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人口減なのに高層マンションや賃貸アパート続々… 日本の「空き家」問題どうなる？
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190219-00010004-nikkeisty-bus_all
NIKKEI STYLE 2/19(火) 12:11配信
今を読み解く。写真は空き家のイメージ＝PIXTA
「空き家問題」が注目され、関連書籍がつぎつぎと出版された。国の住宅・土地統計調査によると、空き家は増え続け、2013年に820万戸、全住宅の13.5％に達した。内訳では「賃貸用」（52.4％）が最も多く、次いで「その他」（38.8％）の割合が高い。セカンドハウスなどの「二次的住宅」（5.0％）や「売却用」（3.8％）は少ない。
空き家は必要である。「賃貸用」空き家があって初めて転居が可能になるからだ。しかし、住人が長期不在だったり、利用予定が不明確だったりする「その他」の空き家は、維持・管理や防犯・防災、景観・環境の問題を発生させやすい。腐朽・破損のある住宅の比率は、全空き家の26.0％に比べ、「その他」は33.1％とより高い。
空き家問題はどう説明されるのか。野澤千絵『老いる家 崩れる街』（講談社現代新書・16年）は、人口が減りはじめたにもかかわらず、超高層マンションの大量建設、郊外の住宅建設、賃貸アパートの建設ブームなどが合わさり「住宅過剰社会」を形成し、空き家を増大させる実態を描いた。住宅過剰のおもな要因は都市計画、住宅政策などのあり方に求められる。都市計画の相次ぐ規制緩和、開発規制がほとんどない地域の存在、人口を奪い合う建設促進の政策、立地に無頓着な住宅政策などから空き家が増加した。
空き家だけではなく、所有者不明の土地が増えた。吉原祥子『人口減少時代の土地問題』（中公新書・17年）によれば、所有者がわからない土地は全国の私有地の約2割を占めるまでに増え、農地・山林を中心として都市地域にも存在する。その結果、固定資産税の徴収困難、老朽空き家の危険化、公共事業の停滞などの状況が拡大した。土地所有の不明化の原因は、おもに相続未登記である。人口が減り、土地の価値が下がれば、不動産登記は任意であるうえに、とくに農地・山林では登記コストが資産価値を上回る場合が多いことから、面倒な手続きを避ける相続人が増える。さらに相続放棄の増加によって、土地所有の実態はほとんどカオスになる。
住人が長期不在の空き家は防災や景観など様々な問題を発生させやすい イラスト・よしおか じゅんいち
空き家増大にせよ、不明瞭な土地所有にせよ、これらが市場の運動の結果ではなく、土地・住宅・都市に関する一連の政策・制度に起因する点に注意する必要がある。人口が増え、経済が拡大し、住宅・宅地が不足していた時代に確立した住宅政策・都市計画は、人口減少とポスト成長の時代になっても住宅建設を後押しし続けた。開発推進の政策を要求する財界の政治力は強い。不動産保有の私権を強力に保護する制度体系は、所有関係が不明瞭な土地を整理できないままにした。この意味で、空き家および土地所有の問題とは、政策・制度問題にほかならない。
だとすれば、人口・経済条件などの変化に沿って政策を変え、制度を設計し直せば、空き家問題は速やかに解決するのではないか。この文脈での試みの一つとして、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が2015年に施行され、危険・不衛生な空き家等に対し、それが私有物であっても、管理が不適正である場合は、行政介入が可能になった。
しかし、空き家問題の「現場」は、さまざまな因子が錯綜（さくそう）し、一戸建てと集合住宅、農山村と都市、都心と郊外で異なる様相をみせる。不動産の私権をどうするのかといった理論上の問いを検討すると同時に、現場から創意工夫の実践を重ねる方向性が必要になる。
中川寛子『解決！ 空き家問題』（ちくま新書・15年）は空き家活用の豊富な事例を紹介し、現場でさまざまなアプローチが育っていることを論じた。由井義通・久保倫子・西山弘泰編『都市の空き家問題 なぜ？ どうする？』（古今書院・16年）は研究者の仕事らしく、空き家発生のメカニズムを多面的かつ実証的におさえたうえで、自治体、不動産業界、住民による多彩な空き家対策を考察してみせた。米山秀隆編著『世界の空き家対策』（学芸出版社・18年）は、あまり知られていなかった欧米および韓国の空き家施策を紹介し、国ごとに対応技法が独特であることを示している。
［日本経済新聞朝刊2019年1月12日付］
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