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不動産業界タブー「おとり広告」が大量摘発……家購入、契約前に絶対すべきことリスト
http://biz-journal.jp/2017/09/post_20741.html
2017.09.28 文＝山下和之／住宅ジャーナリスト Business Journal
首都圏不動産公正取引協議会では、1月から6月までに、おとり広告を行った事業者に対する1カ月以上の停止措置処分が28社に達したと発表しました。その中身をみると、いまだにこんなひどい手口があるのかという、あきれ返るような内容です。特に、免許更新回数の少ない、設立間もない会社の違反が多いのが特徴です。その傾向と対策を考えてみました。まず、その悪質な手口をみてみましょう。
・悪質手口（1）：3年以上同じ広告を掲載、602件の問い合わせ
埼玉県ふじみ野市の不動産会社は、取引する意思のない「おとり広告」を掲載していました。たとえば、周辺相場3500万円から4500万円前後の物件について、著しく安い2780万円という広告を3年以上掲載し続けていました。その間に602件もの問い合わせがあったにもかかわらず、成約には至っていません。
その物件の売主は不動産会社の代表者の親族であり、売る意思のない「おとり広告」としてお客を集め、他の物件に誘導していたのは間違いありません。
・悪質手口（2）：契約済み情報を1年以上掲載し客集め
東京都品川区の不動産会社。新規に情報公開後に契約済みとなり、取引できない物件であるにもかかわらず、長いもので1年3カ月以上広告を掲載し続け、お客を集めていました。
・悪質手口（3）：住宅を建てられない「市街化調整区域」を販売
埼玉県川越市の不動産会社は、建物を建築できない「市街化調整地域」の土地販売に当たって、「市街化調整地域であり、宅地の造成及び建物の建築はできません」という文言を記載せずに、広告していました。
あわせて、取引態様を記載せず、媒介（仲介）であるのに売主があるかのごとく表示していました。さらに、「敷地300坪」などとメートル法での記載がありませんでした。まったくひどいものです。
■ネット情報7社への1カ月以上の掲載停止措置
こうした悪質な手口の事業者について、首都圏不動産公正取引協議会では、1カ月以上の広告掲載停止措置処分を実施しました。
この停止措置というのは、賃貸住宅のポータルサイトへのネット広告の掲載を停止する処分です。従来は「アットホーム」「CHINTAI」「マイナビ賃貸」「ライフルホームズ」「スーモ」の5社が対象でしたが、今年4月から「ヤフー不動産」、5月から「いい部屋ネット」も加わりました。
網羅性が高まり、掲載停止措置の実効性がいっそう強まっています。この処分を受ければ、ネット時代においては広告によって集客を図ることができなくなるといっていいでしょう。
■悪質度が高い事業者には「契約解除」の厳しい処分
今回の処分対象になった28社のなかには、先に紹介したように「取引する意思がない、おとり広告」を行っていた事業者もあり、その事業者に対しては、掲載停止措置だけではなく、契約解除の対象になったケースもあります。
1カ月という期間限定ではなく、賃貸住宅の主要ポータルサイトに無期限で広告を掲載できなくなるわけで、かなりの効果が期待できます。ポータルサイト運営事業者としては、個別の広告内容の真偽まではなかなか把握できないところですから、運営事業者としても頭の痛いところでしょう。
そうした悪質業者をキチンと摘発し、業界から駆逐していくことで、襟を正していくしかありません。
■悪質業者の多くは免許更新回数が（1）の若い会社
では、消費者としてはこうした悪質な手口にひっかからないようにするには、どうすればいいのでしょうか。
そのひとつのヒントが、悪質な手口で処分を受けている事業者をみると、ほとんど宅建免許の更新を行っていない設立間もない会社であるという点です。不動産取引を行うには、国土交通大臣か都道府県知事の免許が必要で、5年に1回免許を更新することになっています。
不動産広告には、社名の近くにその免許番号を記載する必要があります。たとえば、「国土交通大臣免許（3）第1234」などとなっています。このうち括弧内の数字が免許更新回数です。設立してまだ更新の経験のない会社が（1）で、このケースのように、（3）となっていれば、6年目、11年目と2回更新し、3期目を迎えていることになります。つまり、11年以上の営業実績があるということです。
長ければいいというものではありませんが、先に例を挙げた悪質な手口を行っている事業者の大半は、この数字が（1）の設立間もない会社です。7月にも5件の違反がありましたが、うち4件が更新経験のない（1）の会社でした。
■悪質な手口を繰り返す悪質な経営者が絶えない
