都心マンション価格のピークは2016年秋
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150325-00014857-president-bus_all
プレジデント 3月25日(水)10時15分配信

　東京都心の新築マンションが2013年夏より高騰を続ける一方、郊外の新築マンションは販売数激減、という“一極集中”状況が生まれている。

　依然、都心マンションの価格が高騰するのは(1)資産価値を考慮して都心に購入したい実需の存在、(2)国内の個人投資家の動きの活発化、(3)相続税対策としての不動産投資、(4)海外の個人＆機関投資家の動きの活発化だ。彼らは専ら山手線の内側か、その周辺の準都心エリアしか購入対象として見ていない。

　特に海外から見ると、現在の東京の不動産市場は非常に魅力的。円安効果で外国人から見た価格は12年に比べて20〜25％ほど下落し、2019年にラグビーW杯、20年は東京五輪とビッグイベントが控え、しばらく下がらないという読みもある。

　17年春に消費税の再増税が控えており、この前提だと16年秋が8％で住宅を購入できる経過措置の期限。(1)の実需が盛り上がるのはここで、不動産価格もピークとなるだろうが、(2)、(3)、(4)は残るので大きな下落とはならない。

　その一方、都心マンションの価格高騰で、準近郊〜郊外にかけて、中古、戸建ての住宅需要が徐々に高まっている。住宅購入で「資産性」を重視することも大切だが、一番大切なのは家族と過ごす時間。「住まい」としての価値を重視するスタンスだ。

　こうしたなか、大手デベロッパーでは野村不動産の動きが際立っている。同社は「プラウド」をブランドとして確立しているが、並行して郊外型ブランドの「オハナ」も展開を始めている。コストは抑えるが、品質は野村クオリティーというマンションで、一定以上の所得層をプラウドで囲い込みつつ、その下の中間層に裾野を広げようという狙いだ。郊外での攻めのブランド戦略が「新たな居住価値」を創造できるかに注目したい。

HOME’S総合研究所 チーフアナリスト 中山 登志朗　構成＝衣谷 康

コメント
01. 2015年3月25日 13:18:17 : 8G4de5lGZ2 戸建てですが、宅地の固定資産税が60坪までは安いがそれ以上は超えた分の税が急に高くなりますね。 これって地方から出てきた核家族の所有住宅を前提にしたもの。 今多い二世帯にするには狭すぎ。 近隣にもう一戸所有したり、大都市中心部に通勤や通学のために狭いマンションを1戸所有したりするには、戸建ての方の敷地60坪は広すぎで高価格過ぎ。 だからこの60坪住宅モデルが少子化の大きな要因では？ 親と一緒か近隣に住んで、かつ通勤が楽になるように都市中心部の狭い部屋一つ所有で、時間もたっぷりとれて体力も温存。親の面倒もある程度は見られる。 大体、合計150坪の敷地か、合計70坪の述床面積までは税を安くしないと、少子化は止まらないと思います。

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