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タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ! 在庫物件があちこちに(現代ビジネス)
http://www.asyura2.com/19/hasan131/msg/335.html
投稿者 赤かぶ 日時 2019 年 3 月 01 日 16:26:30: igsppGRN/E9PQ kNSCqYLU
 



タワマンが売れない…ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ! 在庫物件があちこちに
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007
2019.03.01 山下 和之 現代ビジネス


首都圏のマンション市場がいよいよ踊り場にかかっている可能性が出てきた。

2018年の新築価格は若干ながら前年比マイナスになり、中古価格は19年1月に久しぶりの下落を記録した。首都圏マンション市場の潮目が、「買い時」から「売り時」に変わりつつあるのかもしれない。

「買い時だと思わない」が主流派に

不動産ポータルサイト「ノムコム」を運営する野村不動産アーバンネットでは、会員を対象に定期的に『住宅購入に関する意識調査』を実施している。

そこでは「不動産は買い時だと思うか」と質問しているが、19年1月調査においては、図表1にあるように「買い時だと思う」は8.7%、「どちらかといえば買い時だと思う」が29.2%で、買い時だと思う人の合計は37.9%だった。1年前の調査では39.9%だったから2.0ポイントの減少。反対に、「買い時だと思わない」が38.9%から42.3%に3.4ポイント増加している。

図表1にあるように、2017年までは買い時だと思う人のほうがかなり多かったのが、18年はほとんど同数になり、19年にはついに逆転、買い時だと思わない人がジワジワと増えていることが分かる。

図表1 不動産は買い時だと思うか


資料:野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査(第18回)』

4人に3人以上が「売り時」だと感じている

反対に、そろそろ売り時だと思う人が増えつつある。図表2にあるように、「売り時だと思う」「どちらかといえば売り時だと思う」の合計は76.9%に達しており、4人中3人以上は「売り時」だと感じている。

調査では、今後の不動産価格の見通しについても質問しているが、「不動産価格は上がると思う」とする人は20.4%で、「不動産価格は下がると思う」が34.7%に達している。また、不動産は売り時だと思う人にその理由を聞くと、「不動産価格が上がったため」とする人が52.0%で、「今後、不動産価格が下がると思われる」とする人も28.8%だった。

この調査は、「ノムコム」の会員が対象であり、一般の人に比べて不動産に関する関心が比較的高い層だけに、多少なりとも先見性のある人たちは、これまでの買い時から売り時に、潮目が変わりつつあるを感じているのではないだろうか。

図表2 不動産は売り時だと思うか          (単位:%)


資料:野村不動産アーバンネット『住宅購入に関する意識調査(第18回)』

新築マンション価格は頭打ちへ

実際のところ、市場の動きはどうなのだろう。



まず、首都圏新築マンション価格は、民間調査機関の不動産経済研究所の調査によると図表3のようになっている。

2018年の首都圏平均価格は5871万円で、17年の5908万円から0.6%のダウンだった。わずかながら下落しているという結果であり、すでにして新築価格は下落が始まっているということになる。

しかし、一般的にはまだまだ上がり続けているという印象が強く、下がっていることを実感できる人は少ないかもしれない。

というのも、二極化が進んでいて、マンション価格のプライスリーダーともいうべき東京23区の価格は決して下がっていない。17年の7080万円から18年には7142万円に、むしろ上昇が続いているのだ。

それに対して、価格面では23区に次ぐ高さの神奈川県や東京都下では前年比は若干の下落となっている。実感は乏しくても、ジワジワと下落の気配が広がっているのかもしれない。

図表3 首都圏新築マンションの平均価格の推移     (単位:万円)


資料:不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向−2018年のまとめ−』

異常な契約率の低さ

都心の高額物件に関しては富裕層の強い支持があるから、そう簡単には下がらない――そんな見方も根強いが、果たしてそうだろうか。

図表4をご覧いただきたい。これは、首都圏の新築マンション月間発売戸数と、その契約率を示している。

その月に売り出されたマンションのうち契約が成立した物件の割合が契約率だが、一般的には70%が採算ラインといわれている。周知のように、新築マンションは着工直後から販売が始まるので、初月に70%以上売れれば、完成までに完売できるだろうという見通しが立つからだ。

しかし、その契約率が首都圏では70%割れが続いており、18年12月にはバブル崩壊直後以来の50%割れを記録してしまった。その後19年1月には67.5%まで戻したものの、依然として70%以下の水面下にあることは変わらない。

