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銀行と業者が結託?狙われる地方家主 相続税節税のアパート経営でトラブル続出〈dot.〉
http://www.asyura2.com/17/hasan123/msg/386.html
投稿者 赤かぶ 日時 2017 年 8 月 28 日 08:10:05: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 

          サブリース契約で被害を訴える千葉県野田市に住む男性(撮影/佐藤拓也)


銀行と業者が結託?狙われる地方家主 相続税節税のアパート経営でトラブル続出〈dot.〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170827-00000015-sasahi-bus_all
AERA dot. 8/28(月) 7:00配信


 相続税の節税のため、アパート建設が増加する中、不動産管理業者が家主に家賃保証して借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」契約を巡るトラブルが地方で続出している。銀行と不動産管理業者が結託し、「損はしない」と甘い誘いをかけ、家主が経営に乗り出すが、数年で空室が増え、借金が返せなくなるケースが目立つ。

*  *  *
 千葉県野田市に住む男性(76)は裁判所から届いた手紙の前で頭を抱えていた。男性は自宅の住宅ローンの借金約570万円と、アパートを購入した際の借金2千万円以上を抱える。自宅は差し押さえられた。裁判所から自宅の評価額の通知を待っている。

 現役時代は中堅の広告代理店で働き、年収1千万円の時期もあった。狂い始めたのは、業者の甘い勧誘を受けてからだ。

 1992年3月、男性は銀行を含む金融機関と約6千万円の融資契約を結んだ。金利は固定金利の7・75%で期間は30年。この資金は、大手不動産管理会社と契約したアパート建設資金約5900万円に充てられた。

 購入したアパートは山梨県に建てられた。「都市部は地価が高すぎる。これからは地方の時代」と言われたからだ。

 男性はアパートを契約する前、すでに銀行から借金し、千葉県野田市に自宅を購入していた。当時その住宅ローン返済に月約5万円を支払い、年収は600万円ほど。副業や不動産収入はない。追加で6千万円もの借金をするには、本来なら融資する側も慎重に審査すべき案件だ。

 男性は契約時、大手不動産管理会社の営業担当者から口頭で(1)10年間、月40万円の家賃保証(2)購入後5年〜10年の期間は無条件で契約時の売買金額で売ることができる特約を説明された。

「家賃保証があり、購入額と同じ金額で売却できるなら」と軽い気持ちでサブリース契約を結んだ。

 アパートのローン返済額は月43万円。家賃保証でもらった40万円を差し引いても、すでに3万円の赤字だったが、「当時の給与で3万円の支払いならば問題なかった」という。

 そして契約から8年を過ぎたころ、アパートの売却を申し出た。購入時の金額で売却できるか、担当者に問うと「そんなことできるわけがありません」と突っぱねられた。男性が反論すると、「証拠となる書類を見せてください」と言われた。その特約を示す書類はどこにもなかった。

 さらに契約して10年を過ぎてからは家賃保証の金額を17万円まで一方的に引き下げられ、自宅の住宅ローンを含めローンの支払額は月に30万円を超えた。

 会社を退職してから、支払いは困難になった。男性は裁判を起こしたが、訴えは棄却された。

「事実と違う説明をされてモノを売りつけるのは違法ではないのか」と憤る。

■地方で増えるサブリース契約をめぐる被害相談

 国民生活センターには、冒頭の男性と同じようにサブリース契約を結んでアパート経営を始め、首が回らなくなった家主からの相談が相次いでいる。

 山陽地方に住む70代の女性は2000年に不動産会社からしつこい営業をかけられ、アパート経営を始めた。銀行から借金をして購入したアパートは徐々に空室が目立つようになり入居者は8部屋中、3部屋まで減った。当初の契約は30年間の家賃保証があったが、契約更新の際、担当者から一方的に賃料を下げると言われた。さらに10年後のリフォーム資金にかかる費用負担の説明が一切なかった。最終的に銀行への返済金が家賃収入を上回り赤字になった。

 国民生活センターには、▽しつこい勧誘▽リスクを明示する重要事項の説明がない▽節税対策と思って契約したが、契約更新の際、不利な条件がつきつけられた――という相談が並ぶ。

