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住宅購入はあと5年待て？住宅価格＆賃料が大暴落の兆候…未曾有の大量建設ラッシュか
http://biz-journal.jp/2017/06/post_19348.html
2017.06.06 文＝午堂登紀雄／米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役 Business Journal
今から5年後に起こるであろう、2022年問題というのをご存知でしょうか。
端的にいうと、都市圏にある農地の一部が放出されて膨大な数の住宅が建築され、不動産価格が下落するのではないかという問題です。これは「生産緑地問題」とも呼ばれ、生産緑地法によるものです。
1974年に、市街化区域内の宅地化を促す目的で生産緑地法が公布されました。この法律により大都市圏の一部では、農地に対して宅地並みの課税が行われ、都市近郊の農地のほとんどが宅地化されることになりました。
問題はその後で、91年に同法が改正されて「生産緑地制度」が始まったことです。これは、一部自治体が生産緑地に指定した農地を30年間にわたって固定資産税が大きく軽減され、さらに相続税の納税猶予も受けられる制度です。
生産緑地とは、市街化区域内の面積500平方メートル以上の農地のことで、生産緑地の指定を受けると建築物を建てるなどの行為が制限されると同時に、農地としての利用・管理が求められます。生産緑地制度が適用されているのは、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の一部地域です。
都市部の住宅地のなかに、時折ぽっかりと畑があり、「なぜこんな場所に農地があるんだろう？」と感じてしまうような場所に遭遇したことはないでしょうか。これらはほぼ生産緑地です。
■大きなビジネスチャンス
では、これの何が問題なのか。
1992年の改正により、生産緑地の指定から30年後が経過すると、所有者が農業を続ける意思がない場合、市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出ることが可能となります。（現在は、所有者が死亡したり病気などで農業に従事できなくなった場合などしか、買い取りの申し出はできません）
法律では、市町村は特別な事情がない限り時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から、今まで買い取られるケースはほとんどありませんでした。
市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によって買い手を探すわけですが、生産緑地として買う人（つまり営農する人）がいなければ、この生産緑地指定は解除されます。
生産緑地が解除されると、従来は固定資産税が宅地の200分の1として減額されていたものが、軽減がなくなり一気に跳ね上がります。
所有者の多くは高齢者とみられ、後継者不足もあり、なかには農業を継続できない人もいると思われます。かといって土地は少なくとも500平米以上あるため、その固定資産税が宅地並みになればあまりに高額となる。
そのため土地所有の維持ができず、売却などで一斉に手放す地主が続出する可能性があるわけで、それが1992＋30年＝2022年というわけです。
そして、それを大きなビジネスチャンスとして虎視眈々と狙っているのがハウスビルダーやマンションデベロッパーであり、これが供給過剰をもたらし地価下落の引き金を引く可能性が指摘されているのです。
では、現在生産農地がどのくらいあるかというと、平成26年のデータでは以下の通りです。
生産緑地（ha） 東京ドーム（4.6ha）約〇個分
埼玉県 1,824.80 397
千葉県 1,188.51 258
東京都 3,329.80 724
神奈川県 1,404.10 305
愛知県 1,206.02 262
大阪府 2,100.40 457
つまり東京都だけでも、ドーム724個分の生産緑地があることになります。もちろん、すべての生産緑地が解除されることはないですし、土地開発の際には道路用地も必要なので宅地の有効面積はもう少し小さくなりますが、もしこの土地に新築一戸建てが建築されれば、あくまで机上の計算ですが、東京都だけでも25万戸以上の戸建て供給が可能です。
これが賃貸アパートや賃貸マンションといった集合住宅であれば、賃貸物件の供給戸数も一気に増えるので、賃貸市場の需給バランスをも大きく歪めることになりかねないのです。
■自治体のリーダーシップが問われる
それをすでに経験した地域があります。かつてNHKでも特集された埼玉県羽生市です。
羽生市は2003年、人口増を見込んで、住宅建設が原則不可となっている市街化調整区域の農地に住宅を建築できるよう条例を定めました。
その結果、市街地から遠く賃貸には向かない立地に新築アパートが乱立し、おびただしい数の空き家を生んでしまったという話です。
むろん政府もこの問題を認識しており、都市農地の保全を推進する姿勢を示し、生産緑地制度の改正も視野に入れているようですが、生産緑地を優遇しすぎている現状も問題だと指摘されているなど、有効打となるかは不透明です。
そこでカギを握るのは、自治体の構想力とリーダーシップではないでしょうか。一例として、パナソニック、野村不動産、横浜市が15年3月から取り組んでいるスマートシティプロジェクト「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」が挙げられます。
ここは生産緑地ではありませんが、横浜市港北区綱島にあるパナソニックの工場跡地を活用し、次世代エネルギーシステムの導入をはじめ、さまざまな先進技術の導入による都市型スマートシティの構築を目指すプロジェクトです。
開発を進めるのはパナソニック、野村不動産の2社を主幹事とする合計11団体ですが、横浜市も参画して進められています。
