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1億円の借金で賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩。 (中嶋よしふみ SCOL編集長・FP)
http://www.asyura2.com/15/hasan96/msg/460.html
投稿者 赤かぶ 日時 2015 年 5 月 13 日 17:00:05: igsppGRN/E9PQ
 

1億円の借金で賃貸アパートを建てた老夫婦の苦悩。 (中嶋よしふみ SCOL編集長・FP)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150512-00010000-scafe-bus_all
シェアーズカフェ・オンライン 5月12日(火)6時29分配信


昨日、NHKのクローズアップ現代で空き家に関する話題が取り上げられていた。番組は1億円もかけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになっていると報じている。原因は「家賃保証」だ。

■家賃保証=サブリースとは?

相続税の強化で節税対策として不動産投資に注目が集まっている。現在は相続バブルと言われるほどの活況だ。湾岸エリアのマンションが高値で売買されている理由に、相続対策で買われている事が原因という指摘もある。

不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室が増えてしまう事だ。そのリスクを避けるためにあるものが家賃保証だ。これは不動産会社がアパートを一括で借り上げて、入居状態にかかわらず一定の家賃を家主に払う、という契約だ。

不動産会社はどこで利益を出すのかというと、まずは建築を請け負って売り上げを確保する。加えて大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出す。これをサブリース(また貸し)と呼ぶ。不動産会社は入居者から受け取った売り上げを100%家主に払うわけでは無く、手数料として一部を受け取るような形だ。高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は差額で儲かる事になる。

■家賃保証のトラブルは保証額の引き下げで発生する。

安心して不動産投資が出来るのなら家賃保証は良いしくみじゃないか、という事になるが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げだ。番組内で映し出された契約書では、当初10年は最初に決めた家賃を保証するが、その後は二年ごとに改定出来るとされていた。

しかし、家主側はそういった契約内容について正確に把握していないケースがあったり、家賃保証は引き下げないと説明されているケースもあったようだ。説明に虚偽があれば悪いのは業者側という事になるが、契約を把握していないケースについては自己責任というほかない。「家主」という立場は消費者ではないため、事業者同士の対等な立場になるからだ。

この点について、国民生活センターが「不動産サブリースの問題点」という冊子をウェブ上で配布している。中身は弁護士が法的な側面から安易な投資に警鐘を鳴らす内容だが、以下のような文面もある。

「賃貸業のプロたるサブリース業者は、素人たる家主との情報・交渉力の格差を無視し、さまざまなリスクを家主に押しつけているとも考えられます。」

番組で報じられていた事はまさにこのようなケースだが、元々は空室リスクを不動産会社に押し付ける事が出来る、つまり「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しも甘いという事になってしまう。

■不動産投資は「ビジネス」である。

自分は普段FPとして資産運用のアドバイスも行っている。中には不動産投資を検討している人もいるが、相続で急に多額の現金や土地を受け取った、貯金が思った以上にたまった、など理由は様々だ。ただ、その多くは「不動産投資は安定して収益が得られる」という間違った判断を含んでいる。

自分が必ず伝える事は「何千万円も投資をして収入を得るという行為は、新しいビジネスを起こす事と同じです。なので仕事として本気で取り組むつもりならばやっても良いと思います」というアドバイスだ。

1000万円あれば飲食店は十分開ける。数千万円かければおしゃれな居酒屋を作る事も可能だ。そのくらいの規模のビジネスをあなたは始めようとしているんですよ、という確認の意味でこの話をする。起業・独立と不動産投資の規模を比較をすれば、安定して収益が得られるとか、節税対策にアパートを建てるとった判断がいかに甘いか分かるだろう。そして大抵の人はこの説明で踏みとどまる。そこまでの覚悟は無いからだ。

不動産投資は税金や利息、維持管理の手数料を差し引いた後の実質利回りを5%も得られれば、十分成功と言える。しかし5%の利回りでも単純計算で初期投資の回収に20年かかる。20年間も素人が利回り5%を維持しつづける事は至難の技だ。しかもこれは時間価値を無視して、利益が出ずに元が取れたというだけだ(銀行預金でも20年預ければ利息はそれなりに付き、リスク運用ならばそれ以上のリターンが無ければワリに合わない)。

■不動産投資は株より「キケン」です。

番組では土地の相続税に悩んでいるという80歳を超える高齢の夫婦が1億円の借金をしてアパートを建てたという事例が紹介されていた。

大手不動産会社が示したという資料には「空室の有無に連動しない家賃保証」という説明書きがあり、グラフでは自身で貸し出した場合は家賃が年々下がっていくが、家賃保証ならば30年先まで同じ額が続くように書かれていた。

保有する土地は農地として固定資産税は低く抑えられているが、利用しなければ課税額は高くなってしまう状況だという。高齢の夫婦が広い農地を耕すのは骨の折れる作業だ。当初アパートを建てるつもりは無かったが、このような「安心材料」を提示された事で莫大な借金を背負ってアパートを建てる事になったようだ。

ただ、この判断はとても冷静になされているとは言えない。奥様はグラフの掲載された資料を前に「経験してないうちにこれを出されたら信じる他ない」と無念の表情で話していた。もし1億円の借金をして株を買いませんか?という話だったらこの夫婦は投資をしていただろうか。どんな説明をしてもまず首を縦に振る事は無かっただろう。しかし、実際には1億円分の株よりアパートの方がよっぽどハイリスクだ。

■株と現物不動産の違い。

番組で映し出されたアパートはかなり大きく見えた。仮に20室あったとして、1部屋空けば売り上げは5%も減る。しかも、周辺環境が悪化した時には全ての部屋の空室リスクが高まる。つまり分散が全く効かない。すでに説明したように不動産投資は回収まで何十年もかかる。空室率がどんどん上がって、途中で失敗したと思っても簡単には逃げられない。

それに対して、株ならば幅広く分散が出来る上に、いつでも売却して逃げる事が出来る。価格が変動する=危ない、という認識は完全に間違っている。価格が変わるという事は買い手がいる、つまり売ろうと思えば誰かが買ってくれるという事だ。それが損をする価格であってもだ。

一方で現物の不動産は日々マーケットの売買にさらされていないため、価値が急落してもすぐに気づく事が出来ない。入居者がいつのまにか減っていき、募集しても人は集まらず、空き家だらけになって初めて価値が下落していた事に気づく事もあるだろう。そしてその時にはもうアパートに買い手がつかず、売却して撤退する事も出来なくなっているかもしれない。これを流動性のリスクという。

「あなたはそれだけハイリスクな事をしようとしてるんですよ」とアドバイスを受けていたら、きっとこの高齢の夫婦はアパート投資をしなかっただろう。そしてこれは不動産投資以前の基礎の基礎となる話だ。無条件に株よりアパート投資の方が安全だと思うような人は、不動産投資を絶対にしない方がいい。投資に必要なセンス、あるいはリスクに関する知識が決定的に不足している。

加えて、リスクをリスクとして認識せずに投資をしているのであれば、それはただキケンというだけの状況だ(詳細な事情は分からないが、番組を見ただけの情報から判断するならば、土地を一部売却をするなどリスクのほとんどない形で土地を処分・運用する方向性で自分ならアドバイスをすると思う)。

