ローンでの不動産購入＆投資は極めて危険…嘘だらけのメリット＆儲け額試算
http://biz-journal.jp/2017/04/post_18698.html
2017.04.14　文＝秋津智幸／不動産コンサルタント　Business Journal

　3月21日に国土交通省から発表された「地価公示」によると、住宅地、商業地ともに堅調に推移し、全国平均では住宅地で下げ止まり、商業地では2年連続で上昇傾向が続いています。背景としては、住宅地においては継続する低金利の環境と住宅ローン減税等による需要の下支えがあり、商業地では不動産需要そのものが旺盛であったとされています。

　そうした不動産市況のなか、不動産投資市場も引き続き活況です。背景としては、2015年に相続税が実質増税となる改正となったことに加え、アパートローンなどの不動産融資が低金利であることが大きな要因となっています。

　昨今、やや増えすぎた感のあるアパートローンの残高に対して、日本銀行や金融庁が警戒しているとの見方が一昨年末ぐらいから広まっています。その一方で、アパートは担保が取りやすいうえに、アパート経営者は人的に信頼できる方が多いとの背景もあり、銀行のアパートローンに対する融資は引き続き緩い状態が続くとみられています。したがって、まだしばらく賃貸住宅が増える傾向は続いていくでしょう。

　しかし、すでに日本の人口は減少傾向に入っており、急増する賃貸住宅は必然的に激しい入居者獲得競争のなかで運営しなければならない状況にあり、不動産投資をする上では、こうした状況をきちんと理解しておかなければなりません。

■不動産投資の注意点

　そこで今回は、不動産投資を始めるうえでの注意点を2つ挙げてみます。

（1）不動産投資では、購入した時点が収益のピーク
　不動産投資では、1室のマンション（区分マンション）から1棟物件まで幅広く投資の対象となりますが、どんな物件でも共通していることがあります。それは、以下の2点です

A．建物の築年数の経過とともに、賃料が下がっていく
B．建物の築年数の経過とともに、修繕費が増えていく

　Aは、新築時がもっとも賃料が高く、築年数が古くなるに従って賃料が下がっていきます。つまり、収入は少しずつ減っていくということです。なかには、周辺に急激に競合物件が増え、賃料が大幅に下がるということもあります。

またBは、建物や設備は劣化していくため、補修や交換といった修繕が必要となり、年々修繕費用は嵩んできます。つまり、支出が増えていくということです。屋根や外壁といった部分を含む大規模修繕では、高額な修繕費が一時的に必要になります。

　したがって、築年数が古くなればなるほど収入が減り支出が増えていくのです。新築で購入しても中古で購入しても、建て替えをするまでこの傾向は続きます。不動産投資は購入時点が収益のピークで、以降は収支が悪くなっていくという前提で考えなければならないのです。

（2）甘い言葉と甘いシミュレーション
　不動産投資の営業の常套句に、「節税対策になる」「年金対策になる」という2大トークがあります。

「節税対策になる」というトークでは、収支が悪い物件ほど不動産所得が赤字になるので、給与所得と不動産所得の総合課税によって給与所得で支払った税金が還付されると強調します。本来は不動産投資も投資なので、収支がプラスになる物件を購入すべきですが、「還付」という言葉に惑わされて購入してしまう方が後を絶ちません。

　また、「年金対策になる」というトークでは、同じように収支が悪い物件では、購入してすぐに赤字になってしまうため、現実を直視させず、将来自分の年金の足しになるという点を強調します。それを信じ、苦しいながらもローンの返済を続ける方も枚挙に暇がありません。

■アパートローンで購入すると危険！

　いずれも、アパートローンなどの融資を利用せずに現金購入している場合は、すぐに生活に影響が出る可能性は低いですが、融資を使って購入した場合は、深刻な状況に陥るケースも出てきます。

　また、物件説明の際に出てくるシミュレーションのなかには、家賃が下がらないまま推移するケースや修繕費が加味されていないケース、必要経費が甘く見積もられているケースなどがあり、購入した翌年からシミュレーションとまったく違う現実を描きだすことがあります。

　前述したように、どんな物件でも年々収支は少しずつ悪くなっていきますから、最初から赤字スタートでは、投資が成功する可能性は低いでしょう。

　今のように不動産価格がやや高い水準にある時代に不動産投資をする場合は特に、収入は下がっていくこと、および支出が増えていくことを前提として、厳しめに見て検討することが大切です。さらに、ある程度自己資金を投入し、融資は極力抑えるようにすべきです。

　そして何より、一層入居者獲得競争が激しくなっていくので、将来にわたって長く入居者が入りそうな立地の物件を購入することが大切です。

（文＝秋津智幸／不動産コンサルタント）

コメント
1. 2017年4月14日 09:02:58 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[293] ▲△▽▼ 　愛です　不動産屋としては　１０％は回らないと　持ち出しになって　利益が出ない 　最低でも　８％はないとね〜〜〜 　でも　最近の傾向として　５％でも買う人が出てくるようです 　＝＝＝ 　年間１０００万の家賃収入なら　１億円が妥当だけど　５％なら　２億で買うことになる 　とても　採算がとれない　　　１０年前は　１０％のものが　まあまあ　あった 　バブルが　はじけた２０年前なら　１５％位のものもあって　結構買えた 　＝＝＝ 　最近　愛としては　どれだけ　付加価値がつけられるかを見ている　 　要点としては　周りの装飾（塀などを）壊して　どれだけ　駐車場にできるか　などですね〜〜 　それでも　すでに　買える物件は　ほとんどない　今は　休憩して　寝て待つ状態ですね〜〜
2. 2017年4月14日 09:48:23 : mINW8bMxUQ : 4BobKM9F48E[294] ▲△▽▼ 　商売としては　成り立たないけども　「相続」としては　成り立つ部分がある 　１０億円の現金を持っていると　子供は　５億円の相続税がかかるので　５億円の相続になる 　＝＝＝ 　１０億で　１億円の賃料のマンション１棟を　２０億で買えば　１０億円の借金となって 　子供に相続するときは　相続税　相続税０円で　遺産相続できる計算になる 　おまけに　年間　１億円の賃料がはいるので　悪くない 　＝＝＝ 　ま〜〜　君たち　ウヨは　５億以上金を持っていないだろうから　関係はないけどね〜〜

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