首都圏の物件が抱えるリスクとは？（写真はイメージ）

「首都圏なら安心」は大きな誤解　意外に知らない大きなリスクとは
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/50031
2017.5.29　SHINOKEN WAYS　JBpress

 まずこのグラフを見てください。2011年11月から2016年5月における東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の1都３県のアパートの空室率TVIの推移を示したものです。


図1 首都圏のアパート空室率の推移（出典：株式会社タス『TAS賃貸住宅市場レポート 首都圏版 関西圏・中京圏・ 福岡県版 2017年2月』図−2より）

 これによれば、2015年6月以降、神奈川県で急速に空室率が上がっているのが見てとれます。千葉県の空室も同様に上がっています。

 この背景には、相続税増税があります。2015年に税制が改正され、相続税の課税対象が広がり、相続財産から控除できる金額が縮小されたのです。

 そのため、アパートメーカーが地主さんたちに「相続税が上がるから、賃貸物件を建てたほうがいいですよ」と営業して回りました。結果、同じ時期に新築アパートが竣工されることに。同時期に供給が集中した結果、急速な空室率の上昇となって表れたのです。

首都圏の物件が抱えるリスク

 空室リスクに加え、首都圏ならではのリスクも存在します。首都圏でアパートを新築する場合、土地の取得費用、工事費用が地方と比べて高額になりがちです。そうなると、アパート経営による利回りも当然、地方よりも低くなってしまいます。

 つまり、首都圏でアパート経営を考えた場合、地方で建てる時よりも入念に、合理的な費用で建築できる土地を探す必要があるということです。

 相続税対策のために賃貸物件を建てる人たちは、基本的に融資を利用します。もし賃貸経営に失敗すれば、節税どころか、借金の返済もままなりません。ですから、首都圏で賃貸経営をしようという人こそ、立地の選定には時間をかけて、厳選することが大切なのです。

 普段から土地を探しているプロなら、そういった土地探しもできるかもしれませんが、一般の人は何から始めれば良いか分からないといった事もあるかと思います。実際に何を指標に土地探しをすれば良いか、参考となるデータを見ていきましょう。

路線によって人口増減の明暗がはっきりと

 次のグラフは、首都圏の沿線別に2005年から2035年までの人口の推移予測を国土交通省がまとめたデータから「夜間人口」と「生産年齢人口」の増減率について整理したものです。「夜間人口の増減率」（青棒）を見てみると、田園都市線、京王線、東急東横線、埼玉高速線、京葉線・外房線・内房線、東葉高速線など複数の沿線で増加しているのがわかります。


図2 首都圏沿線別の2005年から2035年の各人口の増減率（予測）
（出典：国土交通省沿線まちづくり勉強会『東京都市圏における鉄道沿線の動向と小田急小田原線沿線地域の予測 小田急小田原線沿線地域の予測 分析』p.5「現況（2005年）と将来（2035年）の人口増減率」より作成）

 この夜間人口というのはその地域に常住する人口のことで、在勤者や在学者など昼間にだけ訪れる人を除いた数を表します。これが増加しているということは、つまり当該地域の住人が増えているということを表しています。

 しかし、夜間人口には調査対象の全年齢が含まれてしまいますが、賃貸経営にとって重要なのは「生産年齢人口」の増減率です。生産年齢人口というのは、15〜64歳の年齢層の人たちのことで、生産活動を行なう労働力となる人口のことです。家賃を支払うのは収入のあるこの人たちなので、注目しなければなりません。

 改めてグラフを見てみると、この「生産年齢人口」の増減率においては、プラスになっているのが田園都市線しかありません。つまり、他の路線は夜間人口が増加しているといっても、入居者になり得る年齢層の人口は増えていない、ということが見てとれます。

 また、人口の減少が激しい沿線を見ると、その減少率の高さに驚きます。

 日比谷線・東武伊勢崎線・日光線では夜間人口の増減率でマイナス23.4%、生産年齢の人口の増減率ではマイナス36.1%にもなります。

 ここから改めてわかることは、首都圏といえども立地の選定は非常に重要だということです。その際の評価軸も、どの町なのかということもあれば、生活に欠かせない鉄道路線の視点で見て将来性を検討するなど、いくつもノウハウが必要になってくるのがお分かりいただけるかと思います。

 こうしたノウハウを個人で習得しておくこともアパート経営者には必要な姿勢でしょうが、実践するにあたっては個人では集約しきれない、豊富なノウハウを保有する業者を頼るのも一案といえるでしょう。

コメント

1. グーミン[10] g0@BW4N@g5M 2017年5月29日 11:25:11 : uT2wKfzRnM : 6vKoICKq8nA[10] ▲△▽▼ 路線のブランド力でしょうね。 東急と東武相互で乗り入れているとはいえ 「東急」に圧倒的軍配が 今後「相鉄」が都内まで入ってくると 「神奈川」がより一層強くなるでしょう。 ２０２２年以降は宅地になりうる農地が 多い小田急が上昇するかもと予想します。 「生産農地法の期限切れ」 首都圏東部は高齢化も急速に進むでしょうし 古い街が多く、一旦区画整理でも行わないと 絶体によくはなりません。 住宅の一区画も狭すぎます。 建物も古く空き家になったらだれも買いません し借りません。 不動産お持ちの方は「覚悟せい」と言う グラフにしか見えません。 ただ不謹慎ですが「震災級」の災害が襲えば このグラフは「ご破算願いましては」と なります。 関東大震災と東京大空襲で焼け野原になった 場所が一番落ち込んでいるわけですから。

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