■サブリースは良い仕組みである。

こういったリスクが怖いから家賃保証に頼る、という事になるのかもしれないが、保証してくれる会社がつぶれてしまえばお金を受け取る事は出来ない。社長や社員を個人として訴えてお金を請求する事は出来るのかもしれないが、それすら自己破産してしまえば終わりだ。家賃保証の安定度は決して安心できる水準ではない。結局リスクを取らずにリターンを得る事なんて出来ない、という事になる。

番組では著名な不動産コンサルタントであり、さくら事務所・会長の長嶋修氏がサブリースという仕組みは悪いものではない、本来は良い仕組みだと説明した。これ自体は全く間違ってはいない。サブリースを受けた不動産会社は一定額を家主に払う以上、入居率や家賃は高く保つインセンティブが働く。本来は双方にとってメリットの有る契約だ。

しかし建物の建築で一定の利益を得て、しかも家賃保証の引き下げに制限が一切ないのであれば、家賃保証の仕組みは家主を投資の世界へ引き込む際に安心させるためだけの材料……という事になってしまう。

先ほど紹介した「不動産サブリースの問題点」という冊子では、サブリース業者を規制する法律がほとんどない事を弁護士が説明している。資本金はいくら以上とか、投資家保護のために資金を準備しておくとか、そういった仕組みが一切ない。つまり家賃保証を担保する仕組みは全くない事という事だ。長嶋氏もこの点について、法律の谷間にある状況を改善するためにルールを整備して罰則も導入すべき、とコメントしている。

■リスクを引き受ける事の意味。

保険会社は顧客のリスクを保険契約によって引き受けているが、自社の資金だけでは耐えきれない支払いが発生した時に備えて再保険(さいほけん)というものに加入している。これは保険会社がさらに別の保険に加入する事で、多額の保険金が請求されるリスクを他社に引き受けてもらう仕組みだ。

保険会社が保険に加入している、という話は初めて聞いた人も居ると思う。そこまでやらなければ顧客に保険という仕組みは提供出来ず、リスクの引き受けはそれくらい責任が重い、という事だ。

そしてサブリースとは空室リスクを引き受ける事に他ならない。当然それに見合った資金やリスク管理の仕組みが必要になるはずだが、そのような仕組みは無いようだ。これには本当に呆れてしまうが、それを確認せずに信用してしまう側も問題だ。

冊子では初めてアパートを建てる「素人大家」ならば消費者として保護されると法解釈が出来るのではないか、といった説明もなされているが、これも何とも苦しい説明が続く。いずれにせよ不動産会社が潰れてしまえば何の意味も無い。取引相手が倒産した所で誰かが保障してくれるわけではないと考えれば、結局は不動産投資のリスクからは逃れようがない。

こういった状況を投資の世界では「フリーランチ(タダ飯)は無い」と表現する。リスク無しでリターンは得られない、という当たり前すぎる話だ。

■リスクを取る人は「偉い」。

「被害」を受けた高齢夫婦を自己責任だ、と批判するのは心苦しいが、そもそもこれは被害と言っていいのか? 事業の失敗によるただの損失では?という事になってしまう。長嶋修氏はサブリースのルール整備について、残念ながらそういった話は全く進んでいないが番組を通じて問題意識が広がって欲しい、とコメントした。

つまり現状ではサブリースで損をしてもトラブルになっても自己責任になってしまう、という事だ。

今回の記事は不動産投資に否定的な書き方に見えたかもしれないが、資本主義の世界ではリスクを取る人が最も偉いと言っても過言ではない。不動産投資は上手くやれば少ない元手で多額の収益を得る事も出来る。そして株でも不動産でも起業でも、リスクを取る人がいなければ経済がストップすると考えれば、投資家は尊敬に値すると個人的には思う。しかし、それが蛮勇であってはならないはずだ。

投資の世界ではプロもアマも素人も平等に扱われる。臆病者と言われるほどの慎重さが投資家には必要、とアドバイスしておきたい。

中嶋よしふみ シェアーズカフェ・オンライン編集長 ファイナンシャルプランナー


 

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コメント
 
01. 2015年5月13日 17:11:05 : LBtbDXFoS6

そもそも「投資としてどうか?」などという、玄人的な発想など、株屋や金融関係者でもない、一般人、まして百姓と農閑期の日雇いなどで生きて来た高齢者にできるわけもない。
そこを見越して騙したんだから、相手が悪質だよなと思う。
実はうちの近所でも似たような状況があるんだが、少子化で家余り現象が始まってたんだから、アパートなんか建てて儲かるのか、そこを考えてほしかった。


02. 2015年5月13日 17:34:44 : nJF6kGWndY
 
ちゃんと自分で物件や場所を確認もせず、入居者がいない不動産を増やすなど資源浪費のゴミ以外のなにものでもないし

まともに契約も把握せず、不良業者に騙されるというのは完全に自業自得ではある


ただ建設需要の積み増しで、日本経済の回復に、多少なりとも貢献したという点だけは救いか



03. 2015年5月13日 22:26:51 : sVK0XxDTpI
今時誰も老夫婦に1億円も担保もなしで金は貸さない。
この手の事業会社のターゲットの大半は都市近郊の土地持ち老人。農地所有者。

営業担当者は給料の相当部分を歩合給でもらう。
若いのがレクサスを買ったり成功報酬で親をハワイ旅行に招待している会社もある。「ご提案」とか宣伝している会社もある。賃貸費用管理費用、建設費すべてにからみ金にする。相続税を心配している人はコロッといかれる。

まあ、土地持ち老人がやっていることではある。それでも恵まれた人たちだよ。


04. 2015年5月14日 01:10:57 : d1INYqu1to

幸福 = 実現 ÷ 欲望

老夫婦が欲深だっただけだ。


05. 2015年5月14日 02:04:30 : DaSWAlfpyE
不動産の取引は本当に怖い。俺も不動産の売買は経験があるが、毎回胃が痛くなるほど神経を研ぎ澄ましても必ずどこかにエラーがある。とてもではないが素人、それも老人の手に負えるようなビジネスではない。はっきり言って株の方がよほど気楽で老人向きだ。

06. アサマタロー 2015年5月14日 11:10:23 : UiY46YlCu.Moc : RZg3uY30MQ
2015年05月12日
5.11クローズアップ現代:羽生市調整地域規制解除したら一括受託賃貸住宅が相続税対策で林立!埼玉県は白岡町篠津村北半分の区画整理事業に住民反対で逆線引き調整地域にしてた!
5.11クローズアップ現代:羽生市の市街化調整地域規制解除したら一括受託賃貸住宅が相続税対策で林立した。埼玉県は白岡町篠津村北部の区画整理事業に住民反対で逆線引き調整地域にした!

