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【第9回】 2019年3月28日 日下部 理絵 ：マンション管理士
中古マンションを選ぶ際に
「築年数」の数字よりも
もっと重要なチェックポイントとは
今、中古マンションに熱い視線が注がれています。新築マンションの価格が高騰し過ぎて、手に届きにくくなっていることから、消費者の目がにわかに中古物件に向いているからです。1月16日に『マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！』（ダイヤモンド社）を上梓した著者の日下部理絵さんは、これまでに1000棟以上の物件を見てきたマンション管理のプロフェッショナル。日下部さんいわく、中古マンションは「値下がりしにくい価値ある物件」を選ぶのが賢い選択とのこと。では、どんな物件を選ぶのがいいのか？ そのポイントをわかりやすく解説します。
写真は本文とは関係ありません
築年数は気にする？ 「築浅」は築何年までか？
中古マンションの購入を検討する際、できれば築年数が浅い「築浅」がいいと思われるのではないでしょうか。
ちなみに、築浅というと築何年ぐらいのマンションだと思いますか？
実は、築浅や築古には、明確な定義はありません。
広告会社や販売会社などのアンケート調査によると、おおよそ8割近くが「築5年前後までが築浅」という認識を持っているそうです。
ただし、中古マンションの広告においては、築10年に近い物件でも築浅として表記されていることがあるので、注意が必要です。
いっぽう新築の表記については、「築1年未満かつ未入居」という明確な基準があります。
そのため、築1年未満でも人が一度入居した物件は、「築浅」という表記にかわります。
本連載では、一般的に認識されている方が多い築5年までを築浅、それ以降を「まだまだ築浅」としています。
築年数は重要な判断材料になる？
中古マンションを選ぶ際に「築年数」は重要な項目ですが、この数字よりも「築年数に対する状態」で判断すると良いでしょう。
実際に築浅でも管理状況が悪く、築年数以上の劣化状態であれば、管理組合が機能していないということですから、今後の大きな不安材料になります。
いっぽうで築年数が古くても、大規模修繕工事などでメンテナンスが行き届いており、室内もリフォームやリノベーションをしたばかりで、最新のシステムキッチンや浴室乾燥機があるなど新築同様の物件もあります。
もし、不動産ポータルサイトや不動産会社の店舗で、希望する築年数で探しても条件にあう物件がない場合、耐震基準に不安がない範囲で築年数の範囲を広げてみましょう。
なお、築年数に対する状態は、現地見学にいってはじめてわかること。
見学時には、築年数に対して年数相応の状態なのか、それ以上に良い状態なのかという視点で判断しましょう。
日下部 理絵（くさかべ・りえ）
大学在学中の2001年に実施された第1回マンション管理士・管理業務主任者試験に合格。大学卒業後、マンション管理会社勤務を経て、マンションの総合コンサルタント事務所「オフィス・日下部」を設立。女性ならではの視点で、マンション管理組合の相談や顧問業務にあたる。また、数多くの調査を通じて、中古マンションの実態に精通する。
これまでに「東京都マンション管理アドバイザー」「東京都立城南職業能力開発センターマンション維持管理科 専任講師」「一般社団法人マンション管理員検定協会 理事長」「一般社団法人マンション建替支援機構 副理事長」などを歴任。
マンションやマンション管理に関して、セミナー講師やコーディネーター、テレビ・ラジオ番組などにも出演多数。また、マンション好きが高じて、個人投資家としても区分所有物件を都心部中心に複数保有している。
主な著書に、『マンション理事になったらまず読む本』（実業之日本社）、『マンション管理組合・管理会社 これからのマンション管理ガイド』（ぱる出版）、『マンションの設備・管理が一番わかる』（技術評論社）、『目指せ！ マンション管理員』（住宅新報社）などがある。
https://diamond.jp/articles/-/198048
【第21回】 2019年3月28日 後藤一仁
マンション価格はオリンピック後に下がる？ ポイントは「建設会社」だ！