図表4 月間発売戸数と契約率の推移


資料:不動産経済研究所『首都圏マンション市場動向2018年(年間のまとめ)』

人気の「タワマン」も売れなくなっている

なかでも、これまで根強い人気を発揮してきた超高層マンションの契約率は18年12月には31.4%まで低下している。超高層マンションは高額物件が中心だから、それが売れなくなっているわけで、高額物件人気にもそろそろ翳りが出ているのかもしれない。



もっとも、超高層マンションは制震構造、免震構造が採用されている物件が多く、昨年問題になった制震ダンパーの不正問題が影響して、この契約率の低さになっているという面もある。それが時間の経過とともに鎮静化してくれば、再び売れるようになるという見方もある。

それにしても新築マンション市場が厳しい環境になりつつあるのは疑えない。23区を中心とする人気物件にも翳りが出てくれば、首都圏全体の価格押し下げ要因になるかもしれない。

いまのところは首都圏全体ではわずかな下落率にとどまっており、印象的には高止まり傾向が強いようにみられるが、やがて本格的な下落に転じる可能性もないとはいえない。

新築マンションは大手デベロッパーが価格維持

「可能性もないとはいえない」と、いささか歯切れの悪いコメントになってしまったのは、大規模マンションを中心として、首都圏のマンション供給の主役になっている大手デベロッパーが、何とか価格を維持しようと頑張っているからにほかならない。

土地の仕入れ値が上がり、建築費が高止まりする一方、働き方改革の波もあって、経費は嵩むばかりだから、価格を上げたくて仕方がないのが彼らの本音だろう。

しかし価格を上げると買手がついてきてくれなくなるので、専有面積を圧縮したり、設備・仕様のグレードダウンなどを図る形で価格を維持しているのが現実。資本力のある大手なら、多少赤字になっても他の分野で補てんできるので、ギリギリまで価格維持を図ろうとする。

しかし、中堅以下ではそうはいかない。赤字覚悟で投げ売りに走り、マンション事業から撤退といった動きも強まってくるかもしれない。そうした中堅以下は郊外のマンションが主力だから、値崩れが始まるとすれば、まずそこからだろう。

いよいよ中古マンションの下落が始まるか

マンション市場の先行指標といわれるのが中古マンション市場だが、ここには新築市場以上に潮目の変化を感じさせる動きが強まっている。

東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏の中古マンション成約価格は2013年から2018年まで6年間上がり続けてきた。値上がり以前の2012年の成約価格の平均は2500万円だったのが、2018年には3333万円と、6年間で33.3%も上がっているのだ。

東日本不動産流通機構では年間だけではなく、毎月のデータも公表しているが、それでも2018年12月まで72か月、丸6年間上昇を続けてきた。

ところが、2019年に入って1月の中古マンション成約価格の平均は図表5にあるように前年比1.9%の下落となった。実に2012年12月以来、73か月ぶりのマイナスだ。成約価格だけではなく、1u単価で見てもやはり0.3%の下落になっている。

図表5 首都圏中古マンションの成約価格と前年比の推移


資料:東日本不動産流通機構『月例マーケットウォッチ』

中古マンション在庫は未曾有の5万件目前に

実は、その予兆はかなり以前からあった。図表6をご覧いただきたい。

図表6 首都圏中古マンションの在庫件数と前年比の推移


資料:東日本不動産流通機構『月例マーケットウォッチ』

これは、首都圏中古マンションの在庫件数と前年比の推移を示している。

東日本不動産流通機構によると、首都圏中古マンションの在庫件数は2015年6月から44か月続けて増加しており、2019年1月には4万8796件と過去最高を記録、いよいよ未曾有の5万件が目前に迫っている。

不動産価格は、市場原理より思惑で動く面もあるが、それでも需要と供給のバランスによって価格が決定されるのが原則。その原理原則からいえば、ここまで在庫が増えてくれば、需給バランスが崩れて値崩れが起こっても不思議ではない。いや、むしろ、これまで44か月もの間、在庫が増え続けるなかでも成約価格が上がり続けてきたのが異常なのではないだろうか。

その意味では、2019年1月に成約価格がようやく下落に転じたのは、正常な状態に戻りつつあることを意味するのかもしれない。

やがて新築市場の価格低下につながるのか

新築住宅市場の売手は企業であり、特にマンションの場合には大手不動産会社などの体力のある企業が多く、多少売行きが鈍化してもすぐに値下げということにはならない。できる限り我慢して、何とか採算を維持していこうとする。

それに対して、中古市場の売主の大半は個人。売却するにはそれなりの理由があり、いつまでに売らなければならないといった切羽詰まった事情を抱えている売手も少なくない。したがって、売れなくなれば、売値を下げることも、大企業に比べれば容易にできる。

