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「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった 各国の「五輪後」を調べれば一目瞭然(現代ビジネス)
http://www.asyura2.com/18/hasan128/msg/477.html
投稿者 赤かぶ 日時 2018 年 9 月 16 日 10:56:25: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 



「東京五輪後、日本の不動産は暴落する」はフェイクだった 各国の「五輪後」を調べれば一目瞭然
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/57243
2018.09.16 長嶋 修 不動産コンサルタント 現代ビジネス


世界の「五輪後」を調べてみると…

前回(「『日本の不動産市場はバブルだ』には、まったく根拠がなかった」)は日本および東京の不動産市場がバブルとは程遠い状況にあることを説明しましたが、このバブル説と同じくらいよく言われる話に、「オリンピックで不動産市場は暴落する」というものがあります。

断言しますが、これにも全く根拠がありません。



たしかに五輪を開催した国では、五輪開催の前後で景気が上下することも不動産価格が上下することもあります。しかし過去に開かれたすべての五輪でそうなっているわけではありません。

私はこれを検証するため、前回(1964年)の東京五輪以降のすべての五輪に関して、それぞれの開催国の不動産価格との関連を調べたことがあります。

その結果、たしかに経済規模の比較的小さい国や新興国で開催された五輪に関しては、その前後で景気の上下動が起こっており、それは不動産価格とも、かなりの連動性が見られました。64年の東京五輪を開催したときの日本もまさに新興国でしたから、この構図はそのまま当てはまっています。

しかし経済規模の大きい国、あるいは先進国で開催される五輪は、その前後で景気変動も不動産価格もほとんど変わっていなかったことも、同じ調査で確認できたのです。

実際、先進国で開かれた五輪の典型である2012年ロンドン五輪後には、英国政府が「ロンドン五輪が不動産市場に与えた影響はなかった」とのレポートをまとめています。

2020年の東京五輪では、選手村がつくられ、閉幕後はそれが民間住宅として売り出される予定の晴海、勝どきなどのエリアには影響が出ることは予想されます。ただ他のエリアに関しては良くも悪くも影響は出ないでしょう。

「五輪後の地価暴落」説の根拠の一つに、「2020年以降に建築物資の価格が落ち込み、コストが下がるから」というものもあります。

ただこれに関しても、現状はまったくそういう状況になっていません。いまどこのゼネコンにヒアリングしても、だいたい2022〜23年までは仕事の見通しが立っています。

また今現在、オフィスビルもマンションも一戸建ても、どの現場でも工事の進捗がものすごく遅れており、通常は3ヶ月で済む一戸建ての建設に4〜6ヶ月もの時間を要する状況になっています。これはひとえに建築現場が人手不足だからです。

建築職人はピークの頃には約600万人いたのですが、2008年9月のリーマンショックの後に大量の職人が引退してしまい、震災復興に伴う建設需要の増加、アベノミクスの需要増のときも戻ってこなかったことで、現在は400万人しかいなくなっています。しかも平均年齢が60代とかなり高齢化していますから、いま現役の職人が引退するとさらにごっそり人手がいなくなるのは確実です。

そういった状況ですので、2023年くらいになっても建築需要はおそらく収まらないですし、建築費用は下がらないでしょう。

もちろんこの状況は、建設作業のAI化やロボット化がさらに進み、現場の仕事はほぼ無人、人間がやる仕事はモニタリングくらいにでもなれば一変します。しかし10年後や20年後ならばともかく、2022年や23年までにそこまでの技術革新がなされることはさすがにありえないでしょう。

ただし、中長期的には低落傾向

ここまで見てきたように、日本の不動産が90年のバブル崩壊の頃のようにある日突然に暴落する事態は今のところ考えられませんし、オリンピックの影響を云々することにもあまり意味がありません。

しかし確実に人口減に向かっている現在の日本の人口動態を見れば、中長期的、かつ全国的に緩やかに低落していくことも間違いありませんし、その傾向に拍車をかけるであろうトピックがこれから数年の間に2つ控えています。

ひとつは今から4年後の2022年に、「生産緑地法」の規定が30年の満期を迎えることです。

生産緑地法はもともと、1970年代当時の深刻な住宅不足を解消するため、都市部の農家に農地を宅地転用してもらう狙いで制定された法律です。

ふつう、農地に建築物を建てることは農地法によって厳しく制限されているのですが、市街化区域内にあって、なおかつ面積が500平方メートル以上ある土地では、所有者がその土地を農業(農林漁業)を営むために必要とする場合に限っては「生産緑地」に指定され、建築物の新築、改築、増築等が認められるようにしました。

そして同法は都市部の農家からの強い要望を受け1992年に改正され、生産緑地の所有者がその土地を農地として管理(実際にその土地で農林漁業を行い、住宅などは建てない)する限り、固定資産税の課税を「30年間」は農地並みに軽減されることになりました。