「もうマンションを買ってもいいかな。でも損はしたくないし、ローンも怖い」。
そんなあなたが買うべきは、「60m2前後」×「駅徒歩7分以内」×「2001年以降完成」のマンションしかありません。
本連載の書き手は、「不動産ひと筋30年！ 12000人と面談し、成約件数は6000件以上」という圧倒的なキャリアを持つ後藤一仁氏。不動産仲介会社の“現役”社長です。「不動産を通じて、1人でも多くの人に幸せになってほしい」という願いが込められた『マンションを買うなら60m2にしなさい』の著者でもあります。「損をしない、戦略的なマンション選び」を語ってもらいます。
急落する可能性は低い！ なぜか？
「2020年のオリンピックが終了したら、マンション価格は下落するでしょうか？」とよく聞かれます。
私は「急落する可能性は低い」と考えています。
ポイントはマンションの建設会社です。オリンピックが終了したら、もうそれですべての工事が終了というわけではなく、既に仕事を数年先まで抱えているところも多くあります。
建設作業員の人員不足による人件費の高止まりもおさまらないでしょう。また、建築費だけではなく土地価格も上昇しています（国土交通省発表の2018年公示地価では住宅・商業・工業の全用途（全国）で0.7％プラスと3年連続で上昇）。
新築マンションの価格は土地価格、建築費、プロモーション費用、デベロッパーの利益などを積み上げた価格（積算価格）です。
2020年の新築マンションは、「土地価格が高いときに仕入れ、建築費が高いときに建てられている」ので、オリンピックが終了したからといって、ただちに下がることは考えにくいのです。
中古マンションは？
東京では、2020年にはJR高輪ゲートウェイ駅が開業し、東京メトロ日比谷線虎ノ門ヒルズ駅も暫定開業されます。
それに続く駅周辺の大規模な再開発、リニア中央新幹線の開業、東京駅周辺や渋谷駅周辺などの再開発の完成はオリンピック後です。
そう考えると、現在の政権や日銀の金融政策が続き、よほどの外的要因や大規模災害などがない限り、やはり価格は急には下がらないでしょう。
一方、中古マンションはどうでしょうか。実需（投資用ではなく、自分が住む）の中古マンションの価格算出方法は、主に物件周辺の取引事例を参考にして導き出す取引事例価格（比準価格）です。
オリンピックの終了により、開催が決定したことで生まれていた特需（五輪景気）がなくなるので、消費税引き上げの影響とあわせ、景気後退の可能性は否定できません。
そうして経済が減退すると、中古マンションの価格は影響を受ける可能性があります。
後藤一仁（ごとう・かずひと）
株式会社フェスタコーポレーション代表取締役。不動産コンサルタント。
国土交通大臣登録証明事業・公認不動産コンサルティングマスター。宅地建物取引士。
1965年、神奈川県川崎市生まれ。1989年から30年以上、常に顧客と接する第一線での不動産実務全般に携わる。大手不動産会社のハウジングアドバイザー、東証一部上場企業連結不動産会社の取締役を経て、「誰もがわかりやすく安心して不動産取引ができる世の中」をつくるために株式会社フェスタコーポレーションを立ち上げ、代表取締役に就任。
首都圏を中心に不動産の購入、売却、賃貸、賃貸経営サポートなど、今まで12000組以上の対面個別相談を行い、成約件数は6000件以上。徹底して顧客の立場に立った不動産購入・売却のガイド、コンサルティング・アドバイスを一般の個人・法人向けに、わかりやすく提供している。
親子3代にわたるクライアントや20年以上にも及ぶファンも多く、顧客層は一般人から著名人まで幅広い。2012年から7年連続で、『専門家プロファイル』の「建築・不動産」の年間アクセスランキングで全国1位をとり続ける（2012〜2018年）。
日々、実務を行いながら、執筆、セミナー講師、テレビ・ラジオへの出演・監修、雑誌・新聞等各メディアへの取材協力など、「不動産を通じて一人でも多くの人を幸せにする」ことをミッションに活動中。著書に『東京で家を買うなら』（自由国民社）がある。
https://diamond.jp/articles/-/197332
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