その意味でも、中古マンション市場は新築市場の先行指標として位置づけられるわけだが、新築市場における不動産会社の我慢もいつまで続くのか、やがて限界がくるのではないかという見方もできる。

中古マンション市場から潮目が変わり、それが新築を含めたマンション市場全体に波及していく可能性が高まっている。

マンションの購入を考えている人は「あせらず、じっくり」、売却を考えている人は「そろそろ決着する」ことを考えてもいいのではないだろうか。




















 

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コメント
1. 赤かぶ[5419] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:27:30 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[455] 報告


2. 赤かぶ[5420] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:28:02 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[456] 報告


3. 赤かぶ[5421] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:28:37 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[457] 報告


4. 赤かぶ[5422] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:29:22 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[458] 報告


5. 赤かぶ[5423] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:29:51 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[459] 報告


6. 赤かぶ[5424] kNSCqYLU 2019年3月01日 16:30:29 : 90EZJT5uPI : YU9qMWtEWURTcUk=[460] 報告


7. 地下爺[5131] km6Jupbq 2019年3月01日 19:57:41 : 4Exlh1atJU : RXkveWhSL05OSms=[63] 報告

   あんね 先進国じゃ 4階建て以上は 健康に悪いからて

   ことで 子育て世代は入居が制限されているの知っている?!

   とういことで たまーに バカンスで滞在するとかなら良いけどね

   そんな セレブが たくさんいるのかなーーーー?!


8. 2019年3月01日 20:42:18 : uiMfzT5Ef2 : eklSeWpCcFQ0MUE=[24] 報告
中国じゃないんだからさ〜
何かあって住めなくなればスラムか昔あった九龍城でしょう。

停電でエレベーターが動かなくなったら…
老人は餓死するのかな… 窓開けておけばそのまま風葬や鳥葬
になりそうだけど。

被害想定も高層マンションは加味していない。
あくまでも平面に住んでいる人の分布から割り出している。

万一大地震が起きた際に 東京都だけで一体何人が犠牲になるのか?
直接的なものよりも間接的に亡くなるケースの方が圧倒的に多いはず。

9. 2019年3月01日 21:00:36 : o4ZxWSpuaU : cmp4OUZBQlJQcUU=[175] 報告
まだ高い とても言えない 買い時と
10. 2019年3月01日 21:06:10 : fVmzl2gB1s : d29uSUlmR05tSUU=[7] 報告
 50階建て総戸数800以上のタワーマンション。一棟に800世帯3,000人ほどが暮らす巨大な集合住宅。それは「村」だ。タワーマンションの竣工は800世帯の「村」が突然出現したのと同じだ。10棟ほど林立すれば、人の住まない埋め立て地に8,000世帯30,000人の「市」が出来上がる。インフラ整備が追いつくはずが無い。学校・病院・交通・物販はおろか上下水道さえもパンクする。
11. 2019年3月01日 22:27:01 : oSWaKlnUmY : RHMvT1hyMFkxLmc=[1] 報告
タワマンが売れようが売れまいが、オレには全く関係ない。
お笑い芸人が滑ろうが死のうが、オレの生活に全く影響がないと一緒。
野球や相撲で誰が勝とうが、オレの身の回りに何の変化もないのと一緒。

ただ、頭の悪い迷える羊達が、よこしまな羊飼いどもに騙されるだけのことだ。
 

12. 2019年3月01日 23:57:22 : jXbiWWJBCA : Rm5WWGpiTzAwU2c=[4] 報告

高過ぎれば売れないだけで

今後も、ある程度のグレード以上の大都市の駅近物件の人気は続く

13. 2019年3月01日 23:59:09 : 05COWJ2Yqg : alpqWnE3Uk15dFU=[13] 報告
完全に予想できた未来
14. 2019年3月02日 13:00:27 : 9Fl3LxdfWE : YVV6VXBIN1dzVzI=[2] 報告
あんなもの価値がない
買うのは素人
そもそもゴミとヘドロの上に建てたタワマン
地盤沈下
高潮で水没
人口減ってるし
海底は放射能汚染堆積中
インフラは老朽化してる
政府は破綻する(金利上昇サブプライムローン破綻)

大崩壊の前に地震や津波で倒壊!

