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マンション大規模修繕で住民を食い物にする呆れた業界の実態
http://diamond.jp/articles/-/141478
2017.9.8 須藤桂一：株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士 ダイヤモンド・オンライン
本来、マンション管理は地道で堅実な仕事であるはずだ。各マンションを担当するフロントマンは住人の身になり、快適な生活をサポートして喜ばれる、それ自体がやり甲斐のある仕事だ。
しかし実態は違う。決まった管理委託費で満足し、地道に管理する会社では、この業界で生き残ることは難しい。ここでも悪貨が良貨を駆逐するという現実がある。だから管理会社は社員に、何とか管理組合の財布の紐を緩めさせることを求める。管理会社の模範的社員とは管理組合の節約に貢献する人ではなく、気前良く使わせる人なのだ。中でも高額な大規模修繕工事を受注できれば高い評価を得られる。そんな業界の体質は、しばしば摘発される公共工事顔負けのリベート・談合天国で、そのツケを払っているのはマンションを区分所有する住民なのだ。
メンテ、補修、大規模修繕工事
マンション管理はリベート天国
管理組合の補修、大規模修繕工事などの出費で管理会社が潤うのはなぜか？
それは管理会社が、実際の施工業者と下請け契約を交わし「手数料」などの名目で取り分を得られるからだ。
しかし実はそれだけではない。この業界は10％ほどのリベートがまかり通る世界なのだ。管理組合が見せられるのはリベートを乗せた金額で、損をさせられるのはここでも住民というわけだ。素人の管理組合理事にはとても見抜くことができないし、「高い」と感じても簡単に言いくるめられてしまう。これが高額な契約となる大規模修繕工事でも行われる。住民は、ただでさえ資金が不足がちな大規模修繕工事のために、積立金の値上げや一時金の徴収、果ては銀行借り入れまでして、管理会社に貢いでいるともいえる。
マンション黎明期から今に至るまで、大規模修繕工事を含む、あらゆる補修、設備の維持管理にかかる費用は、管理会社の「言い値」で支出され、管理会社の利益を生んできた。
もっとも、この仕組みは経済環境が厳しくなるにつれて、業界内の競争が激しくなって事態は少し変わってきている。私が、管理会社のボッタクリ状態から主導権を取り戻すためのノウハウを紹介し始めると、意欲的な管理組合が現れ、管理会社を変更する事例が増え始めたからだ。さすがに、管理会社の「やりたい放題」とはいかなくなってきている。
そこで、問題が起きたら管理契約を失うリスクの高い大規模修繕工事は外部に任せて、大規模修繕工事以外のあまり細かくコストカットを求められない小予算の修繕、改修工事で利益を積み上げるような戦略転換が起こってきている。
管理会社に代わって暗躍する
設計コンサルタント会社
大規模修繕のキーポジションとしては、管理会社に代わり設計コンサルタント会社（以下、設計コンサルと略）がその役割を果たすことが多くなっている。
本来、設計コンサルの業務は、専門知識のない施主（住民）に代わって、施工レベルを保ちながらコストを抑えることだ。つまり、欠陥工事、水増し工事から管理組合を守る“正義の味方”と期待されているのだ。
ところが実態は、単に管理会社に代わって施工業者から同様にリベートを受け取っていることが多い。設計コンサル自体も競争の激しい業界である。どんなに美味しいシステムを持っていても、受注できなければ意味がない。
そこで設計コンサルは、管理会社に営業をかけて受注する。安く引き受けても、前述のリベートシステムで十分ペイできる仕組みになっているため、損はしない。一部には施工業者からのリベートの一部を管理会社に上納する二重リベートシステムさえ存在する。
用意周到に仕組まれた談合装置
見せかけの競争・業界紙入札公募情報
それだけで驚くのはまだ早い。実際はリベートどころか、設計コンサルが仕切る談合によって、仲間内の利益を最大限に得ようとする手口がまかり通っているのだ。その手口はこうだ。
