不動産投資4億円が破滅の始まり！夫の退職で50代夫婦に訪れる危機（ダイヤモンド・オンライン）赤かぶ

不動産投資4億円が破滅の始まり！夫の退職で50代夫婦に訪れる危機（ダイヤモンド・オンライン）
http://www.asyura2.com/19/hasan131/msg/534.html
投稿者赤かぶ日時 2019 年 3 月 17 日 15:50:05: igsppGRN/E9PQ　kNSCqYLU

不動産投資4億円が破滅の始まり！夫の退職で50代夫婦に訪れる危機
https://diamond.jp/articles/-/197086
2019.3.17　深野康彦：ファイナンシャルプランナー　ダイヤモンド・オンライン

手取り年収1600円、不動産4億円でも早期リタイヤが難しい50代夫婦の事情とは？　Photo:PIXTA

不動産4億円、貯金は730万円
52歳夫の仕事は1～2年でなくなる

　今回寄せられたのは、余剰資金を積極的に株式や不動産に投資しているＡさんからのご相談です。

【相談内容】
＜相談者の家族構成と年齢＞
Ａさん（ご本人・妻）　51歳
夫　52歳
長女　22歳、大学院生（来年博士課程進学を希望）
二女　18歳、大学生（卒業後の希望は未定）

＜世帯収入（年額、手取り）＞
夫　約1600万円
Ａさん　約150万円

＜奨学金（年額）＞
長女　110万円
二女　185万円
（授業料年額：長女55万円、二女130万円）

＜月間支出＞
74万円

＜貯蓄＞
730万円

＜投資額＞
株（投資信託含む）　4100万円
不動産　3億9000万円（うち銀行借入2億3000万円）

＜具体的なお悩み＞
　現在は恵まれた状況で、キャッシュフローの余剰を株や不動産に投資しています。ただ現在の夫の仕事はあと1～2年でなくなる可能性が高く、その時にリタイアできるか、あるいは全く新規の業種で仕事を探す必要があるのかが大きな疑問です。仮に仕事を見つけても年収は激減し、多くても数分の1になると予想されるので、長時間労働の割に生活への影響は少ないのであれば、その時間をほかのことに使いたいと思います。今は好きなだけお金を使っていますので、現在の月間支出の3分の1程度は遊びなどの無駄遣いだと思いますが、それもいい人生には必要な支出とも思っています。

　上記の不動産投資額には評価額1億4000万円（ローン8000万円強）の自宅を含み、残りは賃貸物件で収支はまあトントンで、キャピタルゲイン分が増えているような状況です。が、銀行借入は現在の雇用（年収）が前提であり、大幅収入減の際は物件ごとに数年ごとにある審査が通らず、順次売却を迫られるはずです。その際に最終的に今の自宅を維持した上で一生、生活していけるのか、自宅も売り払う必要があるのかが次のポイントです（上記の月間支出には自宅ローン投資なので返済額は含まず）。

　自分としてはリスクを分散してきたつもりですが、先月は株が10％下がりましたし、不動産は株より値下がりしにくいと思いつつ、借入額が大きいので値下がりすれば破滅的な状態に陥ることもあり得るので、資産のリスク配分が自己流のこのままでいいものか、変えるべきなのかが3つ目の悩みどころです。

　娘は2人とも大学のある街で離れて1人暮らし、奨学金で足りない家賃を含む生活費は仕送り中でもあり、ここ数年の支出は急に増えました。長女が希望通り博士課程に進学すればあと4年、二女は場合によってあと3年から8年間、学生をすることになり、できればサポートしてあげたいと思っています。

　いろいろ不確定な要素が多いのですが、かといって暗闇の中を破滅に向かって進んでいるような気分になることもあり、アドバイスいただければ幸いです。

（※相談内容は一部省略）

金融資産6000万円をためても
4年7ヵ月で生活は破たんする

　相談内容はいくつかありますが、最も大きな相談は夫の仕事があと1～2年でなくなる可能性が高く、その時にリタイアできるか、あるいは全く新規の業種で仕事を探す必要があるのかでしょう。まずは、リタイアできるかどうかから回答していくことにしましょう。

　Ａさんご夫婦は50歳代前半。公的年金を受け取るのは65歳からになりますから、仮に2年後、夫が54歳の時にリタイアするとすれば、65歳までの11年間が無収入になります。つまり、無収入の11年間を保有する資産で賄うことになります。月間の支出は74万円、年間では888万円になる一方、ご夫婦の年収は手取り額で約1750万円。収入と支出の差額がすべて貯蓄に回るとすれば、2年間で1724万円の貯蓄ができることになります。

　ただ、Ａさんのご相談には「今は好きなだけお金を使っている」と記述があり、これだけの年収ながら貯蓄が現在730万円しかないことから、実際に2年で1724万円の貯蓄をするのは現実的ではないでしょう。そこで、ここでは仮に、2年間で1200万円の貯蓄が可能と見積もります。すると、2年後に保有する金融資産は、株式や投資信託（4100万円※変動なしと仮定）、貯蓄（貯蓄730万円）を合わせて4830万円、その金額に1200万円をプラスすると6030万円になります。

　6030万円で65歳までの11年間の支出を賄うことになりますが、2人のお子さんの教育費をサポートしてあげたいとの記述があります。最長で長女は4年、二女は8年のサポートが必要ですが、具体的な金額の記述がなかったので、ここでは2人合わせて年間300万円をサポートすると仮定します。