 国民生活センターは「アパート建設は、大切な相続のお話に直結する。契約する前に一度立ち止まり、親子で共有することで冷静な判断ができる」とアドバイスする。

 サブリース被害対策弁護団によると相談件数は2012年、月に2〜3件だったが、昨夏から年明けにかけ、地方を中心に相談件数は4倍以上増えた。

 サブリース大手「レオパレス21」(東京都)などを相手に、家主たちが集団提訴を起こすケースも地方で目立つ。

■銀行と不動産管理業者が結託?ビジネスのカラクリ

 冒頭の千葉県の男性がサブリース契約を結ぶ時、背中を押したのは、6千万円の融資をした銀行融資担当者の一言だった。

「家賃保証が付いているこのビジネスモデルはすばらしい」

 だが、このビジネスモデルにはカラクリがあった。

 ある地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。

「銀行が不動産管理業者にアパート建設の顧客を紹介した場合、業者から紹介手数料を受け取る契約を結んでいる」
 銀行と業者間の手数料のやり取りはあまり知られていないが、昔から存在する。一般的に業者が銀行に支払う手数料は建築価格の3%以内とされ、銀行関係者は「銀行が銀行窓口で生命保険を販売する見返りに受け取る販売手数料と同じようなもの」と話す。

 金融庁は3月30日、銀行などに対し、顧客本位の融資を実現するよう注意を勧告。利益相反の適切な管理や手数料の明確化などを求めている。

 銀行と業者間で手数料が発生し、顧客がそのやり取りを知らされていなければ、不利益を被る可能性があるからだ。

 実際、業者が銀行に支払った手数料分を建築価格に上乗せしているか、否かは素人では判断できない。金融庁は「銀行は判断できる立場」とし、顧客本位の業務運営を求めている。

 元地方銀行の融資担当者は顧客本位とは程遠い実情をこう明かす。

「顧客は、メーンで利用する銀行からサブリース契約を紹介されれば、まず信頼する。さらに融資の確約まで得られれば、他社と比較せず金額交渉もしない。銀行への紹介手数料分が顧客の負担になり、建築価格が膨らんでもまず、わからないだろう」

■アパート融資は地方銀行のノルマ達成の頼みの綱

 ある大手地方銀行の融資担当者はこう打ち明ける。「支店の業績表彰のために、事業性融資の金額の底上げが必要になる。アパート融資を推進する理由は、高金利のほかに、アパート融資もこの事業性に組み込まれていることが要因」

 事業性融資とは、企業が手がける事業の成長性などを評価して貸し出す仕組みだ。この事業性部門は支店の要で、融資担当者にとって、アパート融資の目標達成は人事上での評価も高いという。

「これまで銀行全体としてアパート融資に積極的だった。一定の給与収入があれば、支払い能力があると判断し、アパートの家賃収入の試算が甘くても融資できた。(貸出額を引き上げるための)最後の頼みの綱だった」(前出の担当者)

 しかし、ここ半年ほどで雰囲気が変わった。

「本部がアパート融資に歯止めをかけ始めている」というのだ。

 それでも現場レベルでは貸し出す企業がなければアパート融資に頼る現状は変わっていない。

「震災復興需要で業績が良い企業にアパート融資をお願いしたりして、企業向け融資(事業性融資)を稼いでいる支店が多い」のが実情だ。

 日銀が8月10日発表したアパート融資の新規融資額を示す「個人による貸家業」の統計によると、4〜6月期は7171億円で、前年比で14・6%減少した。前年比2期連続で新規融資が減った。

 一方、日銀が09年度からアパート融資の残高を把握するために始めた統計によると、大手銀行の10年3月末のアパート融資残高は11兆円。一方で地方銀行は8兆9千億円。その後大手行は残高を下げ、17年3月末に8兆3千億円まで落とした。一方、地方銀行は逆に右肩上がりに残高を積み増しし、17年3月末に13兆8千億円まで増加していた。

 サブリース被害対策弁護団の増田祐一弁護士は「昨年9月に国交省が通知を出し、一部業者に対し、家主へのサブリースのリスク説明を徹底させた。その後、大手の不動産業者、都銀は過度な営業活動を控えている」

 しかし、人口減少に直面する地方銀行はアパート融資が増加。地方では貸し出しできる企業が少ないため、アパート融資で貸出残高を積み増ししてきた実態が透けてみえる。

 不動産コンサルタントの長嶋修さんはこう分析する。

「不動産業者、地方銀行の多くは今もアパート融資に積極的。アパート経営をしたことがなく、不動産投資に疎い地方の地主が狙われやすい。駅から遠いなど、需要がない場所でもアパート建設の営業をしている事例も多い」

 前出の増田弁護士によると、最近は大手ではなく、中小の不動産業者と契約した相談者から、「アパートがいつまで経っても建てられない」といった、より悪質な被害相談も増えているという。(佐藤拓也)


 

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