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タワーマンション、なぜ危険でデメリットだらけでも日本人は住みたがる？膨大な修繕費負担
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20467.html
2017.09.06 文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト Business Journal
世の中のタワーマンションブームは、依然として継続中だ。
今年6月に、ロンドンのタワーマンションで火災が起こり、それが日本でも大きく報道された。日本での問題の取り上げ方は「ああいう悲劇は日本でも起こり得るか」という視点に終始していた。いつもの通り、対岸の火事がこちらに飛び火しないかという心配ばかりだ。
しかし、あの一連の報道で多くの人がスルーしていた問題がある。それは、あのタワーマンションは公営住宅であり、住んでいたのは低所得者だった、という大方の日本人には意外な事実だ。私が見ている限り、そのことに驚いていたコメンテーターはほとんどいなかった。
日本では知られていない事実だが、ヨーロッパでは日本でタワーマンションと呼ばれる類の超高層な集合住宅はほとんどない。私が知る限り、あるのはロンドンだけで、全部で20棟ほどだといわれている。なぜだろう？
実は、ヨーロッパ人はタワーどころか普通の高層住宅をも嫌っている。少なくとも小さな子どもを育てる住宅としては、ふさわしくないと考えている。いくつかの国では法律で禁止さえしている。
理由はいろいろ考えられるが、一番は美的な価値観だと推測する。
イギリスの皇太子であるチャールズは、超高層建築をはっきりと「醜悪だ」と表明することに躊躇していない。イギリスの王室は、日本の皇室よりもそういった発言の自由度が高いのだろう。しかし、日本の皇太子が「タワーマンションは醜いから嫌い」なんてことをチラとでも言ってしまったら大変なことになるだろう。
イギリスにはチャールズ皇太子が「嫌い」といっても、それに同調する価値観がイギリス国民の多数派を占めているのであろう。だから彼が超高層建築への嫌悪発言を繰り返しても、イギリス人たちは「ああ、またか」程度の反応しかしていない。そして、イギリスの富裕層たちの大半は、日本でいうところのタワーマンションには住んでいない。彼らの感覚では、あれは貧しい人々が住むところなのだろう。
また、子どもを育てるには墜落の危険があったり、エレベーターで上り下りしたりする高層住宅はふさわしくない、と考えているのだと推測する。ヨーロッパ人の感覚では、エレベーターは危険な乗り物に属する。だから乗るときはレディを後に、降りるときはレディを先に、というのがマナーになっている。
■大規模修繕
ところが、ほとんどの日本人はタワーマンションに対する嫌悪感を抱かない。むしろカッコイイくらいに考える人が多数派だろう。それが証拠に、タワーマンションはよく売れてきた。また、周辺の普通のマンションよりも価格が多少高くて当たり前、という受け止められ方をしている。実際、市場での価格形成もその原則に従っている。
分譲型タワーマンションの供給が急に増えだしたのは2000年頃からだ。それ以来、ブームが続いているといっていい。そして、ブーム初期の頃のタワーマンションがそろそろ大規模修繕の適齢期に入る。
タワーマンションの大規模修繕というのは傍から見ていると、いろいろな面でかなり危なっかしい。
まず、工法。普通のマンションなら足場を組んで外壁の修繕工事をする。ところが、足場というのはせいぜい14階までしか組めない。それ以上の階の外壁はどうやって修繕するのか。現状では屋上からゴンドラを吊るすやり方と、柱を立てて移動式昇降足場を設ける手法があるとされる。どちらも足場を組んだ場合に比べてひどく作業効率が悪い。強風などの危険性もある。1階分の作業を行うのに約1カ月程度を要するとされる。
そもそもタワーマンションの建設自体はプレキャストの建材を組み合わせていくだけなので、1カ月で2階分は出来上がっていくという。修繕するための時間が建設の2倍もかかること自体、まだまだタワーマンションの修繕方法が確立していない証拠。それだけ未完成に近い集合住宅の形態といえるのではないか。
■隠される雨漏りの実態
タワーマンションの外壁材はほとんどがALC（軽量気泡コンクリート）パネルである。それをサッシュや窓枠などと組み合わせて外壁を組み立てていく。各建材の間にはコーキング剤が充填される。このコーキング剤は一定年数を経過すると必ず劣化するとされている。特に潮風にさらされる湾岸のタワーマンションでは、内陸よりも劣化が早いと想定されている。
コーキング剤が劣化すると、そこから雨水が浸透して雨漏りの原因になる。雨漏りをしているマンションは立派な欠陥マンションである。それが世間に知れると資産価値に悪い影響が生じる。だから、管理組合もあまり騒がない。タワーマンションには高層階の雨漏りが多いとされるが、メディアなどではあまり取り上げられないのは、管理組合に資産防衛の意識が働くからだ。
外壁の修繕工事では、このコーキング部分の補修も行う。つまり、通常のマンションなら施工精度によって大規模修繕は必ずしも十数年に一度も必要とされない。タイルの剥落や外壁の亀裂が生じていなければ、20年でも30年でも修繕の必要はないはずだ。ただし、外観の汚れはどうしようもないが。
ところが、タワーマンションではコーキング部分の修繕をしておかないと雨漏りの可能性が高くなる。特に湾岸エリアのタワーマンションは十数年ごとの大規模修繕が快適な暮らしの必要条件になりそうだ。
■完成度もいまだに実験中
そして、この大規模修繕にはかなりのコストがかかる。通常のマンションなら大規模修繕のコストは戸当たり100万円がひとつの目安だが、タワーの場合は200万円台の半ば。タワーマンションはマンション市場の「流行り物」で、その時々の最新技術や人気設備を導入しているので、各物件によって費用が違いすぎる。プールや温泉がついているような豪華タイプだと、それこそ戸当たり300万円近くもかかるかもしれない。
それでも最初の1回目なら負担できるだろう。プールや温泉は20年、30年で老朽化が激しくなる。2回目、3回目の大規模修繕では、戸当たりの負担が300万円を超えて400万円に近づくかもしれない。ただ、まだ豪華設備を備えながら2回目3回目の大規模修繕を行ったタワーマンションの例はないので、そのあたりはあくまでも推測だ。
つまり、タワーマンションは通常のマンションに比べて当初十数年の間は修繕積立金が2.5倍程度。その後の10年から20年で3倍から5倍程度の修繕積立金負担が発生し、それは建物を取り壊すか建て替えるまで半永久的に続くと考えるべきなのだ。
そもそも、タワーマンションとは限られた敷地に多くの住戸を作るための必要悪として生まれた、と私は解釈している。だから、いかに設えようとその造形物としての存在自体は、よほど遠くから見ないと美しいとはいいがたい。近寄ると、眼下を睥睨しているような圧迫感が迫ってくる。きっとチャールズ皇太子も、そのようにお考えなのだろう。
そして、集合住宅としての完成度もいまだに実験中のようなものだ。今後発生する膨大なコスト負担や健康への危険性を考えると、多くの日本人はある日愕然とするかもしれない。にもかかわらず、多くの人々はタワーマンションへの憧れを捨てない。
「○○と煙は高いところに登りたがる」
昔の日本人はそういったらしい。今の日本人が○○でないことを祈るばかりだ。そしていつか、タワーマンションがイギリスのように低所得者向けの必要悪と見做される日がくるかもしれない。
（文＝榊淳司／榊マンション市場研究所主宰、住宅ジャーナリスト）
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