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親の死後、実家を「継ぐか、売るか」の損益分岐点は
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190118-00000004-moneypost-bus_all
マネーポストWEB 1/18(金) 16:00配信 週刊ポスト2019年1月18・25日号
選択を誤れば実家は“負動産”に（イメージ）
多くの家族にとっても最も高額な資産である不動産。とりわけ、いずれ“当主”を失うことになる「実家」をどうするかには万全の準備が必要となる。
「まずは親の死後、実家に誰かが住むのか、誰も住まないのかを決めなくてはなりません。その際、実家を今売ったらいくらになるかを不動産業者などに確認し、家族会議の資料にしましょう」（円満相続税理士法人代表で税理士の橘慶太氏）
ただし、将来的に地価の上昇が見込める都心の物件でもない限り、古い実家を高く売るのは難しい。また、不動産を売却すればその売却益に応じて所得税や住民税がかかる。先祖代々伝わる土地で購入時の価格がわからない場合、税率は最大で20％となってしまう。
それなら、思い出が詰まった家を残しておきたい――そう考えたくもなる。しかし、冷静に考えなければいけないのは、誰も住まない実家を相続した場合の維持コストだ。
「固定資産税だけでなく、空き家向けの火災保険料や家屋の補修費、庭があればその整備費などがのしかかってきます。マンションなら毎月の管理費が発生します。水道や電気も通していれば、月々の基本料金も払わなければならない。家の大きさにもよりますが、年間のコストは数十万円になるでしょう。
かといって補修などを放置すれば、倒壊の危険や衛生上の問題がある『特定空き家』に指定される可能性がある。解体勧告の対象となれば、自治体から100万円単位の解体費用を請求されてしまいます」（同前）
上物を解体しても問題は解決しない。更地になれば、今度は固定資産税が6倍に跳ね上がってしまうからだ。
「たとえ高値がつかなくても、損益を考えれば空き家は一刻も早く売るべきです。親世代にとっても、子供たちにとって負の相続となる可能性が高いことを考えれば、生きているうちに売却を考えたほうがいい。数百万円で売却できれば、賃貸マンションに引っ越して暮らすための十分な原資になる」（同前）
実家に担保価値はあるか
子が受け継いで「そこに住む」というケースであっても、いくつかの“条件”をクリアしなければならない。
まずは、実家に移り住んだ後に、その家を無理なく維持できるかどうかだ。築年数が古い物件であるほど修繕箇所は多くなり、水回り、床下、外壁の修繕など一度に数十万円から百万円単位の修繕費が必要となる工事もある。将来的には、バリアフリーなど大規模な改修も視野に入れる必要がある。老朽化した実家の相続は、この先に生じる金銭的な負担を十分に考慮しなければならない。
兄弟がいる場合は、遺産分割の問題も発生する。もし自分が長男で、弟（次男）がいる場合、実家を相続するなら、弟の法定相続分を「お金で渡す」必要が生じる。親の遺産に金融資産が十分含まれていればよいが、そうでなければ実家を手離さずにまとまったお金を工面するかを考えなければならない。
判断のカギになるのが、実家の不動産に「担保価値があるか否か」だ。不動産に相応の担保価値があれば金融機関からお金を借り入れ、弟に法定相続分を現金で渡すことも可能になる。
ただしその場合、長男は金利を含めた月々の返済を背負う。老後の収入が年金だけになることを考えれば、返済に窮し生活レベルを下げなければならない可能性もある。また、もし金融機関からの借り入れ額が不十分だった場合、弟は相続財産の受け取りを延々と待たされることになる。兄弟ともにリスクを抱えてしまう。前出・橘氏が言う。
「あくまでも次男の了解が前提となりますが、法定相続分を分割で支払うという方法もあります。長男が次男に支払う合計金額と支払い方法を遺産分割協議書に明記することで、相続の公平性が担保されます」
これまで暮らしていた自宅を売却し実家に移り住むのであれば、これらの費用に充当することもできるだろう。
子供や孫の世代までその土地に住み続けるのなら、実家の相続は大きな財産となるが、いずれ空き家となるなら“負動産”になりかねないし、相続人同士の争いの種になる可能性もある。一代限りの相続と考えることなく、さまざまな条件を長いスパンで見通したい。
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