“賃貸vs持ち家”ついに決着？新世代の「新常識」とは（週刊ダイヤモンド）赤かぶ

“賃貸vs持ち家”ついに決着？新世代の「新常識」とは（週刊ダイヤモンド）
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投稿者赤かぶ日時 2019 年 1 月 18 日 17:05:05: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

“賃貸vs持ち家”ついに決着？新世代の「新常識」とは
https://diamond.jp/articles/-/191140
2019.1.18　週刊ダイヤモンド編集部

Photo by Saekichi Kojima

『週刊ダイヤモンド』1月19日号の第1特集は、「経済記者がガチで教える　家計リストラの新常識」です。多くの家庭が家計をやりくりして“夢”のマイホームやマイカーを手に入れてきました。平成が終わる今、消費スタイルは「所有」から「利用」へと転換を始めています。そこで、いつの時代も頭を悩ませる永遠の課題、「家は買うか、借りるか」を考えてみたいと思います。（本記事は特集からの抜粋です）

　米国西海岸のストリートカジュアルブランドを着こなす27歳の西優史さん（仮名）は、トレンドの情報発信地である東京都港区青山の賃貸マンションに暮らす。編集部の新米記者である私と同い年である彼の家賃はなんと22万円！　わが家の倍である。

　　　　　　　　　　

「払えないから安い所を探そうって考えるのはサムいでしょ」と西さん。「家賃のために頑張って稼ごうってモチベーションにつなげている。あ、貯金はないよ」。

　家賃にそんなにカネを掛けるなんて計画性がなさ過ぎると正直引いてしまったが、以前は都心から離れた北区王子や、渋谷駅から電車で5分の世田谷区三軒茶屋に家賃約10万円で暮らしていたという。

　引っ越して住む街が変わると、住人同士であいさつを交わすのが当たり前になったり、家族連れが増えたりして、自分も礼儀正しくなっていくことに西さんは気が付いた。そこから富裕層の習慣やゆとりのある態度を見て学べる環境を買うつもりで家賃に“自己投資”するようになった。同じころ、背伸びして高級ブランド品を身に着けるスタイルは卒業した。

　今、都心の白金高輪や芝、品川辺りで無理してマンションを買えば、住宅ローンは約7200万円（フラット35の35年ローンで試算）。月々の返済額は西さんの家賃22万円にそのまま当てはまる。

　彼の住宅観は家計の住居費バランスを欠くが、重いローンは背負わない。不動産業界で働いていながら、「拠点を持たずに身軽でいたいから」と購入には興味がない。うん、そこは共感できる。

　現代の持ち家率は61.5％（2013年の総務省「住宅・土地統計調査」）。13年までの四半世紀で0.4％伸びている。しかし、30～40代の現役世代では約10％も下がっている（下図（1）参照）。

　生まれたときからデフレが続く若者世代、年功序列と終身雇用が崩れたミドル世代には、1社で勤め上げ右肩上がりの収入で暮らす人生など当たり前ではなくなった。すると「家を買って一人前」といわれる「持ち家信仰」は時代に合わなくなった。高齢者向け住宅もどんどん建ち、年を取ると家を借りられないという常識ももう古い。

　そもそも、購入と賃貸ではどちらが得なんだろう。

　首都圏郊外の3000万円のマンションを例にシミュレーションして、50年分のローン返済と家賃を比較すると、賃貸の方が約430万円安かった（下図参照）。

　分譲は賃貸よりも設備が豪華ではある。長生きして50年以上住み続ければ、管理費は掛かるが、家賃は無料だ。

　だからといって、資産として過大に期待するのは危険。空き家が増えていく中、売れずに固定資産税を払い続けるリスクもある。資産になる家の条件はかなりシビア。駅に近い、病院通いや買い物に便利といった鉄則がある。これを守って人気の湾岸エリアを選んでも、災害で価値を失う可能性が残る。

　住みたい家は、不動産投資としての条件に当てはまらなかったり、年齢や家族の数が変化して住み替えが必要になったりもする。投資と資産の両立は簡単ではない。

　証券ディーラーの肘さん（ハンドルネーム）は年に数千万円を株で稼ぐ。投資のプロだが、家は投資や資産対象としない。投資の勉強に集中できる環境を整えるためにそれなりの家賃を払い続けている。投資をするなら株と割り切り、最小限のものしか持たないミニマリストとしての美学を貫くからだ。

　では、「持ち家信仰」時代に家を買ったシニア世代は家とどう付き合っているのか。彼らの新常識は「ダウンサイジング」にあった。

　東京都渋谷区で一人暮らしをする吉田千賀子さん（仮名）は、築年数50年超の一戸建てを減築。「夫と義母の死後、たくさんあった持ち物を必要なものだけに厳選。煩わしさから解放された」という。