羽生市が単独で規制解除出来るのか?県主導か?それで思い出した。

1993年、宮沢総理と加藤官房長官が国民に家を買ってくれ?当時、地震雲に集中、大手町から西の方向の夕日が赤黒い・細長い地震雲が西=伊豆方面に伸びる。次期関東大地震だと思い、大宮以北への移住を計画。1990〜1992の住民が区画整理反対を知らずに1993.12.25に篠津に引っ越した。宅建業者の説明も無かった。丁度、1年後に阪神大震災が起こった。あの地震雲はまだ無い。

その後、白岡町篠津の高台橋以北=江戸時代からの村の北半分を住居地区から調整地区に逆線引きされた。埼玉県の臭さを感じたが、県庁で聞き回っても、どうにも出来ず。

数年後、再度、区画整理と新幹線北と栗橋線南の地区に何かが来るらしいがその何を言わない町長に上宿集会所で大反論した。結果としてイオンが計画を中止したと聞いた。次期市長選でイオンを呼ぶと言った候補が詳細な地図を出した。これをあの時、出しておればイオンならスンナリOKが出たのに。イオンの予定地だけの区画整理と取り付け道路にしておればスンナリ行った物を何故隠す?

住民に知らせず、コッソリで出来る物か?4m生活道路を6mにされて大型車や客の車が入って来られても困る。その農地の地主達が道路部分を供出すれば良いだけだ!それを周辺住宅まで巻き込んで50坪の家に5坪道路に出せ!で誰が出せるか?イオンが来るとも教えず。インサイダーだけが知る。逆線引きはその農地を分散させたくなく、相続税を安くしてやる為に、全部を逆線引きしたのだろう。これ程の酷い県も初めてだった。当時、PC+ネットが有ればバンバン狂い書き投稿しただろうが、PC50万円以上して無理だった。

今も江戸時代からの村の北半分が逆線引きされたままだ。羽生が調整地区の農地を住居地区にして空きアパートを作って居る???埼玉県らしい行政。埼玉は市町村はマトモで県庁が臭い!!!本当に馬鹿だ!江戸時代の村だった地域の半分を県の区画整理に反対したとして逆線引きして平気だ?

埼玉は1993年当時調整地区が60%有り、ダイオキシンの温床=不法焼却の原因だった。それを規制せずに江戸時代の村の北半分(=一度も調整になった事も無い制度施行以来の住居地区)を逆線引きする横暴。町も現状維持を要望したと言うが、イオン関係者から県知事?=権力者?にお金が流れたのだろう。その後、土屋知事の桃子長女が逮捕され、父親も辞任した。それでも、逆線引きはそのまま=6割が住宅の居住地区の土地が急に逆線引きされル埼玉県!それなのに、羽生の調整地区の農地が急に住居地区でアパート乱立?可笑しい事ばかりの国・地方行政。

その後、蓮田・白岡が彩(アヤ)野市?合併市名が発表された。蓮田市か白岡市か白蓮市?花子とアンが当時有れば、白蓮市でも有った。全部の集会場で発言。軽井沢の様に邪魔をするヤクザ町議は誰も居なかった。武蔵野市の先例だと彩(サイ)の市はOKだが彩を(あやの)とは大宮のスナックの愛人の名の様だと指摘。通常は東京に近い市・人口の多い町の名にして、蓮田市篠津・蓮田市白岡4丁目にすれば住所変更も少なく済み効率的だ!蓮田サービスエリアも日光ツアーで有名。圏央道では白岡名を出させよ!と町作り委員会で言って居り、そうなるが結果的に10年遅れで開通は今年度??で定年後になった。そして3.11。
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マスコミは庶民・貧乏人圧殺の消費増税画策の隠蔽に自然災害の地震をダシに使うのか!
http://www.asyura2.com/12/jisin18/msg/202.html
投稿者 アサマタロー 日時 2012 年 4 月 01 日 12:19:16: UiY46YlCu.Moc

最近、地震関連報道が酷く、自然災害より厚顔無知のハレンチ野ブタ【以前マニフェスト守るが、それに無い消費増税にブレないと喚く国民の信認もない鉄面皮】を側面支援するマスコミ【政治筋の読売、国税調査の朝日は弱みを握られ、国民を売るのか?】戦前の大本営発表の平成版かと思う。今日から、日経を36年ぶりに止めた。


   映画『日本沈没』以降、南関東地震や東京直下地震は当然にやって来るから東京遷都・移転・分都論が盛んだった。

   それで、1983〜87静岡勤務時代は東海大清水水族館?に良く行った。地震対策課長・防災局長井野氏に東京に転勤で挨拶時、『都心を離れ、臨海部は火の海、郊外に住め』と言われ、当時の地震雲にオノノキ、満月新月の土日は必死で東京脱出した。代々木寮から練馬まで3時間掛かった。それで仕方なく1993.12埼玉大宮以北の郡部に転出。だから、1995.1.17(月)休みを取り、テレビを付けたら臨海部が火の海で『東京直下だ!』と叫んだ。すると、結婚後に住んだ芦屋シーサイドタウンや六甲山が目に入り、神戸だと分かり、500km遠くであれだけの地震雲に驚いた。

   当時、田中系の金丸信が熱心だったが、それを石原らが東京志向の強い官僚派閥の福田派と一致協力し、田中派系分都論を撃破する為に、震災被害や震度も低くさせ、国民から真実を隠したのだ。そして庁舎の建て替えを必死でやり、既成事実作りした。それで大変だ、税金で耐震だは無いぞ!!それこそ無駄だ。金丸は関東大地震を知っていたから、天命使命として遷都に注力していたのにだ。 

   以降、関東大震災の被害状況を知るのは大変でパソコンがやっと見れて、ウイキペディアで全貌が分かった。 1988年購入の軽井沢町史自然編では熱海が関東大震災で崩壊し、第二の軽井沢別荘ブームが来たと在った。

   東京近郊=南関東は地球の地殻エネルギーの1割が集中するとは有名な話。日本の5割が東京に集中するとも言っていた。即ち、日本は世界の2割?? 昔から分かっている事なのに、学者や政治筋の読売が4年70%と急に大きな声で言い出した。何故だ??消費増税の隠蔽目的か?放射能報道を潰すためか?と般若顔の渡辺恒雄?を思い出した。原発推進の故正力・中曽根・渡辺で中曽根は死んでいないのか?原発放射能をどうコメントしたのか?地元の赤城大沼は禁漁で高崎の綺麗な川も汚染された様だ。マスコミはこんな重要人物を追っかけ取材すべきだろう。大勲位には武士の情か?

   嘘八百の地震学者がリンチされると恐れたからか?私は昔から阿武隈山地に遷都し、那須の御用邸を皇居にしてはどうかと提案したことが在った。原発事故で今は難しいが、必ず福島・郡山・会津に遷都すれば、国会議員は怖くて若造は来なくなり、熟年の熟議が出来ると思う。国の福島への未来永劫の責任表明にもなる。中曽根や渡辺も墓は福島に分骨させよう!

