2014年11月に気になる法律も成立した。「空家等対策の推進に関する特別措置法」である。
これは、そのまま放置すれば倒壊の恐れのある空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家などを「特定空家等」と位置付け、市町村はそれらの所有者に対して、撤去や修繕を命令できるようになる。人口減が進む日本も本格的な住宅余りの時代に突入したため、やはり物件が将来、他人に貸せるかどうかといった賃貸ニーズの点からの資産価値も考慮しながら物件を選びたいものだ。
■賃貸需要の高い都内人気エリア「吉祥寺・高円寺・国分寺」
賃貸で人気のエリアをピックアップしてみる。都内で最も人気のある沿線エリアといえばJR中央線沿線だろう。東京駅〜立川駅までで購入できる物件があれば検討してもいいだろう。吉祥寺・高円寺・国分寺の中央線3寺をはじめ、JR中央線沿線であれば、ほかの駅も人気があり、家賃相場も高い。賃貸物件といえば駅から徒歩10分圏内の物件が基本であるが、JR中央線に限っていえば、徒歩15分圏内までも人気賃貸物件として成り立つという、高いニーズがある。
私鉄でいえば渋谷を起点とする東急東横線の渋谷駅〜横浜駅、東急田園都市線の渋谷駅〜あざみ野駅、新宿を起点とする小田急線の新宿駅〜新百合ヶ丘駅、京王井の頭線の新宿駅〜吉祥寺駅、目黒を起点とする東急目黒線といったあたりの沿線は底堅い人気だ。
また活気のある商店街が近くにあることで人気のエリアもある。戸越銀座や谷中銀座、日本橋人形町商店街、麻布十番商店街、神楽坂商店街、祖師谷商店街、ハッピーロード大山商店街など、都内には下町らしくて人気の商店街がいくつもある。これらの人気商店街付近の賃貸物件は総じて賃貸需要が高く、その点からも駅前商店街は物件選びの重要なキーポイントとなる。
ただ単に商店街といっても、昨今は、シャッター通りと呼ばれる衰退した商店街も多いので、物件を購入する際は、必ず現地に赴き、駅を降りてから物件までの道中が楽しい街かどうか、感性を働かせながらしっかりチェックしたい。
■中古マンションとリフォームにも注目
しかしながら、上述の人気エリアは新築物件がなかなか出ないことに加え、金額も相当高い。そこで注目したいのが中古マンションを購入してのリフォームだ。1981年以降に確認申請を取得した物件であれば、阪神・淡路大震災でも被害が少なかった新耐震基準を満たしている建物であるので、購入するならそれ以降の建物としたい。
中古マンションは立地がいい物件が多く、なおかつ価格も安いので相応のメリットがある。特に最近はリフォーム技術も発達してきており、珪藻土や無垢材といった自然素材を使ってデザイナーズマンションのように仕上げるリノベ−ションも人気だ。
女性や若者の間にも、新築にこだわらない人たちが増えつつある。人気エリアにこだわって、中古マンションをこだわりのリフォームによって快適な資産に変えていく。空き家が増えるこれからは、こんな不動産の買い方も一つの答えとなるだろう。
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