こうした差別化された街づくりがなされれば、さまざまな階層の人たちによる棲み分けと共存が可能となり、空室増加や資産価値の下落といった状況を回避あるいは低減させられる可能性が高まります。
これは大手企業が地主であり特殊な例かもしれませんが、たとえば高齢者介護施設や保育所を運営する企業、ショッピングモールを運営する企業、あるいはコンパクトシティなどの計画都市を、自治体がリーダーシップを持って街づくり構想を持ち、地主や企業に働きかけることも求められるのではないでしょうか。
公園や通学路への転換、家庭菜園事業などといった用途は限定されますから、誰かが音頭を取らなければ土地は利益追求の不動産業者に売り渡され、ハウスビルダーの草刈り場となるでしょう。
実際、そうしたビジネスチャンスを当て込んで、2022年問題をあおる地主向けのセミナーや勉強会（という名の営業活動）があちこちで開催されています。結果、不動産価格や賃貸物件の賃料が大きく下落しかねないわけです。
余談ですが、私が住んでいる街は新興住宅地ですが、なぜか駅前の一等地にパチンコ店と葬儀場が2軒ずつあります。良い場所なのになんともったいない。これなども市が街づくりの戦略を持って許認可を制御していれば、もっと栄える街になったはずなのになあ、と残念な気持ちになります。
■個人はどう備えるべきか
都市部の生産緑地は、通常は駅徒歩10分圏内にあるような立地は少ないため、本来は収益物件としては適さないことがほとんどです。
さらに昨今は投資物件への過大な融資が行われていることが問題視されており、金融庁も金融機関への通達や検査等によって引き締めの方向へと舵を切っています。そのため金融機関サイドも、賃貸需要が見込みにくい場所への融資は控えるようになるはずです。
また、特に郊外ではマンション在庫もだぶついていますから、マンションデベロッパーも売れ残りを恐れ、優良立地以外には触手を伸ばさないでしょう。つまり生産緑地跡に集合住宅が無法地帯のように乱立するという状況は、想定しにくいと考えられます。
そして、立地重視・資産価値重視の家選び・投資物件選びをしたい人にもあまり関係ないといえるでしょう。そもそも都心部や駅近には生産緑地はほとんど存在しないので（郊外に行けばちらほら散見されますが）、地価にしても賃料にしても、都心や都市部の駅近では2022年問題の影響はさほど大きくないと想定されます。
影響があるとすれば、郊外にファミリータイプのアパートや戸建てを所有している投資家です。ファミリーは車を持っていることが多いため、駅から離れても賃貸としての需要はあります。
それはアパート建築メーカーもわかっており、そういうプランを地主に提案しますから、ファミリー向け賃貸アパートが増え、このカテゴリーでの空室増加、賃料の下落圧力が高まるという事態は想定されます。賃貸アパートを借りるファミリーにとってはメリットですが、所有する人にはリスク要因です。
同様に一戸建ても、たとえば「駅徒歩〇分」といった概念はあまり通用せず、デベロッパーやハウスビルダーは広い土地を買い取って区画整理し、分譲戸建てとして売り出すことになります。実際にはこちらの可能性が高いと思われます。
すると、低廉な新築戸建てが乱立する可能性は高く、将来家を買う人は安く買える一方、すでに所有している人にとっては自宅の資産価値の下落が待ち受けています。
それはイコール、戸建て賃貸をしている投資家にとっての直接的な競合となりえます。戸建て賃貸はいったん入居が決まれば比較的長い期間の入居が期待できる一方、利回り確保のために一般の戸建てより低コスト・ローグレードな仕様で建てられていることが多いため、魅力度で負けやすい。
現状で賃貸が決まっていても、住んでいる人が「買ったほうが安い」とわかれば、更新時に退去するかもしれない。そしていったん退去されると、面積が広い分リフォーム費用がかさむにもかかわらず、なかなか次が決まらないという事態になる可能性は否定できません。
■「売れる時に売っておく」という判断も必要
とはいえ、自治体や業者の動きも地主の判断も私たちにはコントロールできず、どうなるかはわからない。
ではコントロールできることは何か。不動産投資家であれば、やはり立地上不利な物件を手放していき、2022年以降の環境変化を観察することでしょうか。むろん、賃料を下げる余力を確保すべく繰り上げ返済を急ぐとか、設備やデザインの見直しによるリフォームといった競争力を高める努力は必要です。
とはいえ、立地そのものは変えることはできないため、「ここは賃貸でも入居者が集まる」という理由がなければ将来は苦戦する可能性があります。「不動」産といわれるゆえんです。
そして自分が売りたいときには、みんなも売りたがっているので、なかなか売れない状況になるのが常です。22年以降になって慌てても選択肢が狭まるだけ。だから「売れるときに売っておく」という判断も必要です。
一方で、いずれ戸建て住宅を郊外に持ちたいと思っている人にはチャンスかもしれません。すでに過剰状態にある戸建て市場に、さらなる供給がなされると、売れ残った新築戸建ての値下げ合戦が起こる可能性がある。あるいはもともと中古住宅を買おうと思っていた人が低廉な新築住宅に流れ、中古住宅の価格の下落の可能性もある。
戸建てを希望していて、もし急ぎでなければ、あと5年待ってみるのも悪くはないかもしれません。
ただし前述の通り融資環境も変化するので、どこで判断するかは人によって異なるのはいうまでもありません。
価格は住まい選びの単なる一要素にすぎず、「その場所」は世界にそこひとつしかない家族の戦略基地です。そのため値段だけではなく、ライフスタイル全体を見据えたうえで「自分と自分の家族にとっての最適な住まいとは何か」という軸を持つことが必要です。
（文＝午堂登紀雄／米国公認会計士、エデュビジョン代表取締役）
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