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物件価格が高くなり、投資利回りが下がりつつある都心の物件
世界の余った一部のお金が東京の不動産市場に 本来は投資利回り５％が適切
http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150405/ecn1504050830002-n1.htm
2015.04.05 本当は教えたくないマンション業界の秘密 榊淳司 夕刊フジ
世界的にお金が余っている。ついこの間まで、アメリカはＱＥ３という金融緩和を行っていた。ヨーロッパも一部加盟国の財政危機で、金融を緩め気味。中国はリーマン・ショック直後から異様な金融緩和。ジャブジャブと市場にお金を流し込んだ。そのツケをこれから払わされそうな気配だ。
足元の日本では日銀の黒田東彦（はるひこ）総裁が２０１３年春の「異次元の金融緩和」に踏み切り、翌年の１０月には第２弾として「黒田バズーカ２」をぶっ放してしまった。
その結果、日本の一部の不動産市場は完全にバブル化している。以前にも書いたが、私が「バブル」と捉える基準は、投資利回りが４％未満でも取引が成立している状況。３％を切れば、疑いようもないバブルだ。
現在、アジアの不動産市場の中で、比較的安定的に３％以上の投資利回りを得られるのは、ほかならぬ日本。東京の都心エリアでは、４％超の物件も少しは出まわる。
シンガポールや香港、中国の主要都市では軒並み３％未満。台北に至っては２％も切っている。ところが、これらの都市よりもブランド性が高く、なおかつ完全な所有権が得られる東京が、３％台なら魅力的に映る。
また、世界的にも低金利が蔓延。米国では０・５％未満。ヨーロッパではマイナス金利すら発生している。
つまり、余ったお金が行き場を失い、その一部が東京の不動産市場に流れ込んできている。だから価格が高騰し、この半年で投資利回りが４％を切って３％台に突入した、と観測できる。
では、今後はどうなるのか。まず、台湾のように２％を切るところまで行く可能性は、ゼロとは言えない。しかし、経済成長を見込めない日本で、不動産というミドルリスク資産に２％未満で投資する、というのは現実的でない。
私は、東京都心の不動産価格は、利回り５％あたりが適切だと思う。
この世界的に異様な低金利状態が終われば、より安定的な運用を求めて、日本の不動産市場への投資を引き揚げにかかるだろう。米国の利上げが６月に行われるという噂も囁かれている。
実はこの３％、４％と言っているのは「借り手が付いた場合」。外国からの金融マネーというのは小さくても数十億円単位なので、ワンルームマンションを戸単位で購入するサラリーマンの不動産投資とは違う。１００戸のマンションなら、想定賃料で８０戸を貸せた場合を前提とする。
しかし、借り手が付くのが７０戸になったり６０戸の場合は、利回りが著しく低下する。空き住戸には管理コストや税金も発生する。日本の場合は地震のリスクもある。
東京や大阪、名古屋などの大都市では、居住ニーズを上回る量の新築住宅が供給されている。賃貸需要というものは、実際に住みたいと考える人の数しか生まれないので、バブル化しないし、できない。だから、このバブルはいずれ終わる。
■榊淳司（さかき・あつし） 住宅ジャーナリスト。１９６２年、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に２０年以上携わる。不動産会社の注意情報や物件の価格評価の分析に定評がある（ｗｗｗ．ｓａｋａｋｉａｔｓｕｓｈｉ．ｃｏｍ）。著書に「年収２００万円からのマイホーム戦略」（ＷＡＶＥ出版）など。
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