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タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！ 在庫物件があちこちに
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007
2019.03.01 山下 和之 現代ビジネス
首都圏のマンション市場がいよいよ踊り場にかかっている可能性が出てきた。
2018年の新築価格は若干ながら前年比マイナスになり、中古価格は19年1月に久しぶりの下落を記録した。首都圏マンション市場の潮目が、「買い時」から「売り時」に変わりつつあるのかもしれない。
「買い時だと思わない」が主流派に
不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。
そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるように「買い時だと思う」は8.7％、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2％で、買い時だと思う人の合計は37.9％だった。1年前の調査では39.9％だったから2.0ポイントの減少。反対に、「買い時だと思わない」が38.9％から42.3％に3.4ポイント増加している。
図表1にあるように、2017年までは買い時だと思う人のほうがかなり多かったのが、18年はほとんど同数になり、19年にはついに逆転、買い時だと思わない人がジワジワと増えていることが分かる。
図表1 不動産は買い時だと思うか
資料：野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査（第18回）』
4人に3人以上が「売り時」だと感じている
反対に、そろそろ売り時だと思う人が増えつつある。図表2にあるように、「売り時だと思う」「どちらかといえば売り時だと思う」の合計は76.9％に達しており、4人中3人以上は「売り時」だと感じている。
調査では、今後の不動産価格の見通しについても質問しているが、「不動産価格は上がると思う」とする人は20.4％で、「不動産価格は下がると思う」が34.7％に達している。また、不動産は売り時だと思う人にその理由を聞くと、「不動産価格が上がったため」とする人が52.0％で、「今後、不動産価格が下がると思われる」とする人も28.8％だった。
この調査は、「ノムコム」の会員が対象であり、一般の人に比べて不動産に関する関心が比較的高い層だけに、多少なりとも先見性のある人たちは、これまでの買い時から売り時に、潮目が変わりつつあるを感じているのではないだろうか。
図表2 不動産は売り時だと思うか （単位：％）
資料：野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査（第18回）』
新築マンション価格は頭打ちへ
実際のところ、市場の動きはどうなのだろう。
まず、首都圏新築マンション価格は、民間調査機関の不動産経済研究所の調査によると図表3のようになっている。
2018年の首都圏平均価格は5871万円で、17年の5908万円から0.6％のダウンだった。わずかながら下落しているという結果であり、すでにして新築価格は下落が始まっているということになる。
しかし、一般的にはまだまだ上がり続けているという印象が強く、下がっていることを実感できる人は少ないかもしれない。
というのも、二極化が進んでいて、マンション価格のプライスリーダーともいうべき東京23区の価格は決して下がっていない。17年の7080万円から18年には7142万円に、むしろ上昇が続いているのだ。
それに対して、価格面では23区に次ぐ高さの神奈川県や東京都下では前年比は若干の下落となっている。実感は乏しくても、ジワジワと下落の気配が広がっているのかもしれない。
図表3 首都圏新築マンションの平均価格の推移 （単位：万円）
資料：不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向－2018年のまとめ－』
異常な契約率の低さ
都心の高額物件に関しては富裕層の強い支持があるから、そう簡単には下がらない――そんな見方も根強いが、果たしてそうだろうか。
図表4をご覧いただきたい。これは、首都圏の新築マンション月間発売戸数と、その契約率を示している。
その月に売り出されたマンションのうち契約が成立した物件の割合が契約率だが、一般的には70％が採算ラインといわれている。周知のように、新築マンションは着工直後から販売が始まるので、初月に70％以上売れれば、完成までに完売できるだろうという見通しが立つからだ。
しかし、その契約率が首都圏では70％割れが続いており、18年12月にはバブル崩壊直後以来の50％割れを記録してしまった。その後19年1月には67.5％まで戻したものの、依然として70％以下の水面下にあることは変わらない。
図表4 月間発売戸数と契約率の推移
資料：不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向2018年（年間のまとめ）』
人気の「タワマン」も売れなくなっている
なかでも、これまで根強い人気を発揮してきた超高層マンションの契約率は18年12月には31.4％まで低下している。超高層マンションは高額物件が中心だから、それが売れなくなっているわけで、高額物件人気にもそろそろ翳りが出ているのかもしれない。
もっとも、超高層マンションは制震構造、免震構造が採用されている物件が多く、昨年問題になった制震ダンパーの不正問題が影響して、この契約率の低さになっているという面もある。それが時間の経過とともに鎮静化してくれば、再び売れるようになるという見方もある。
それにしても新築マンション市場が厳しい環境になりつつあるのは疑えない。23区を中心とする人気物件にも翳りが出てくれば、首都圏全体の価格押し下げ要因になるかもしれない。
いまのところは首都圏全体ではわずかな下落率にとどまっており、印象的には高止まり傾向が強いようにみられるが、やがて本格的な下落に転じる可能性もないとはいえない。
新築マンションは大手デベロッパーが価格維持