   国は土地を3.11以前の直近固定資産評価額で購入すべきだ。所有者は当然、拒否権あり。至急、生活再建資金を出すべきだ。60cmの水の2号機、メルトダウン・スルー・アウトは明白でしょう。移住しかないでしょう。汚染地の買取は今の政治家では小沢さん・亀井さん位しか出来ない芸当だろう。

   ところで、緊急避難した埼玉郡部の中古住宅を売りに出しているが売れない。私は今、 4年以内70%【50%】の来たるべき東京湾北部地震に関東大震災時の盆栽町移転や浦和の住宅地発展の夢想をしている。東日本大震災を無事生き延びた中古家屋を評価して欲しい。住宅購入希望者はどんなに対策しても大地震で必ず一部でも損壊するのだから、当面今は新築を買わず、1990〜2020年の地震活動期を東日本大震災生き延びた中古住宅を補強して凌ぐべきだ、と思っているが。

   地震考古学の文科系的な東大地震研等が予期出来ると豪語して予算を獲得した海溝型大地震を全く予知出来ず。考古学者では無理です。5年10年50年の話で嘘も方便クラスです。
   
   それよりも元奈良市長:鍵谷忠三郎?『決定版これが地震雲だ!』や地磁気、電波、衛星利用の理数系の理工学部等でやるべきだ。ギリシャの地磁気の学者は今存命か。円高で招聘してみて下さい。官房機密費で明日にも全国立大学理工学部に地磁気ネットワークをすべきです。考古学では定性的で定量出来ず。本を人に貸して分からなくなり、出版社にネット上に掲載要望したが、ネットでも綺麗な地震雲が見れる。  
   
   小生実母80歳は芸予地震2001.3.24で隣家2Fブロック塀落下で圧死しました。自宅は平屋で鉄骨駐車場の補強でも、屋根の上から落下。5強なら地震天災のせいにされます。だから三井不動産と浦安住民の裁判に関心あり。元海の上の木造家屋の認識で買主の責任はないのか?分譲価格はどうか?元パワーエリートの住民がバブルに浮かれていたのも今は昔です。
   
   だからこれくらいは言う権利もあろうと思います。研究成果が出ないなら別の物にも分散投資すべきです。丸山ワクチン無視の医学会、糖尿病の嘘、腰痛の嘘、上から下まで日本の常識は検証させない世界の非常識です。クダラナイテレビ番組やるより、啓蒙啓発番組をすべきです。
   
   民主党政権で唯一良いのは自民党的業界管理が緩いことで漏れ出ることです。土地が売れなくなるから言うな!でした。熱海の海岸沿い3Fのマンソンを買われた方に20年前に津波は10〜15m以上あり、5F以上にすべきと忠告。今回、5年前に売却していて本当に良かったと連絡あり。
   
   週刊エコノミスト1999.5.25号P56〜58『含み損家庭が生き延びるには、個人が[事業主]になるしかないこの国の税制の不思議』ご参照。野中広務官房長官に副広報官の斎木昭隆(直前は外務省人事課長、現インド大使)君経由郵送し、長官が含み損の所得控除に言及され小渕政権に期待したが、急逝され挫折。次ぎの中川秀直官房長官は新自由クラブ時代の1980.5.11の小生結婚式の新婦側主賓で、サントリー山崎を用意して就任祝いに行こうとしたら、急に辞められた。私みたいな者が一括送信FAXで政策要望しても丁寧な礼状を出される方でそんな礼状や記念写真をライバルに悪用されたと思うが、残念で、次ぎの小泉・竹中改革偽装政権に幻滅。   
   
   土地購入借入金利の損金計上が遡及廃止され、西武を真似た持たざるダイエー・貧乏人上京者と持てる財閥・素封家・資産家子弟の格差を決定的にした。大蔵財務の人は個人的には魅力的なのに何故、カタストロフィーに行くのか?ダイエーが潰れ、ローソンが三菱・商事に渡った。その三菱・電気が防衛予算を水増し詐取?日本は今も明治(天皇)官僚制国家なのです。東京遷都されたら、三菱村の担保価値が激減します。その日比谷は沼地でした。官有物払い下げです。
   
   変革者平清盛は大変良い番組です。平家はアレクサンダー大王に圧迫されたペルシャ海軍残党の末裔だと信じています。天皇家にペルシャ絨毯・グラスを寄進し日本に定住。当主に天皇家の養子を迎え、勢力拡大。平家の子女は黒木メイサ並みでしたから宮中に行けたのでしょう。ダルビッシュの光源氏と同じで、日本は渡来人の天下だったのでしょう。今もそうです。天皇財閥の日赤、藤原の官僚です。
   
   諏訪大明神絵詞に渡海する絵があったが、明治期に消失したと信州大准教授が言っていましたが、小生が大国主命が何故国を天皇家に譲ったのかと質問したが、分からないと回答あり。小生は異人種なら戦争だが、同一価値観ある同じ宗教の民だから譲らざるを得なかった。それがヘブライ教で天皇家が三種の神器を持っていたから仕方なく譲った、と言うと諏訪博物館会場騒然。今のユダヤイスラエルのイメージの悪さを言う人あり。
   
   日本ブームの最近のキッカケは菊の紋章がユダヤ教のシナゴーグ紋章:メソポタミヤの王家の紋章とイラクフセイン大統領がCNN記者に公言し、世界が気づいた。征服され奴隷だった大半の日本人ももう気付いて下さい。

   日本史を知れば知るほど謀略と暗殺の歴史です。主に藤原家が日本史を暗くしています。今でも原日本人型の小沢一郎を鷲鼻ユダヤ系渡来系=司法(ユダヤが強い)が謀略・人格攻撃で暗殺・抹殺しようとしています。佐藤栄作の沖縄密約・運命の人は日常茶飯事です。長州と明治政府それは因縁があります。
 
   私も明治天皇の替え玉説を信じている者です。 
根拠は
  
1、徳川慶喜が許され、明治天皇に拝謁したのは老人になってから。若いときに孝明天皇、明治皇太子に面識あり、双方長年月を経て、変わっていても当然の年月が明治政府には必要だった。
  
2、明治神宮の明治天皇と皇太后の件も、本当の明治皇太子が孝明天皇と一緒に岩倉の姉?妹?に毒殺された時に殺されていたから、本当の明治皇太子の嫁は幽閉され、偽の替え玉明治皇太子=明治天皇が後日結婚され、皇后になったから、死んだ本当の明治皇太子の妻=嫁は皇太后と言われたと思うのが自然だ。
  
  東大合格して初めて父母と明治神宮参拝したときに、皇室崇拝論者の母に看板の天皇・皇太后の違いを聞いても答えられず、それ以降、気にしていたが、孝明天皇が9穴から血が出たと知り、息子も同時に殺されないと公武合体が急転しないと思った。
  
3、明治天皇が南朝が正統と言ったと、高校日本史で聞いてから不思議だったが、自分が替え玉で南朝出身なら表面上、北朝でも南朝が正統と言いたいだろうと思った。明治政府の(薩)長偏重はこれに由来すると思った。
  

  中国の首相か外相が日本人はもっと日本の歴史を勉強しなさいと言ったことが有った。それ以来、自分の疑問だったことをネットで調べ出した。ウィキペディアで必ずチェックしてから調べ直していたら、習った高校日本史は嘘ばかりに思えた。いい加減、日本人は日本の歴史を見直すべきだ。エジプトやアフリカは植民地にした英国や欧州や歴史のない米国に任せよ!!早稲田の名物先生!!もう有名になり、それでメシも食え、教授になったのだから、いい加減にしてその博識を日本史探求に使って下さい。それでこそ本当の学力知力が分かります。エジプトの古代史など荒唐無稽でも当面分かりません。