設計コンサルは、受注させる業者に声をかける。「今回はそちらに頼むからよろしく、リベートは10％で…」そして他の数社には「入札」（談合）に協力を依頼する。断れば仕事は一生回ってこない。数回協力すれば自分の番はやってくるわけだ。
ところがこれだけでは、談合に関係なく入札する業者が、もっと安い価格で応札する可能性がある。
そこで、設計コンサルは、「資本金5000万円以上」や「工事売上30億円以上」などハードルの高い入札条件を業界紙に公募情報として掲載する。「公募情報」といえば聞こえはいいが、専門家から見れば「談合宣言」に等しい公募なのである。
それでも談合サークル外の業者が安値で応札した場合、「そこだけが安いのは信用できない」（本当はそちらが適正価格に近く、談合組が高すぎるのだが）などとアドバイスして管理組合を説得し、結局、意中の業者に受注させる仕組みだ。
どうしたら、こんなリベートや談合に振り回されずにすむのだろうか？
悪い奴らに甘い汁を吸わせない
マンション大規模修繕工事の極意とは？
ここまでお話ししておいて「お前もか？」と言われそうだが、かくいう私も設計コンサルのはしくれであり、実際に、私が経営するシーアイピーは大規模修繕工事の設計コンサルを主要業務の一つとして取り組んでいる。
ただし、シーアイピーは設計コンサルに関して、ビタ一文リベートを受け取らない“非常識な”設計コンサルである。
残念なことに、同じように談合を仕切らない、リベートを受け取らない設計コンサルを、現時点で私はほとんど知らない。時々、工事業者の営業担当者がやってきて「シーアイピーさんにはリベートはどのくらい差し上げればよろしいでしょうか？」と聞くので「うちはいただきません」と答えるとびっくりされるほどだ。
だが、そうでなければどうして住民の側に立った適正な工事監理ができるだろうか？誰だって、利益が大きい方がいいに決まっている。もらえるところからは、どこからでももらいたいのが人情だ。住民にしてみれば少しでも安く引き受けてもらえる方がいいに決まっている。
しかし、そのようなそれぞれの立場の心理が、大規模修繕工事を談合とリベートの温床にしているのだ。
「管理組合＝区分所有者」にとって一番大切なことは、管理組合と管理会社とは利益相反の立場にあり、言いなりになってはいけない、ということだ。
例えば何かの小工事が必要となった場合、相見積は当然だが、それも管理会社に任せるのでは意味はない。試しに、管理組合の誰かが他の業者に見積もりを依頼してみるといい。あまりに乖離した金額に驚くはずだ。
今ではインターネットを通して、業者のサイトから簡単に見積もりを依頼することができる。遠くからやってくる管理会社の取引先より、近所の業者の方が地域の信用も大切なので、適切な価格で丁寧な仕事となる可能性が多いし、アフターサービスも安心だ。
大規模修繕工事を良心的な設計コンサルに任せたいなら、管理会社経由で頼んではいけない。その時点で中立性は崩れてしまうからだ。
かと言って、独力で探すのは管理組合には荷が重い。
今一番注目されているのは、そんな談合やリベートを見抜く力のある、完全に管理組合側に立ってくれる「顧問」を雇うことだ。この役割を担えるのはリベートで利益を得ていない、私たちのような異色のコンサル会社やマンション管理士事務所だ。「マンション管理組合、顧問」でググれば多くの、高い倫理性、透明性を謳った顧問業務を引き受ける会社のホームページを見つけられる。よく見比べ、話を聞き、数社に絞り、さらに対話を重ねて決めると良い。工事や設計監理などと違い、実績が見えにくい顧問に月数万円の顧問料は大きく思えるが、結局のところ安くつくだけでなく、資産価値の下落や、会計の破綻を防ぐことができる。
資本金や工事売上などで公募をかける設計コンサル業界も要注意だ。過去5年間程度、新聞掲載の公募情報を見せてもらうと一目瞭然。悪しきリベート体質の餌食とならないために、心に留めていただきたい。
（株式会社シーアイピー代表取締役・一級建築士 須藤桂一）
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