その満期が2022年についにやってくることで、今度は農地から住宅地に転用される土地、つまり不動産市場に投入される土地が相当数出ることが予想されるのです。



国土交通省の「平成27年都市計画現況調査」によれば、13年3月時点の生産緑地は全国に1万3442ヘクタール(約4066万坪)、東京都だけで3296ヘクタール(997万坪)存在します。私は少なくともこの20%程度、多ければ30%ほどの生産緑地が不動産市場に出てくる可能性があると予測しています。

ただでさえ「空き家問題」が深刻化しているなかで、東京ドーム900個分に相当する面積の土地が新規に住宅市場に流れ込むのですから、住宅市場全体の相場が押し下げられるのは避けられません。これは、下落要因になるでしょう。

「消費税10%」問題

とはいえ来年2019年10月に予定されている消費増税は、この生産緑地法の満期の問題以上に不動産の中長期的な下落傾向に拍車をかけることになるでしょう。

消費税率は今まで3%、5%、8%と段階的に引き上げられてきましたが、19年10月には10%への引き上げが予定されています。しかし京都大学大学院の増田聡教授が行った消費者心理実験によると、8%から10%への増税は「税率を計算しやすい」という理由ゆえに、他の時の1.4倍、女性に限れば2.9倍もの買い控え効果があることが判明したというのです。



たしかに1万円の買い物をしようとしたらプラス1000円を余分に払わないといけないわけですから、心理的な負担感が大きいというのは馬鹿にできない話です。

政府は住宅や自動車などの高額商品に関しては、駆け込み需要やその反動による落ち込みが生じないよう、購入時期ができるだけ均されるような政策を取ると表明しています。

ただ、この結果を見る限り、駆け込み需要どうこう以前にそもそも景気が冷え込んでしまう可能性が高いのです。当然、不動産市場への影響だって避けられないでしょう。

ここまでの話を整理しますと、日本の不動産市場が、中長期的にみれば東京も含めて徐々に下がっていくことは避けられません。

ただし1990年のバブル崩壊時のように一瞬にして値崩れする事態は想定できませんし、2年後に控える東京五輪の閉幕後に極端な需要低迷が起きることもありえない、ということです。

もちろん世界的な経済ショックや大規模災害があった場合にはその限りではない、ということになりますが、少なくとも、「東京五輪後、日本の不動産が暴落する」というのは誤りだと認識してよいでしょう。



 

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コメント
1. 2018年9月16日 12:07:14 : wTqrxDwRMY : vEeN2335v8Q[1068] 報告

 少子化で 住宅が余る時代が2020年から 本格化するだろうね〜〜〜
 
 ま〜〜 30年前に建てられた マンションは 陳腐化するので 

 リノベーションが 必要だ

 ===

 結局 新しいマンションや リノベーションの物件は それなりの価格を維持する

 ===

 早い話が 良い住居に住むためには それなりのコストが必要だということで

 ヨーロッパで 中古住宅が価格が下がらないのは 建物の外よりも

 建物の中が 住宅の本質だから リノベーションを きっちりやっているということだ

 ===

 その時代 その時代において 住宅のメインテナンス費用は その時代の

 大工さんの賃金によって決まるものだから 

 大工さんが 少なくなっていることを考えれば 古かろうが新しかろうが

 住宅にかかるコストは 良い家に住みたければ 高くつく って〜〜ことだろうね〜〜

 

2. 2018年9月16日 12:15:23 : wTqrxDwRMY : vEeN2335v8Q[1069] 報告

 愛の所有している賃貸マンションでも 入退室ごとに 

 きっちりリホームしているわけで 

 建物の外観は あまり賃貸の家賃には関係なく 一番は 広さと 立地で 家賃は決まる

 ===

 家賃は バブル期 かなり高くなったが バブル終息後は

 家賃は ここ20年で 多少 安くなったが ほとんど変わっていない

 ===

 使える(ちゃんとリホームしている)中古のマンションの数は 人口分はある

 新しく 新築のマンションを建築しようにも コスト的には 中古の方が安いので

 なかなか 新築の賃貸マンションは 供給されない

 
 

3. 2018年9月16日 12:21:46 : wTqrxDwRMY : vEeN2335v8Q[1070] 報告

 賃貸ではなく 中古のマンションの売買でも 最近は 広さで価格がきまる

 新築のマンションが 沢山供給されているが 中古のリノベーション物件に比べれば

 価格が 高すぎる(マンション業者の儲けが大きすぎる)ようだ

 ===

 今後は 三井だの 住友だのと ネームバリューで 高めのマンション価格で売り出しても

 相手にされなくなると 思ってる 

 ===

 それは 住宅というのは 広さと 立地が 最大の価格の要因で それ以外の

 ブランド価値と言うのは 価値ではなく ただ単に 高い買い物をさせられただけだ
 

4. 2018年9月16日 12:42:02 : wTqrxDwRMY : vEeN2335v8Q[1072] 報告

 まあね マンション価格が 20年前のバブルの時代のように 値崩れすれば

 愛は うれしい!!