No.36482015年5月11日(月)放送
アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜


07. 2015年5月15日 05:25:00 : 5XgYF2thxM

これ、NHKが放送したんか
じゃあ、「素人(=裏の意味は奴隷) は節税なんかしないで納税しろよ」という洗脳だな


08. 2015年5月15日 06:18:32 : Rd1dV3cBIA
>銀行預金でも20年預ければ利息はそれなりに付き

小生は20年以上前に10万円を付き合いで定期預金した。ちょうど銀行が0金利になる直前ぐらいの話だ。
このときはテメエらがバブルに浮かれ。好き勝手やって経営が危うくなったのに、顧客の利息を減らして史上最高のボーナスとか、ふざけるなと思ったことを思い出す。
執拗に定期預金を勧めたのも、自分らは事前に情報を察知していたからではないかと勘繰ったほどだ。

話を元に戻すが、別に使わないので今も入れたままにしているが、利息が年に50円に満たないほどしか付かず、その約半分を税金で持っていられるので実際の儲けは年25円ほどにしかならない。
これを20年以上繰り返しても、増えたのは500円たらずだ。
20年で0.5%の利息だ。

これに反して友人が平成5年頃に、7年間使用していなかった口座の確認したときの話を聞いたが、残金10円に7円利子が付き、17円になっていたそうだ。

いかにこの失われた20年間によって経済成長が鈍化しているかということが、銀行の利息からも良く分かる。


09. 2015年5月15日 15:11:31 : 1xKk6eF1J2
住居が有り余ってる時代に、アパート経営は無い!
よほど立地がよく、良い建物なら別だけど、普通のところに変なもの建てたら、
最初は珍しさが+に働くけど、3年もすればアキられて、ーにしかならない。

10. 2015年5月15日 15:27:17 : LUthMLuH5E
ファイナンシャルプランナーってのがくせ者。
多額の借金してアパート経営、失敗しても同情できない。
小難しい分析なんか不要な話。
業者も雑誌も銀行も…怖い怖い。
カモにされる。

11. 2015年5月15日 16:45:23 : RK2rKMmWgY
アホが・・・

田舎にアパート建ててどうするんだよ。
三流の東建コーポ云々なんて、
にわか不動産屋が儲かるだけで
個人は骨の髄までシャブられて
財産なくすだけだよ。

地方の痴呆議員連中は、
いろいろと献金を受けているから、
農地がいつの間にか住宅地に変わっていたりするが、
地元民がいくら損をしようが知らぬふり。


12. 2015年5月15日 16:50:22 : LjMCkTbcIQ
そして株でも不動産でも起業でも、リスクを取る人がいなければ経済がストップする >

生産投機は雇用創出につながるが
不動産投機は一時雇用であり、ブームの終わりで雇用も終わる。


13. 2015年5月16日 22:32:20 : KIo730XA5Q
とりあえず建築で儲けて、
とんずらする作戦だろうね。
家賃保証した会社にだけ責任を押し付けて、
そこで儲けた連中は全員逃げ出すのだろう。
10年後には別会社で別の儲け話をしているだろう。

会社に保証を履行させるのは無理となるだろう。
金がないからしょうがない作戦。


14. アサマタロー 2015年6月02日 20:32:31 : UiY46YlCu.Moc : RZg3uY30MQ
2015年06月02日
埼玉県は羽生市農地を居住地区に編入し空き室アパート乱立させ、方や、白岡篠津高台橋北住宅地も区画整理反対で逆線引き=農地だけ逆線引きで良かった物を土屋知事の嫌がらせ継続?
埼玉県は羽生市農地を居住地区に編入し空き室アパート乱立させ、方や、白岡篠津高台橋北住宅地も区画整理反対で逆線引き=農地だけ逆線引きで良かった物を土屋知事の嫌がらせ継続?

利権がまだ続いてるのか?イオン?市町村単位でなく、埼玉県単位クラス?


埼玉県知事宛ての手紙   済2015.6.2
(写し)白岡市企画課 宛て 済2015.6.2

内容をご確認の上、送信ボタンを押してください。

氏名 山崎實
フリガナ ヤマサキ ミノル
E-mailアドレス 7375826my@nexyzbb.ne.jp
住所 略
電話 090−6509−1020
本文 白岡市篠津高台橋北の逆線引き調整区域編入の不自然・不正疑惑の再検証と法施行後一貫して住居地区だった。区画整理に反対で調整地区に落した。1993.12それを知らずに買った者。怒り心頭。
岡田克也・村上誠一郎は東大法1年後輩・弁論部OB  山崎實63歳09065091020

2015年05月12日【今の日本に怒り心頭】
5.11クローズアップ現代:羽生市調整地域規制解除したら一括受託賃貸住宅が相続税対策で林立!埼玉県は白岡町篠津村北半分の区画整理事業に住民反対で逆線引き調整地域にしてた!

羽生市が単独で規制解除出来るのか?県主導か?それで思い出した。

1993年、宮沢総理と加藤官房長官が国民に家を買ってくれ?当時、地震雲に集中、大手町から西の方向の夕日が赤黒い・細長い地震雲が西=伊豆方面に伸びる。次期関東大地震だと思い、大宮以北への移住を計画。1990〜1992の住民が区画整理反対を知らずに1993.12.25に篠津に引っ越した。宅建業者の説明も無かった。丁度、1年後に阪神大震災が起こった。あの地震雲はまだ無い。
【2015.5.30〜31に埼玉北東部に行った。地震雲が酷かった。西が尖って居た。荒川上流・諏訪湖・天竜川方面】

その後、白岡町篠津の高台橋以北=江戸時代からの村の北半分を住居地区から調整地区に逆線引きされた。埼玉県の臭さを感じたが、県庁で聞き回っても、どうにも出来ず。

数年後、再度、区画整理と新幹線北と栗橋線南の地区に何かが来るらしいがその何を言わない町長に上宿集会所で大反論した。結果としてイオンが計画を中止したと聞いた。次期市長選でイオンを呼ぶと言った候補が詳細な地図を出した。これをあの時、出しておればイオンならスンナリOKが出たのに。イオンの予定地だけの区画整理と取り付け道路にしておればスンナリ行った物を何故隠す?

