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マンション価格は黒田日銀総裁の続投で「あと5年安泰」は本当か？
http://diamond.jp/articles/-/163459
2018.3.15 沖有人：スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント ダイヤモンド・オンライン
黒田日銀総裁の続投で、バブルの様相を呈する不動産価格の将来不安は大きく後退するだろう。「あと5年は大丈夫」の根拠とは？（写真はイメージです）
黒田総裁再任でマンション価格は安泰
筆者の予測「2年で25％値上がり」は当たった
黒田日銀総裁を再任させる人事案が国会に提示された。ねじれ国会の際には日銀総裁人事は政局ネタにされてしまうが、今回は絶対安定多数の政権与党なのでほぼ決まりだろう。これで、黒田総裁の任期は2023年4月までとなることが見込まれる。不動産価格の将来不安がこれで大きく後退することになる。その理由と未来年表を確認しておこう。
2012年末に誕生した安倍政権が行なったアベノミクスの3本の矢の1つである金融緩和は、2013年4月の黒田日銀総裁の就任で加速した。金融緩和により資金が担保の取れる不動産に流れることになり、不動産がインフレすることがこの時点で確定した。
以下のグラフのように、アベノミクス以降金融緩和が行われると、マンション価格も高騰を始めている。不動産はローンを借りて購入するものなので、ローンが多く付きやすくなると価格がインフレするものだ。今回の金融緩和はインフレ率が2％に達するまで続くため、当分の間は不動産価格が下がることはない。
◆図1:貸出態度指数と賃貸マンション価格指数の関係
（出典）日銀短観・日本不動産研究所からスタイルアクト作成
2013年9月7日の東京オリンピック決定を受けて、これが4本目の矢になった。これで、東京の不動産価格はもっとアクセルを踏むことになる。これらを受けて、筆者は『このチャンスを逃すと10年待ち！マンションを今すぐ買いなさい』（ダイヤモンド社）を上梓した。この本の中で、「新築マンション価格は2年で25％上がる」と明記している。過去の金融緩和のスピード感から時期を特定した予測は難しくなかった。その結果は以下のようにほぼ当たったと言える。
◆図2:新築・中古価格インデックス
（出典）住まいサーフィン
過去年表から見る「5つのポイント」
2020年以降も勝ち続けるマンションを
ここ数年の出来事を年表にまとめると、以下のようになる。マンションに関係する年表を作成するときに、押さえるべき点は5つある。1つ目は金融緩和などの政策、2つ目は日銀総裁任期などの人事、3つ目は消費税や持ち家減税策などの税制・法律、4つ目は鉄道新線・新駅、再開発などの大きなインフラ変化、そして5つ目は大地震などの社会的な関心だ。
特に1つ目の金融緩和は最も影響が大きく、黒田総裁が繰り出す予想外の追加金融緩和は市場関係者から「黒田バズーカ砲」と呼ばれることが多い。このバズーカ砲は2013年4月、2014年10月、2016年1月に発射されている。
◆図3:安倍政権以降の年表
（出典）スタイルアクト作成
筆者はこれを将来展開して未来年表をつくり、新著『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』を発刊した。この過去年表に続けて見てもらいたい。2023年まで続く黒田日銀総裁の任期から、将来の相場価格の行方がわかるだけでなく、一時的な駆け込みや有望なエリアも、そこから透けて見えてくることになる。
「オリンピックまでは不動産価格は下がらないんですよね？」なんて聞かれることが多いが、こんな素人考えでは危険である。私は不動産価格の一旦の区切りを2018年に置いていた。それは黒田日銀総裁と自民党安倍総裁の任期が2018年だったからだ。これが2017年3月の自民党大会で自民党総裁任期が9年に延び、実質的に安倍政権が9年続く可能性が高くなった。そして、今回の黒田日銀総裁の人事である。それぞれ、安倍政権が2021年まで、黒田日銀総裁が2023年まで続くことが、オリンピックよりもはるかに影響力が強い。
そんな中、下記グラフに見るように、マンションの建築費単価はバブル期（1991-92年）の最高値を超えた。バブル期は青天井に資産インフレしていたので、たとえば天然大理石張りのように見栄で無駄に高くする動きも多々見られた。賃料も高かったので、賃貸のワンルームは狭小の16m2で3点ユニットと呼ばれる風呂・洗面・トイレの水回り3点が超コンパクトに設置された。現在も建築単価が高いことから構造・設備・仕様を落とした施工が行われているのが実態である。
このことは、市場を継続的にリサーチしている業界関係者が指摘するケースが多い。しかし、持ち家の住み替えになれていない層からすると、その違いはわかりにくく、築年のようなわかりやすい判断情報で良し悪しが語られるのが一般的だ。
◆図4:鉄筋コンクリート造の建築費平方メートル単価の推移
（出典）住宅着工統計
では、オリンピック後に建築需要が減退して建築単価は下がるのだろうか。下がるならば、マンション価格の仕様がよくなり、価格もこなれてくるだろう。しかし、ゼネコンへのヒアリング結果はすでに2023年くらいまで建設受注が見込めていると言う。
バブル以降の25年間で、公共事業の削減によりゼネコンはかなり淘汰され、冷や飯を食わされてきた。新たな受注を受けにくいほどの売上が上がるとわかっている中で、自主的に単価が下がる理由はない。確かに、リニアは2027年に東京−名古屋間開業、2037年名古屋−大阪間開業が予定されているし、品川・田町間のＪＲ用地の開発は2024年に街開き、その他大規模再開発だけでも通称第二六本木ヒルズなどが目白押しで、丸の内・日本橋のビル群の建替え工事は枚挙に暇がない。建築費は今後5年間、大きくは下がらない公算が高い。
どう考えても
マンション価格は当分下がらない
加えて、都区部の人口は増加の一途で地価も下がる理由がない。建築費も地価も下がりそうにないのだから、「建築費＋地価＝マンション価格」であることから、高い水準を維持しそうだと言える。
そうなると、これから購入する人は、今以上に価格が高騰するマンションを探した方がいい。その方法は未来年表に凝縮されていたりする。その理由をわかった上でキャピタル・ゲインを狙うのが、筆者が新著『2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル』で述べている「自宅戦略」だ。たとえ世の中の価格が下落基調になろうとも、価格が上昇してくれる物件は存在する。それはマンション価格の法則性を熟知することで可能であり、それほど難しい話ではないのだ。
（スタイルアクト代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
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