 ===

 ちょうど 20年前に 購入した マンションのローンが 今年終わって

 今後の 家賃収入は 丸儲けだ〜〜〜

 ===

 愛が 資産を作ることができたのは バブル崩壊があったためで 破格の安い金で

 賃貸マンションが 購入できたからだが〜〜〜

 2020年を過ぎても こんな 破格な バブル崩壊は 起きないと思うな〜〜

 起きたら 嬉しいけどね〜〜〜
 

5. 2018年9月16日 12:49:48 : wTqrxDwRMY : vEeN2335v8Q[1073] 報告

 いくら バブルで安くなっても 東京・名古屋は 買ってはだめだね〜〜

 東京の大地震が起きると 紙くず へたをすると 崩壊して 解体費用が掛かる

 名古屋も 東南海津波で 住めなくなる!!

 ===

 買うのなら 仙台・岡山・広島・福岡 あたりだろうね〜〜

 ===

 東京の大地震が起きて その時に 急激に安くなれば 買ってもいい

 名古屋も おなじだね〜〜
 

6. 2018年9月16日 16:21:39 : uCSEX6nDmY : nFE60Ab8OVY[1] 報告
そりゃフェイクだろうよ
五輪後ではなく五輪前に暴落するのだからwwwww
今年暮あたり下手したらやばいぜ
7. 2018年9月16日 17:49:22 : eQHpkW1P7s : 0hMQcQYsWyM[144] 報告
 不動産は実需があれば上昇し、加えて思惑需要も有れば上昇。

 反対に実需が無ければ下降・思惑需要が無ければ下降、という単純な世界なんじゃあないの。

 現在の日本では「日銀やGPIFの動向が株価を変動させる」ような状況にあるから、どこかの「力」が変な力を加えて強引に不動産価格の操作、という事も十分に有り得るだろう。この様な操作の方向性を読んだ輩は当然ながら、思惑需要に加担する、という事に成るよね。

 各国の五輪後の不動産価格動向のみを調査しても、即その傾向が日本の五輪後に当てはまる、という事は言えないんじゃね。

8. 2018年9月16日 19:10:27 : bqSxumkiHM : ojact308L1k[175] 報告
させないと 必死に守る ゾンビ村 
9. 2018年9月16日 19:26:52 : WhuTsJO1MI : bOBS5cTWRw4[113] 報告
フェイク雑誌、大勢べったり現代ビジネス。
10. 2018年9月16日 20:45:54 : FowVxq9peM : DXBOTi4xAAE[80] 報告
五輪前原下がっている、今東京でも下がっているのだぞ!

騙されないことです。

不動産・家は高く買わないことです。

まだまだ下がります。

11. 2018年9月17日 05:15:29 : 4bRLQz8RAE : 8g@b2xPwf44[1] 報告
言い回しとしては正しいものの五輪が原因というとらえ方が間違っている。
五輪というイベントに託けて需要の先食いを国も建設会社も不動産屋も
こぞってイベントに乗っかるというのが正しい。
託けられるイベントならワールドカップでもいいが
政治家は年寄で頭は古臭いので託けるなら五輪ジャーとなる。
政治家が乗っかるから不動産がバブル化する。
当然イベントが終わると託けるものがなくなるので需要の先食いの分だけ落ち込む。
あるいは冷静に買っていない者もいるから先食い分以上に落ち込むという事。
各国それぞれ事情が違うから全部が全部日本のようにイベントに
国ごと乗っかるのが好きじゃない国もあるので五輪単純比較に意味はない。
12. 2018年9月17日 18:19:00 : EYypd1ctCc : ARMtIWFcoaQ[55] 報告

アア、不動産屋の希望だね〜

 そうなったら、いいね〜

 ホンネは 東京ぼん太です。

13. 2018年9月17日 21:28:10 : gcGgFNSrGk : RiJjloIrHN0[1] 報告
東京近辺の不動産価格は一部を除いて上がっていない
日本はカネをいくら刷っても景気は良くならない
国民にはカネは回ってこず、むしろ減っている
こんなところで不動産価格が上がるはずはないし、上がっていないものは暴落もない
今までのままか、少しずづ下がっていくかだ
中国人が爆買いするのは、本国より物価が安いからだ
欧米人も日本へ来れば、物の値段は半分に感じるだろう
日本はもう物価の安い貧乏国になったのだ
景気をよくするのは簡単だ
今の政府の反対のことをすればよい
円の価値を上げること
貯金に金利を付けること
消費税など非常に高い諸々の税金を安くすること
大企業の税率を上げること
半分以上の大企業は税金を払っていない
税金の大半は奴隷である国民が払っているのだ


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