スタートして間もないので、右も左もわからないといった事情があるのかもしれませんが、それはごく一部でしょう。恐らく、この業界の仕組みを熟知した経営者が、悪質な手口で短期間で荒稼ぎし、問題が発覚したら会社をつぶして、ほとぼりが冷めたころに新しい会社を起こして、同じことを繰り返す――そんなひどい経営者が多いのではないかとみられます。
消費者にとっては、住宅取得は一生に一度か二度の、人生最大の買物です。そんな大切な買物で失敗は許されません。そんな会社、そんな人物に人生を狂わせられては大変です。買いたい物件を扱っているのが、三井のリハウスや住友のステップ、東急リバブルなどの全国ブランドであれば、まあそうおかしなことはしないでしょうが、そんな有名な会社ばかりではありません。一時に比べれば減っているとはいっても、小規模な不動産会社、駅前不動産などもまだまだたくさんあります。
それまで知らなかった、名前を聞いたことがない会社を通して取引する場合には、免許番号の（1）にはくれぐれも注意すると同時に、念のために『業者名簿』を閲覧して、経営内容などもチェックしておきましょう。
■『業者名簿』は都道府県庁や国土交通省で閲覧が可能
先に触れたように、不動産取引に携わるためには、国や都道府県に届け出て免許を得なければなりません。免許を得れば、宅建業者として登録され、届出内容が『業者名簿』として公開される仕組みになっています。事業所のある都道府県庁の不動産担当課に足を運べば、この『業者名簿』を見ることができます。複数の都道府県で活動している会社に関しては、国土交通省でも閲覧が可能です。『業者名簿』では、免許証番号のほか、「業者の現況に関する事項」「業者の経歴に関する事項」「営業保証金等に関する事項」などを見ることができます。主な項目を挙げておきましょう。
・業者の現況に関する事項
商号・名称、事務所、代表者・役員の氏名、専任の宅地建物取引士などが明記されます。また、業務に携わっている社員の名簿もあって、その従業員証明書番号の頭部4桁は勤務開始年月日（西暦）を示しています。長く勤めている社員が多いかどうかで、会社の体質を知ることができます。さらに、業者団体への加入状況をみれば、アウトサイダーではないかどうかがわかります。
・業者の経歴に関する事項
代理、媒介の態様別、宅地、建物の分野別などで営業の実績が記載されています。また、会社の資産内容や納税状況も記載されます。節税も大切ですが、キチンと収益をあげて、納税していることが社会的存在としての事業者の使命ですから、その点も参考になります。さらに、過去5年間の行政処分歴についても記載されているので、当然ながら処分経験が多い会社とは、あまりお付き合いしないほうがいいでしょう。
・相談して閲覧できない内容は担当者に相談
この『業者名簿』の閲覧には、決まり事があります。東京都の場合、閲覧できるのは表にあるように、開庁日の9時から17時までで、1社当たり300円の手数料がかかります。また、カメラ撮影、コピーなどは禁止なので、ノートと筆記具を持参して重要な項目はメモをとっておく必要があります。
どうせなら、時間の余裕をみて訪問し、窓口で相談してみてはどうでしょうか。ほとんどの都道府県では専任担当者をおいて、各種の相談に対応しています。直接話を聞いてみれば、まだ『業者名簿』には掲載されていない、最新の情報をゲットできるかもしれません。ある担当者はこう語っています。
「事前相談が大切です。契約してしまってから相談に来られても、簡単には解決できません。不安を感じる場合には、とにかく一度ご相談ください。トラブルに巻き込まれるのは大半が相談に来られなかった方で、逆に相談に来られた方がトラブルに遭うことはほとんどないのではないでしょうか」
失敗は許されないマイホーム取得だけに、手間ヒマを惜しまずに、シッカリと調査した上で、契約書にサインするようにしていただきたいものです。
（文＝山下和之／住宅ジャーナリスト）
●東京都の宅地建物取引業者名簿の閲覧窓口
・閲覧窓口：東京都新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内
電話：03-5320-5072（直通）
・開設時間：都庁開庁日9時〜17時
・閲覧手数料：1業者につき300円
・閲覧所での禁止事項
閲覧書庫への立ち入り
写真・ビデオ撮影、閲覧書類のコピー（ハンドコピーを含む）など
業者名簿を汚損または棄損する恐れのある行為
その他係員の指示に反する行為
（資料：東京都ホームページより作成）
●山下和之
住宅ジャーナリスト。各種新聞・雑誌、ポータルサイトなどの取材・原稿制作のほか、単行本執筆、各種セミナー講師、メディア出演など多方面に活動。『山下和之のよい家選び』も好評。主な著書に『よくわかる不動産業界』（日本実業出版社）、『マイホーム購入トクする資金プランと税金対策』（学研プラス）など。
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