住民に知らせず、コッソリで出来る物か?4m生活道路を6mにされて大型車や客の車が入って来られても困る。その農地の地主達が道路部分を供出すれば良いだけだ!それを周辺住宅まで巻き込んで50坪の家に5坪道路に出せ!で誰が出せるか?イオンが来るとも教えず。インサイダーだけが知る。逆線引きはその農地を分散させたくなく、相続税を安くしてやる為に、全部を逆線引きしたのだろう。これ程の酷い県も初めてだった。当時、PC+ネットが有ればバンバン狂い書き投稿しただろうが、PC50万円以上して無理だった。

今も江戸時代からの村の北半分が逆線引きされたままだ。羽生が調整地区の農地を住居地区にして空きアパートを作って居る???埼玉県らしい行政。埼玉は市町村はマトモで県庁が臭い!!!本当に馬鹿だ!江戸時代の村だった地域の半分を県の区画整理に反対したとして逆線引きして平気だ?
【今も農地の部分だけに調整地区を狭めて欲しい!1993〜5年に住宅部分は居住地区・市街化地区で良いでしょう。白岡工場団地交差点から新白岡駅・白岡駅弾丸道路も出来た。】

埼玉は1993年当時調整地区が60%有り、ダイオキシンの温床=不法焼却の原因だった。それを規制せずに江戸時代の村の北半分(=一度も調整になった事も無い制度施行以来の住居地区)を逆線引きする横暴。町も現状維持を要望したと言うが、イオン関係者から県知事?=権力者?にお金が流れたのだろう。その後、土屋知事の桃子長女が逮捕され、父親も辞任した。それでも、逆線引きはそのまま=6割が住宅の居住地区の土地が急に逆線引きされル埼玉県!それなのに、羽生の調整地区の農地が急に住居地区でアパート乱立?可笑しい事ばかりの国・地方行政。

その後、蓮田・白岡が彩(アヤ)野市?合併市名が発表された。蓮田市か白岡市か白蓮市?花子とアンが当時有れば、白蓮市でも有った。全部の集会場で発言。軽井沢の様に邪魔をするヤクザ町議は誰も居なかった。武蔵野市の先例だと彩(サイ)の市はOKだが彩を(あやの)とは大宮のスナックの愛人の名の様だと指摘。通常は東京に近い市・人口の多い町の名にして、蓮田市篠津・蓮田市白岡4丁目にすれば住所変更も少なく済み効率的だ!蓮田サービスエリアも日光ツアーで有名。圏央道では白岡名を出させよ!と町作り委員会で言って居り、そうなるが結果的に10年遅れで開通は今年度??で定年後になった。そして3.11。
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マスコミは庶民・貧乏人圧殺の消費増税画策の隠蔽に自然災害の地震をダシに使うのか!
http://www.asyura2.com/12/jisin18/msg/202.html
投稿者 アサマタロー 日時 2012 年 4 月 01 日 12:19:16: UiY46YlCu.Moc

最近、地震関連報道が酷く、自然災害より厚顔無知のハレンチ野ブタ【以前マニフェスト守るが、それに無い消費増税にブレないと喚く国民の信認もない鉄面皮】を側面支援するマスコミ【政治筋の読売、国税調査の朝日は弱みを握られ、国民を売るのか?】戦前の大本営発表の平成版かと思う。今日から、日経を36年ぶりに止めた。


   映画『日本沈没』以降、南関東地震や東京直下地震は当然にやって来るから東京遷都・移転・分都論が盛んだった。

   それで、1983〜87静岡勤務時代は東海大清水水族館?に良く行った。地震対策課長・防災局長井野氏に東京に転勤で挨拶時、『都心を離れ、臨海部は火の海、郊外に住め』と言われ、当時の地震雲にオノノキ、満月新月の土日は必死で東京脱出した。代々木寮から練馬まで3時間掛かった。それで仕方なく1993.12埼玉大宮以北の郡部に転出。だから、1995.1.17(月)休みを取り、テレビを付けたら臨海部が火の海で『東京直下だ!』と叫んだ。すると、結婚後に住んだ芦屋シーサイドタウンや六甲山が目に入り、神戸だと分かり、500km遠くであれだけの地震雲に驚いた。

   当時、田中系の金丸信が熱心だったが、それを石原らが東京志向の強い官僚派閥の福田派と一致協力し、田中派系分都論を撃破する為に、震災被害や震度も低くさせ、国民から真実を隠したのだ。そして庁舎の建て替えを必死でやり、既成事実作りした。それで大変だ、税金で耐震だは無いぞ!!それこそ無駄だ。金丸は関東大地震を知っていたから、天命使命として遷都に注力していたのにだ。 

   以降、関東大震災の被害状況を知るのは大変でパソコンがやっと見れて、ウイキペディアで全貌が分かった。 1988年購入の軽井沢町史自然編では熱海が関東大震災で崩壊し、第二の軽井沢別荘ブームが来たと在った。

   東京近郊=南関東は地球の地殻エネルギーの1割が集中するとは有名な話。日本の5割が東京に集中するとも言っていた。即ち、日本は世界の2割?? 昔から分かっている事なのに、学者や政治筋の読売が4年70%と急に大きな声で言い出した。何故だ??消費増税の隠蔽目的か?放射能報道を潰すためか?と般若顔の渡辺恒雄?を思い出した。原発推進の故正力・中曽根・渡辺で中曽根は死んでいないのか?原発放射能をどうコメントしたのか?地元の赤城大沼は禁漁で高崎の綺麗な川も汚染された様だ。マスコミはこんな重要人物を追っかけ取材すべきだろう。大勲位には武士の情か?

   嘘八百の地震学者がリンチされると恐れたからか?私は昔から阿武隈山地に遷都し、那須の御用邸を皇居にしてはどうかと提案したことが在った。原発事故で今は難しいが、必ず福島・郡山・会津に遷都すれば、国会議員は怖くて若造は来なくなり、熟年の熟議が出来ると思う。国の福島への未来永劫の責任表明にもなる。中曽根や渡辺も墓は福島に分骨させよう!

   国は土地を3.11以前の直近固定資産評価額で購入すべきだ。所有者は当然、拒否権あり。至急、生活再建資金を出すべきだ。60cmの水の2号機、メルトダウン・スルー・アウトは明白でしょう。移住しかないでしょう。汚染地の買取は今の政治家では小沢さん・亀井さん位しか出来ない芸当だろう。

   ところで、緊急避難した埼玉郡部の中古住宅を売りに出しているが売れない。私は今、 4年以内70%【50%】の来たるべき東京湾北部地震に関東大震災時の盆栽町移転や浦和の住宅地発展の夢想をしている。東日本大震災を無事生き延びた中古家屋を評価して欲しい。住宅購入希望者はどんなに対策しても大地震で必ず一部でも損壊するのだから、当面今は新築を買わず、1990〜2020年の地震活動期を東日本大震災生き延びた中古住宅を補強して凌ぐべきだ、と思っているが。

   地震考古学の文科系的な東大地震研等が予期出来ると豪語して予算を獲得した海溝型大地震を全く予知出来ず。考古学者では無理です。5年10年50年の話で嘘も方便クラスです。
   
   それよりも元奈良市長:鍵谷忠三郎?『決定版これが地震雲だ!』や地磁気、電波、衛星利用の理数系の理工学部等でやるべきだ。ギリシャの地磁気の学者は今存命か。円高で招聘してみて下さい。官房機密費で明日にも全国立大学理工学部に地磁気ネットワークをすべきです。考古学では定性的で定量出来ず。本を人に貸して分からなくなり、出版社にネット上に掲載要望したが、ネットでも綺麗な地震雲が見れる。  
   
   小生実母80歳は芸予地震2001.3.24で隣家2Fブロック塀落下で圧死しました。自宅は平屋で鉄骨駐車場の補強でも、屋根の上から落下。5強なら地震天災のせいにされます。だから三井不動産と浦安住民の裁判に関心あり。元海の上の木造家屋の認識で買主の責任はないのか?分譲価格はどうか?元パワーエリートの住民がバブルに浮かれていたのも今は昔です。
   