「可能性もないとはいえない」と、いささか歯切れの悪いコメントになってしまったのは、大規模マンションを中心として、首都圏のマンション供給の主役になっている大手デベロッパーが、何とか価格を維持しようと頑張っているからにほかならない。
土地の仕入れ値が上がり、建築費が高止まりする一方、働き方改革の波もあって、経費は嵩むばかりだから、価格を上げたくて仕方がないのが彼らの本音だろう。
しかし価格を上げると買手がついてきてくれなくなるので、専有面積を圧縮したり、設備・仕様のグレードダウンなどを図る形で価格を維持しているのが現実。資本力のある大手なら、多少赤字になっても他の分野で補てんできるので、ギリギリまで価格維持を図ろうとする。
しかし、中堅以下ではそうはいかない。赤字覚悟で投げ売りに走り、マンション事業から撤退といった動きも強まってくるかもしれない。そうした中堅以下は郊外のマンションが主力だから、値崩れが始まるとすれば、まずそこからだろう。
いよいよ中古マンションの下落が始まるか
マンション市場の先行指標といわれるのが中古マンション市場だが、ここには新築市場以上に潮目の変化を感じさせる動きが強まっている。
東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の中古マンション成約価格は2013年から2018年まで6年間上がり続けてきた。値上がり以前の2012年の成約価格の平均は2500万円だったのが、2018年には3333万円と、6年間で33.3％も上がっているのだ。
東日本不動産流通機構では年間だけではなく、毎月のデータも公表しているが、それでも2018年12月まで72か月、丸6年間上昇を続けてきた。
ところが、2019年に入って1月の中古マンション成約価格の平均は図表5にあるように前年比1.9％の下落となった。実に2012年12月以来、73か月ぶりのマイナスだ。成約価格だけではなく、1㎡単価で見てもやはり0.3％の下落になっている。
図表5 首都圏中古マンションの成約価格と前年比の推移
資料：東日本不動産流通機構『月例マーケットウォッチ』
中古マンション在庫は未曾有の5万件目前に
実は、その予兆はかなり以前からあった。図表6をご覧いただきたい。
図表6 首都圏中古マンションの在庫件数と前年比の推移
資料：東日本不動産流通機構『月例マーケットウォッチ』
これは、首都圏中古マンションの在庫件数と前年比の推移を示している。
東日本不動産流通機構によると、首都圏中古マンションの在庫件数は2015年6月から44か月続けて増加しており、2019年1月には4万8796件と過去最高を記録、いよいよ未曾有の5万件が目前に迫っている。
不動産価格は、市場原理より思惑で動く面もあるが、それでも需要と供給のバランスによって価格が決定されるのが原則。その原理原則からいえば、ここまで在庫が増えてくれば、需給バランスが崩れて値崩れが起こっても不思議ではない。いや、むしろ、これまで44か月もの間、在庫が増え続けるなかでも成約価格が上がり続けてきたのが異常なのではないだろうか。
その意味では、2019年1月に成約価格がようやく下落に転じたのは、正常な状態に戻りつつあることを意味するのかもしれない。
やがて新築市場の価格低下につながるのか
新築住宅市場の売手は企業であり、特にマンションの場合には大手不動産会社などの体力のある企業が多く、多少売行きが鈍化してもすぐに値下げということにはならない。できる限り我慢して、何とか採算を維持していこうとする。
それに対して、中古市場の売主の大半は個人。売却するにはそれなりの理由があり、いつまでに売らなければならないといった切羽詰まった事情を抱えている売手も少なくない。したがって、売れなくなれば、売値を下げることも、大企業に比べれば容易にできる。
その意味でも、中古マンション市場は新築市場の先行指標として位置づけられるわけだが、新築市場における不動産会社の我慢もいつまで続くのか、やがて限界がくるのではないかという見方もできる。
中古マンション市場から潮目が変わり、それが新築を含めたマンション市場全体に波及していく可能性が高まっている。
マンションの購入を考えている人は「あせらず、じっくり」、売却を考えている人は「そろそろ決着する」ことを考えてもいいのではないだろうか。
嘗て宝籤当てたらタワマンに住もうなんて妄想したけど、
— 犬單于 𐰃𐱃 𐰖𐰉𐰍𐰆 (@it_yabghu) 2019年3月1日
平成廿三年三月十一日以降は憧れは消えてしまったｗ。
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— Mackee (@Mackee87001014) 2019年3月1日
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— 村上智史｜マンション管理士 (@satomurashi) 2019年3月1日
[メモ タワマンの記事]https://t.co/NmA4vssLD8
— kensyou_jikenbo (@kensyou_jikenbo) 2019年3月1日
”タワマンが売れない…”
→豊洲地区にもタワマンが林立。
住民は多いのに近くに商店は殆ど無し（少し離れてららぽーとなどは有り）。
住んでいる方々の暮らしぶりが余り想像つかない。
でも良い面も色々あるのでしょうね。
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— 住宅診断ナビ (@homeinspe_navi) 2019年3月1日
◎「買い時だと思わない」が主流派に
◎4人に3人以上が「売り時」だと感じている
◎新築マンション価格は頭打ちへ
◎異常な契約率の低さ
◎人気の「タワマン」も売れなくなっている
件の都有地超破格払い下げの晴海五輪選手村跡地マンションなんて大丈夫なのか？→タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！ https://t.co/NfdjMHqXvBこれまで根強い人気を発揮してきた超高層マンションの契約率は18年12月には31.4％まで低下している。
— 建築エコノミスト森山 (@mori_arch_econo) 2019年3月1日
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