誰も救助に来ないんじゃない?
病院は高齢者と被爆患者で満杯
生前購入の墓地
ローンと一緒に死んでくんだな

15. 2019年3月02日 19:54:53 : hE3PRSoheQ : aDMueWFCSkFsbkU=[65] 報告
 
 娘に買ってやった 130平米のマンションは 南西向きで 7階で 真横に お城が見える

 あえて 20階は 買わなかったよ〜〜〜ん
 

16. 2019年3月02日 23:26:36 : KyPgZPlu8Y : U0EzUDRXcC5YdzY=[27] 報告
未来の「廃墟観光」の候補になるだろうな。こんな「摩天楼」だらけの国。
17. 2019年3月03日 00:19:34 : 1o12KIuDFo : LmtiUHhHWlY1TzI=[33] 報告
・・・・
 日本の建材用の砂は海砂が多い。 海外から購入してる。
 塩害でコンクリも鉄骨もやられるからアウトね。
 洗ってるって、何処まで検査してるんだかぁ。

 https://blog.goo.ne.jp/kimito39/e/bd3e1affa3007835767c27cbb8fcc12f
  ↑
 まさか、この真上に建ってるんじゃぁ

 http://www.hiroshinakagawa.jp/day-to-day-activity/21945.html
  ↑
 この真上も地獄なのに。苫小牧の横はこのライン。まだ動いてるし。

 ===============

 こんなところの閉じ込めて、まともな子供が育つんだろうかねぇ〜〜

・・・・

18. 2019年3月03日 01:16:00 : fK40MmLWNs : OHUvMXVkVXVMWkU=[3] 報告
誰も買わなきゃ値段は上がらないんだが

逆に誰も売らなきゃ値段は下がらない

抜け駆けして売り抜けようとする輩がいなければ暴落はしない

実際は雪崩のように慌てて投げ売りする奴続出なんだろうな

19. 木枯し紋次郎[191] ltiMzYK1luSOn5hZ 2019年3月03日 02:19:34 : 4sQwgrvmvY : R1VUeVFlWlZXMnc=[5] 報告
はっきり言って不動産バブルは崩壊すべきだ。
中古マンションも高すぎる。
年収の4〜5倍で買えるようになって流通が盛んになって欲しいね。
仲介業のエンド商売は18年から相当落ち込んでいる。
法人の方は好調なんだが・・・カネの行き場がないのだろうね。
それでもリスクヘッジを考慮すれば経済合理性のない値段で取引されているな。
一回、ぶっ壊れた方が良い。
20. 2019年3月03日 17:16:31 : D8cPnasQuc : U0VueXJaOTZtc00=[1] 報告
東京一極集中が分散化する訳がないですよ。地方民にとっては今でも高嶺ですが
21. 空虚[1867] i_OLlQ 2019年3月03日 19:55:19 : h9t0uTuIuM : V2RUajYzZmR3TXM=[8] 報告
もともと、高額駅近タワマンなんて国内の需要は決まってる。

不動産会社と銀行にそそのかされて、権利者がバブル時代の精算

したいだけでんがな。

売り時でんがな。

業界で談合して、購入者に気付かれないようにしとるだけ。

維持管理費が、利益を食い潰してまんがな・・・。

レオパレス?だっけか?

あんな状況は、日常でっせ。

てか、もっと早くから賃貸物件のオーナーは悲惨でんがな。

ま、無資産家には大した問題ではおまへんけどね。

もうかろうが、借金しよーが 税金は待ったなしでんがな。

22. 2019年3月04日 00:06:27 : MQkbM6qvgk : Szl1eDF0QkxJRVU=[2] 報告
お台場のタワマンに住んでいる毛利研(リクルート在籍)はもうすぐ強制性交等(強姦)で捕まるから、安く売ってくれると思うぞ。
23. 2019年3月04日 02:05:22 : dHGzKX5siY : Z1EwM0VFcHhGMzY=[5] 報告
「どちらかといえば売り時だと思う」というのは、「売り時」76.9%いるということですね。
地震の多い国でタワーマンションを買うバカがいるのだな〜と思ってました。
住宅のように軒ではなく棟で数える集合住宅に何の価値もないし、それに学校の校舎を見ればわかるように、集合住宅はせいぜい4階建が限界。それ以上の階のある集合住宅は論外。

近所に住む裕福な70代の夫婦が1億のタワーマンションを買ったけど、その夫婦は私にこう言った。
「マンションというのは、別宅代わりに買うべきで、それに購入金額+30年間の修繕費と共益費をまとめて現金で払えない人は買うべからず。カネの無いものは中古一戸建を買うべき」

24. 2019年3月08日 21:36:09 : GNSEZ6WkSu : VGRPeUdZQzVSREE=[2] 報告
福島原発大人災の張本人たちは、関東の重度汚染地域の所有不動産を
2012年末までに売り逃げてるぞ。

2013年が売り逃げのデッドラインだったのに
“ ついに始まる ”もないだろう。

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