   だからこれくらいは言う権利もあろうと思います。研究成果が出ないなら別の物にも分散投資すべきです。丸山ワクチン無視の医学会、糖尿病の嘘、腰痛の嘘、上から下まで日本の常識は検証させない世界の非常識です。クダラナイテレビ番組やるより、啓蒙啓発番組をすべきです。
   
   民主党政権で唯一良いのは自民党的業界管理が緩いことで漏れ出ることです。土地が売れなくなるから言うな!でした。熱海の海岸沿い3Fのマンソンを買われた方に20年前に津波は10〜15m以上あり、5F以上にすべきと忠告。今回、5年前に売却していて本当に良かったと連絡あり。
   
   週刊エコノミスト1999.5.25号P56〜58『含み損家庭が生き延びるには、個人が[事業主]になるしかないこの国の税制の不思議』ご参照。野中広務官房長官に副広報官の斎木昭隆(直前は外務省人事課長、現インド大使)君経由郵送し、長官が含み損の所得控除に言及され小渕政権に期待したが、急逝され挫折。次ぎの中川秀直官房長官は新自由クラブ時代の1980.5.11の小生結婚式の新婦側主賓で、サントリー山崎を用意して就任祝いに行こうとしたら、急に辞められた。私みたいな者が一括送信FAXで政策要望しても丁寧な礼状を出される方でそんな礼状や記念写真をライバルに悪用されたと思うが、残念で、次ぎの小泉・竹中改革偽装政権に幻滅。   
   
   土地購入借入金利の損金計上が遡及廃止され、西武を真似た持たざるダイエー・貧乏人上京者と持てる財閥・素封家・資産家子弟の格差を決定的にした。大蔵財務の人は個人的には魅力的なのに何故、カタストロフィーに行くのか?ダイエーが潰れ、ローソンが三菱・商事に渡った。その三菱・電気が防衛予算を水増し詐取?日本は今も明治(天皇)官僚制国家なのです。東京遷都されたら、三菱村の担保価値が激減します。その日比谷は沼地でした。官有物払い下げです。
   
   変革者平清盛は大変良い番組です。平家はアレクサンダー大王に圧迫されたペルシャ海軍残党の末裔だと信じています。天皇家にペルシャ絨毯・グラスを寄進し日本に定住。当主に天皇家の養子を迎え、勢力拡大。平家の子女は黒木メイサ並みでしたから宮中に行けたのでしょう。ダルビッシュの光源氏と同じで、日本は渡来人の天下だったのでしょう。今もそうです。天皇財閥の日赤、藤原の官僚です。
   
   諏訪大明神絵詞に渡海する絵があったが、明治期に消失したと信州大准教授が言っていましたが、小生が大国主命が何故国を天皇家に譲ったのかと質問したが、分からないと回答あり。小生は異人種なら戦争だが、同一価値観ある同じ宗教の民だから譲らざるを得なかった。それがヘブライ教で天皇家が三種の神器を持っていたから仕方なく譲った、と言うと諏訪博物館会場騒然。今のユダヤイスラエルのイメージの悪さを言う人あり。
   
   日本ブームの最近のキッカケは菊の紋章がユダヤ教のシナゴーグ紋章:メソポタミヤの王家の紋章とイラクフセイン大統領がCNN記者に公言し、世界が気づいた。征服され奴隷だった大半の日本人ももう気付いて下さい。

   日本史を知れば知るほど謀略と暗殺の歴史です。主に藤原家が日本史を暗くしています。今でも原日本人型の小沢一郎を鷲鼻ユダヤ系渡来系=司法(ユダヤが強い)が謀略・人格攻撃で暗殺・抹殺しようとしています。佐藤栄作の沖縄密約・運命の人は日常茶飯事です。長州と明治政府それは因縁があります。
 
   私も明治天皇の替え玉説を信じている者です。 
根拠は
  
1、徳川慶喜が許され、明治天皇に拝謁したのは老人になってから。若いときに孝明天皇、明治皇太子に面識あり、双方長年月を経て、変わっていても当然の年月が明治政府には必要だった。
  
2、明治神宮の明治天皇と皇太后の件も、本当の明治皇太子が孝明天皇と一緒に岩倉の姉?妹?に毒殺された時に殺されていたから、本当の明治皇太子の嫁は幽閉され、偽の替え玉明治皇太子=明治天皇が後日結婚され、皇后になったから、死んだ本当の明治皇太子の妻=嫁は皇太后と言われたと思うのが自然だ。
  
  東大合格して初めて父母と明治神宮参拝したときに、皇室崇拝論者の母に看板の天皇・皇太后の違いを聞いても答えられず、それ以降、気にしていたが、孝明天皇が9穴から血が出たと知り、息子も同時に殺されないと公武合体が急転しないと思った。
  
3、明治天皇が南朝が正統と言ったと、高校日本史で聞いてから不思議だったが、自分が替え玉で南朝出身なら表面上、北朝でも南朝が正統と言いたいだろうと思った。明治政府の(薩)長偏重はこれに由来すると思った。
  

  中国の首相か外相が日本人はもっと日本の歴史を勉強しなさいと言ったことが有った。それ以来、自分の疑問だったことをネットで調べ出した。ウィキペディアで必ずチェックしてから調べ直していたら、習った高校日本史は嘘ばかりに思えた。いい加減、日本人は日本の歴史を見直すべきだ。エジプトやアフリカは植民地にした英国や欧州や歴史のない米国に任せよ!!早稲田の名物先生!!もう有名になり、それでメシも食え、教授になったのだから、いい加減にしてその博識を日本史探求に使って下さい。それでこそ本当の学力知力が分かります。エジプトの古代史など荒唐無稽でも当面分かりません。


No.36482015年5月11日(月)放送
アパート建築が止まらない〜人口減少社会でなぜ〜

ジャンル 経済 社会問題 地域
 
 
出演者     長嶋 修 さん
(不動産コンサルタント)
全国で深刻化する「空き家問題」。とりわけアパートなどの賃貸住宅は5戸に1戸が空き部屋となる一方、新規の建築は増え続けている。そのおよそ半数を占めているのが、住宅メーカーや不動産会社が提案する“サブリース”形式のアパート。会社は、空き部屋があっても「30年家賃保証」するとして、土地を持っている農家などにアパート建設を提案。土地の持ち主は税金対策にもなるしリスクも少ないと、多額の借金をしてアパートを建て、運営を会社にまかせる。しかし、取材を進めると、想定されていた家賃が保証されないなどとしてトラブルが相次いでいる。また、実際の需要を超えて、次々と新しい賃貸住宅が建設され、地域の空洞化が深刻な状態となる地域も出てきている。増え続ける「空き部屋」を通じて、日本の住宅政策のあり方を問う。 【日本は手抜き国家!同じ敗戦国のドイツに学べ!公共低家賃賃貸住宅が基本だ!業界しか見て居ない!】

「空き家」が蝕む日本 長嶋修氏
マネー著者行間を語る
(1/2ページ)2014/8/17 7:00

 日本の空き家率40%――。このままでは「お隣は空き家」という時代がやってきます。現在、年間90万〜100万戸程度で推移している新築住宅着工のペースを60万戸程度に落としたとしても、2040年には3軒に1軒、36%が空き家となります。