　2人をサポートする間は年間300万円、1人の場合は年間150万円の支出が続くと仮定すると、長女、二女の2人にサポートが必要な時期が4年間で1200万円、二女だけの期間が4年間で600万円と、合計1800万円がサポートの支出としてかかることになります。

　先の6030万円からサポートの支出1800万円を差し引くと残りは4230万円です。この金額で11年間の支出を賄うことになりますが、現在の月間支出74万円を続ければ、57ヵ月強（4年7ヵ月）しか賄えません。

　そこで、月間支出の3分の1程度にあたる“無駄遣い”をやめ、月間支出を3分の2の49万3000円へ削減してみましょう。それでも86ヵ月弱、7年強の期間しか賄うことができないため2年後のリタイアは難しいと言わざるを得ません。仮に2年間、収入と支出の差額を全額貯蓄に回したとしても、65歳までの11年間を賄うことはできないでしょう。

リタイアするか否かにかかわらず
不動産は早く売却すべき

　Ａさんは不動産投資を行っているのだから、その収入から不足分を賄う方法が思い浮かびますが、賃貸物件の収支はトントンで、キャピタルゲイン分（売却した時の売買差益）が増えている状況、と書かれています。つまり不動産投資からの収入（キャッシュフロー）は期待できないのが現状です。

　どうしても2年後にリタイアしたいと思われるならば、保有する不動産を売却してキャピタルゲインを実現させる必要があるでしょう。しかもその不動産の借り入れは、現在の年収があることが前提と記述されています。リタイアすれば収入がなくなる、あるいは仕事を変えれば年収の減少は避けられないようですから、いずれにしても数年ごとにある審査が通らず、順次売却を迫られると記述されている状況になるでしょう。

　ただでさえ、昨年、不動産投資における資料改ざんなどの不正が複数発生したことから、不動産投資に対する融資姿勢はかなり厳しくなっています。仮に収入に変更がなかったとしても融資額が減額されることになるかもしれません。

　審査状況はさておき、Ａさんの年齢、今後の収入状況、不動産投資の現況をトータルで鑑みると、リスクを取りすぎていると思われてなりません。また、世界的に経済成長率が鈍化していること、国内でも景気に陰りが見え始めていることを考えれば、投資家の資産運用姿勢が変わってくる可能性もあります。これまでのような株式や不動産投資などの積極的な資産運用から、債券を中心とした安定運用に切り替えながら、利益確定を順次行う投資家が増えるかもしれません。

　Ａさんの状況やリスク許容度、マクロ的な環境を考えると、2年後のリタイアまたは新たな仕事に就かれるいかんにかかわらず、不動産のキャピタルゲインを順次確定させていった方がいい気がしてなりません。なぜなら、「最終的に今の自宅を維持した上で一生、生活していけるのか、自宅も売り払う必要があるのか」との記述を見ると、自宅は手放したくないことが行間から感じられるからです。

　また「不動産は株よりも値下がりしにくいと思いつつ」と記述があるのも気になるところです。相応のリスクをＡさんは理解した上で投資を行っているのでしょうが、含み益（評価益）を踏まえた上で借り入れを行う方法は、不動産の価格が上昇する前提で成り立っている投資スタイルです。まさに100年に1度の危機と称される「リーマンショック」を引き起こした手法と同じです。

　不動産は株式のように公設の取引市場（証券取引所）がないため、極端な言い方をすればその価格はブラックボックス。株式と異なり、正確な価格（時価）を把握するのは難しい投資商品です。酷な言い方をすれば、Ａさんが含み益と考えられている価格も、もしかしたら株式でいう「気配値」を基に計算されているかもしれません。また不動産は完全なる相対取引であるため、買い手が現れない限り売ることができない流動性の低い資産であることを再確認すべきでしょう。

支出の減少＆不動産売却ができないと
「厳しい老後」が待ち受けている

　ご相談の最後には、「いろいろ不確定要素が多いのですが、かといって暗闇の中を破滅に向かって進んでいるような気分になることもある」との記述があります。確かに非常に厳しい状況といえますが、ここで気づかれたのですから十分手だてはあります。

　まず、夫の仕事が続いているうちに家計の抜本的な改善と不動産の利益を確定し、借り入れを圧縮していくことが大切です。支出がかなり多いのですから、まずは3分の1程度にあたる無駄遣いの部分をなくすようにします。並行して不動産を売却し、借り入れの圧縮を行いましょう。仕事のある期間に、どれだけ借り入れを含めた不動産の圧縮ができるかが鍵になります。ハードルが高いかもしれませんが、自宅以外は売却してローンも完済できていれば先が見えてくるはずです。

　その時点で金融資産額がどの程度あるのかは定かではありませんが、2人のお子さんの教育費を差し引いた残りがリタイア後のお金となります。リタイア後のお金が見えてきたら、もう1段、あるいは2段支出を見直して生活をダウンサイジングさせるべきでしょう。これまで多額のお金を使われていい人生を過ごされてきたのですから、これからはダウンサイジングした生活を送られないと厳しい老後が待ち受けています。

　また、2年後にリタイアしてしまうと、65歳以降にもらえる公的年金額もあまり期待できないと考えられます。したがって2年後のリタイアは現実的ではなく、収入が大幅に減少しても2年後以降も働き続けるべきでしょう。今回は限られたデータから推測で回答をした部分もあることから、可能であれば、夫の仕事がなくなる時点でもう1度相談してもらいたいところです。

（ファイナンシャルプランナー　深野康彦）

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— Yuka 廣田　日本娯楽党♥ (@hakatayuka) 2019年3月17日