　60代の橋本宏さん、佳子さん夫妻（仮名）は「体が動くうちに住み替えを決断」。千葉県柏市の広い一戸建てを売却し、東京都足立区の駅近中古マンションに移った。

　シニアの住み替えはこの10年で盛んになった。「田舎から都心、一戸建てからマンションへの住み替えが多い」と住宅情報サイト「SUUMO」の池本洋一編集長。「医療の安心感や、知人を招きやすい便利な立地へ移っている」。

　子供家族や希望者に余ったスペースを貸せるように一部を賃貸できる家に改築するケースもある。建築家の天野彰さんは「シニアの家主が家賃を受け取る『契約同居』がはやるのでは」と予想する。

　東京都目黒区に住む70代の乃木正雄さん、久美子さん夫妻（仮名）は2年前に賃貸併用の家を新築した。土地は相続した実家と長年住んだ一戸建てを売却して購入したもの。「年金以外の収入があることは、気持ちのゆとりにもつながる」という。

　彼ら3世帯に共通するのは、マイホームへの愛情を資産価値とはき違えていないことだ。子供が相続するにせよ、「マイホームを守ってほしい」とは考えていない。

　核家族化で相続する者がいなかったり、自宅を担保にして老後の資金を借りるリバースモーゲージというローンを利用したりする高齢者世帯もいる。このローンでは死後に担保処分により返済される。

　家を買うなら、一代限りのものと割り切った方がいい。買うにしろ、借りるにしろ、古い常識、過去の価値観を引きずりたくない。

増税対策で優遇措置、今も昔も
不変の常識、「国は家を買わせたい」

　国は今も昔も住宅購入を促進し、優遇税制を仕掛け続けてきた。住宅購入は経済効果が高く、景気対策になるからだ。

　これに乗せられて購入し、泣きを見た者は多い。1992年から2000年まで住宅金融公庫（現・住宅金融支援機構）が販売した「ゆとりローン」は給料右肩上がりが前提だったが、景気がなかなか回復せずに前提が崩れた。結果、自宅を競売にかけられるケースが大量発生した。

　19年度の税制改正、19年10月の消費増税対策では何を仕掛けるのか。購入するなら、増税前と後のどちらが得なのか。

　消費増税で2％値上がりするのは、家屋や不動産会社の仲介料、ローンを組んだ金融機関に支払う手数料。土地に消費税はかからない。そして消費増税による冷え込み対策で、優遇措置が用意される（下表参照）。親から高額な相続が見込める人は、増税後の住宅購入が得となる。

　ただ、過去に学べば、消費増税にも優遇税制にも踊らされず、冷静に検討したいところだ。

　自分にとって理想の住まい環境は何か。転職などの転機にどう対応するか。買うなら家じまいをどうするか。賃貸を貫くなら人生の後半でカネが掛かる。家計リストラしてためておく必要がある。

　国は家を買わせたい。業者は「今が買い時」と煽ってくる。でも、購入か賃貸かの損得は、個々の人生観によるところが大きい。

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→不動産バブルという言葉があるが、働く人の半数が家を購入すればGDPは一気に加速する。
— 石田周二 (@iammrpostman) 2019年1月17日

50年までなら賃貸有利なら賃貸でええやん。年収に合わせて住み替えられるし、50年後は人口減、空き家増加で安い持ち家手に入るやろ。
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— どせいさんゲートウェイ (@anti_hallelujah) 2019年1月17日

私は、都会にすむなら賃貸、地方に住むなら持ち家です。
地方では良い賃貸が少ない。今持ち家ですが、しっかりリセールできる土地を購入したつもりです。
どっちが良いかは、やはりその人次第！？な気がします！https://t.co/aE5TWRskUS
— Nishikata Taichi C.P.A Office (@Nishikatataichi) 2019年1月17日

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持ち家だとそれ自体を資産に出来ますが、価値を出せるだけの好条件を揃える必要があります。
賃貸なら身軽な反面、資産となるものが何もありません。
— 【公式】トチカム管理人 (@tochicome) 2019年1月18日

想定通りの決着＞”国は家を買わせたい。業者は「今が買い時」と煽ってくる。でも、購入か賃貸かの損得は、個々の人生観によるところが大きい。”＞答えは、あなた次第！ / ““賃貸vs持ち家”ついに決着？新世代の「新常識」とは | 週刊…” https://t.co/iCgIAbDCz7
— やる気スイッチ404 (@kiwi0120) 2019年1月18日

“賃貸vs持ち家”ついに決着？
・家を買う＝そこに定住する
僕は土地に縛られずに生きていきたいから絶対に賃貸派。資産が子供に残っても子供がそこに住みたくなかったり不動産に興味がなければゴミ同然。できるだけ足枷は減らして生活していきたい。https://t.co/YeNJ3sTVyx
— たくみ@下剋上を目論む平社員 (@takuchan_PT) 2019年1月17日