 「空き家の増大」という現象は、社会構造改革が行われない日本社会の象徴ともいえる存在です。空き家の増大が意味するところは、従来型の思考や行動様式の継続に他ならないからです。

「空き家」が蝕む日本(ポプラ新書)
「空き家」が蝕む日本(ポプラ新書)

 リーマン・ショックや東日本大震災などの影響で低迷していた新設住宅着工戸数は、自民党への政権交代、アベノミクスといった政策で息を吹き返し、13年まで4年連続で増加しています。一方で、新築を造れば造っただけ、空き家は増大し続けています。
 こうして日々量産される空き家に対処するため、税金を投入して解体を促すなどの方策をとらざるをえない自治体が、都市郊外はもちろん、東京23区内でも出始めています。

 我が国の人口はピークを過ぎ、これから長期的な減少トレンドです。同時に高齢化も進みます。経済は成長から成熟へ。それに合わせ、社会の構造を転換させる必要があるのは誰もがわかっていることです。

 それでも新築着工は止まりません。政府は住宅着工を景気対策として重用し、手厚い税制優遇を設けたり、給付金を配布するなどして新築住宅着工を促しています。

 その結果として空き家が増大、放置された建物が破損、敷地内の樹木や雑草が生い茂り隣地に迷惑がかかる、周辺の景観に支障が出る、不審者が侵入するなど、街の治安が悪化する事例が頻発しています。住宅建設による経済波及効果は約2倍あるとされていますが、空き家増大による外部不経済を鑑みれば、決してその限りではないのは自明でしょう。
それでもなぜこうした「空き家量産政策」がとられるのでしょうか。住宅市場の問題はこのことだけにとどまりません。日本の住宅寿命は30年程度と、他の先進国に比べて異常に短いといわれています。新築を買ったそばから価値がガタ減りし、25年程度でゼロ評価としているためです。さらに日本の住宅地が今後20年で年2%ずつ下落していくと予想される中では、マイホーム購入には経済合理性はないといわざるを得ません。「損を覚悟で買う」ということです。

 また(民間)賃貸住宅は貧弱で、マイホームに比べると見劣りしますが、これも先進国のうちにあって日本特有の現象です。さらに中古住宅流通市場には「八百長問題」ともいえる隠れた大問題も潜んでいます。本書はこうした事象を説明しつつその構造を明らかにし、その上で解決策を提示します。

 1章では不動産仲介業の経験から、改善されるべき業界の常識、不明朗な取引慣行をお伝えします。日本の不動産業界が抱える問題をなるべく実感できるよう、私の体験に即してお話しします。2〜5章では、急増する空き家問題、日本の住宅の寿命の短さ、「新築」と「賃貸」の格差、あるいは業界内に囲い込まれている情報の問題などを、戦後の住宅政策の変遷と併せてみていきます。さらに、6、7章では、日本のエネルギー問題、経済問題と住宅問題がどのように絡みあっているかを、世界の不動産動向とあわせて考えてみます。

 住宅は「金融商品」であり「経済」に深く関与しています。同時に「生活の場」であり「文化」を担うものです。この市場が変革されることによって、社会にどれだけの恩恵をもたらすことが可能か。そのインパクトは計り知れないものがあります。本書を通じてそのことをご理解いただきたいです。そして住宅市場の変革を通じてより良い社会が築くことができればと願います。もちろんマイホームを巡るあなたの今後の行動指針にもお役に立てください。

2015年05月12日

5.11クローズアップ現代:羽生市調整地域規制解除したら一括受託賃貸住宅が相続税対策で林立!埼玉県は白岡町篠津村北半分の区画整理事業に住民反対で逆線引き調整地域にしてた!
羽生市が単独で規制解除出来るのか?県主導か?それで思い出した。

1993年、宮沢総理と加藤官房長官が国民に家を買ってくれ?当時、地震雲に集中、大手町から西の方向の夕日が赤黒い・細長い地震雲が西=伊豆方面に伸びる。次期関東大地震だと思い、大宮以北への移住を計画。1990〜1992の住民が区画整理反対を知らずに1993.12.25に篠津に引っ越した。宅建業者の説明も無かった。丁度、1年後に阪神大震災が起こった。あの地震雲はまだ無い。

その後、白岡町篠津の高台橋以北=江戸時代からの村の北半分を住居地区から調整地区に逆線引きされた。埼玉県の臭さを感じたが、県庁で聞き回っても、どうにも出来ず。

数年後、再度、区画整理と新幹線北と栗橋線南の地区に何かが来るらしいがその何を言わない町長に上宿集会所で大反論した。結果としてイオンが計画を中止したと聞いた。次期市長選でイオンを呼ぶと言った候補が詳細な地図を出した。これをあの時、出しておればイオンならスンナリOKが出たのに。イオンの予定地だけの区画整理と取り付け道路にしておればスンナリ行った物を何故隠す?

住民に知らせず、コッソリで出来る物か?4m生活道路を6mにされて大型車や客の車が入って来られても困る。その農地の地主達が道路部分を供出すれば良いだけだ!それを周辺住宅まで巻き込んで50坪の家に5坪道路に出せ!で誰が出せるか?イオンが来るとも教えず。インサイダーだけが知る。逆線引きはその農地を分散させたくなく、相続税を安くしてやる為に、全部を逆線引きしたのだろう。これ程の酷い県も初めてだった。当時、PC+ネットが有ればバンバン狂い書き投稿しただろうが、PC50万円以上して無理だった。

今も江戸時代からの村の北半分が逆線引きされたままだ。羽生が調整地区の農地を住居地区にして空きアパートを作って居る???埼玉県らしい行政。埼玉は市町村はマトモで県庁が臭い!!!本当に馬鹿だ!江戸時代の村だった地域の半分を県の区画整理に反対したとして逆線引きして平気だ?

埼玉は1993年当時調整地区が60%有り、ダイオキシンの温床=不法焼却の原因だった。それを規制せずに江戸時代の村の北半分(=一度も調整になった事も無い制度施行以来の住居地区)を逆線引きする横暴。町も現状維持を要望したと言うが、イオン関係者から県知事?=権力者?にお金が流れたのだろう。その後、土屋知事の桃子長女が逮捕され、父親も辞任した。それでも、逆線引きはそのまま=6割が住宅の居住地区の土地が急に逆線引きされル埼玉県!それなのに、羽生の調整地区の農地が急に住居地区でアパート乱立?可笑しい事ばかりの国・地方行政。

その後、蓮田・白岡が彩(アヤ)野市?合併市名が発表された。蓮田市か白岡市か白蓮市?花子とアンが当時有れば、白蓮市でも有った。全部の集会場で発言。軽井沢の様に邪魔をするヤクザ町議は誰も居なかった。武蔵野市の先例だと彩(サイ)の市はOKだが彩を(あやの)とは大宮のスナックの愛人の名の様だと指摘。通常は東京に近い市・人口の多い町の名にして、蓮田市篠津・蓮田市白岡4丁目にすれば住所変更も少なく済み効率的だ!蓮田サービスエリアも日光ツアーで有名。圏央道では白岡名を出させよ!と町作り委員会で言って居り、そうなるが結果的に10年遅れで開通は今年度??で定年後になった。そして3.11。

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