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“甘い汁”に大きなツケ 不動産市場を「スルガ・ショック」が直撃〈AERA〉
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180827-00000043-sasahi-bus_all
AERA dot. 8/28(火) 7:00配信 AERA 2018年9月3日号
【全国規模アンケート】不動産投資向け融資の実態は（※ＡＥＲＡ ２０１８年９月３日号より）
地方銀行でおびただしい数の不正が発覚した「スルガ・ショック」。融資急減の荒波が不動産市場を直撃している――。
＊ ＊ ＊
都内のある不動産会社ではこの夏、閑古鳥が鳴いていた。昨年までは契約手続きで大忙しだったが、今は売る物件が山ほどあるのに、銀行のローンが出なくなり、客が寄りつかなくなっている。
この会社の社長はこう嘆く。
「スルガ銀行の融資に頼り切って商売していたのが完全に裏目に出た。行員からは『融資を続けますから』と言われるが、実際はまったく承認されない。従業員を減らしてしのいでいるが、もう長くは続けられない」
ここ数年、中古1棟マンションを売りまくって荒稼ぎしてきた。素人同然のサラリーマン大家を勧誘し、通帳や源泉徴収票などの審査資料を偽造・捏造しては多額の融資をスルガ銀から引き出した。資料改竄は銀行員に指南された、と社長は言う。ウソでも高利回りの家賃収入をうたえば、3〜4割の利益をピンハネしても物件が飛ぶように売れ、田舎のボロマンションでも奪い合いになった。
ところが、シェアハウス投資の運営会社の破綻を機にスルガ銀融資での不正が表面化。金融庁が立ち入り検査に乗り出す事態を招き、審査が厳しくなって改竄資料が通らなくなった。貯蓄や年収を水増ししないと、高額物件を買える客層はグンと狭まるため、取引が一気に低調になった、というわけだ。「甘い汁を吸ってきたツケですね」と社長は肩を落とす。
「スルガ・ショック」の大きさは数字にも表れている。
スルガ銀が公表した2018年4〜6月期の決算では、四半期の個人ローン実行額が162億円と前年同期の7分の1程度に縮んだ。不正が働けなくなった途端、サラリーマン大家向けの不動産融資に急ブレーキがかかった形だ。その一方で、本来は借りられないような属性の顧客らに無理やり貸し込んだツケが回り、不良債権額（金融再生法ベース）は1356億円と前年の5倍近くに膨らんだ。
不動産投資向け融資を絞るのはスルガ銀だけではない。
日本銀行の統計では、国内銀行による「個人の貸家業」向けの新規融資額は、今年4〜6月で5603億円と前年同期より2割以上減った。四半期の融資額としてはピーク時（16年7〜9月期）の半分程度にまで縮小し、撤退ムードは鮮明だ。
朝日新聞は7月、全国の地銀を対象に独自のアンケートを行った。個人がオーナーの賃貸物件向け融資残高が、日本銀行の金融緩和開始前の13年3月末からの5年で「増えた」とする回答は8割を占めた。伸びのめだつ物件は、ほとんどの銀行が「新築アパート」と答え、「中古1棟マンション」も多かった。
融資拡大の理由は、相続税対策による需要増が最多で、老後不安などによる投資熱の高まりを指摘する声も多かった。15年の相続税の課税強化を受け、節税目的のアパート建設が急増したほか、将来不安を抱えるサラリーマンの不動産投資が活発化したのだ。日銀の超低金利政策のもとで利ざやを稼ぎにくい銀行各行が、金利が高めのアパートローンに活路を求めて積極姿勢に転じた面もあるだろう。
一方、17年度の新規融資が前年度比で減った地銀は過半を占めた。理由には「賃貸住宅の供給過剰」に加え、「不動産価格の上昇」「融資審査の厳格化」などが挙がる。貸し倒れリスクが膨らむ懸念は「ある」との回答が28行あった。懸念があるとした地銀の多くは、融資物件の「空室率の上昇」や「家賃の低下」を理由に挙げた。
地方の人口・企業の減少が追い打ちをかける地銀の幹部は、こう警戒を強める。
「ここ数年で建てまくったアパートはゆくゆく空室が増えて家賃も下がると想定はしているが、どれだけのインパクトかは想像がつかない。アパートローンの拡大は青息吐息の業績を下支えしてきたが、今後は逆に重しとなるかもしれない」
ささやかなバブルのツケが顕在化するのは、これからだ。（朝日新聞記者・藤田知也）
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