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年収500万円夫婦が「毎月10万円の住宅ローン」は危なすぎるワケ 騙されないための住宅ローン「6か条」
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/64306
2019.05.14 深田 晶恵 (株)生活設計塾クルー取締役 ファイナンシャルプランナー 現代ビジネス
| 住宅ローンは、現役時代はもちろん、老後資金にまで影響を与える人生の一大事。借り方を誤れば、「老後破綻」を招くことだってある。『住宅ローンはこうして借りなさい 改訂7版』著者でファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんはそんな住宅ローンの失敗例をたくさん見てきた。深田さんに住宅ローンで間違わない「６か条」を教えてもらった。 チラシに潜む落とし穴を理解せよ 「家賃を払い続けるのはもったいない」と思ったとき、次のような広告のフレーズが目に飛び込んできます。 「頭金ゼロでもOK」「消費税 10 ％になる前が買いどき！」「マイナス金利は絶好のチャンス！」 毎月の返済額の例を見ると、今の家賃よりも低い金額なら、「買ったほうがトクかも」と思うのも無理はありません。 そこでマンションのモデルルームや住宅展示場に出かけて行くと営業マンから、「年収から逆算するとこれくらいの物件はラクに買えます」「頭金を貯めている間に金利が上がっていくので、超低金利の今のうちにローンを組んで買ったほうがおトクですよ」と、購入をあおられます。  しかし、売り手発信の情報は「物件を売るためのセールストーク」にすぎません。マイホームを買いたい気持ちでいっぱいのときには、偏った情報であることになかなか気がつかないものです。セールストークに乗せられて無理な購入をし、万一、ローン返済が困難になっても、住宅の売り手には何の責任も発生しないことを忘れてはいけません。 住宅の売り手やローンの貸し手がなかなか教えてくれないローンのカラクリやリスクを検証してみましょう。 「年収の25％以内が目安」を信じてはいけない ＦＰという職業柄、保険料や住宅ローン返済額などの「収入に対する目安」をよく聞かれます。しかし、「収入の○％以内ならＯＫ」という判断の仕方は、家計管理をするうえでとても危険です。年収が４００万円の人と、８００万円の人とを同じような基準で目安を出すことができないからです。 住宅ローンなら「ローンの返済額は、 年収の 25 ％以内なら安心」という一般論をよく耳にしますが、普通のサラリーマン家庭が年収の 25 ％もローン返済に充てると、実はとても貧乏な生活を送らなくてはいけなくなります。 赤字転落… ポイントは「額面年収」ではなく「手取り年収」で見ないと危険だということです。  具体例で見てみましょう。Ａさんは、 妻と子ども２人の４人家族で、年収は５００万円。年収の 25％は１２５万円、月々だと約 10 万円強なので「これくらいなら払えそう」と思える金額です。 しかし、年収５００万円でも税金や社会保険料が約１０５万円引かれて、手取りは約３９５万円。さらに、持ち家になると固定資産税が発生しますし、マンションなら月々、管理費や修繕積立金もかかります。ローン以外の住居費も含めると、年間住居費は１６５万円にもなります。これは実に年収の 33％です！ 生活費、子どもの教育費、貯蓄に回すお金として使えるのは、残りの２３０万円、年収の 46％です。仮に月々の生活費と教育費に 15 万円、家電製品の買い換えや帰省費用で年間 40 万円の支出をみると、残りは年間でわずか 10 万円。予定外の支出があると、貯蓄できないどころか、赤字の家計に陥ってしまいます。 「一般論」や「目安」の割合で判断せずに、返済額とその他にかかる住居費を、自分の暮らしぶりを反映させた家計に照らし合わせてみることが大切です。 変動金利は「借りすぎ」リスクがある 1％を割った変動金利で借りればお得というセールストークをよく聞きます。しかし変動金利の「借りすぎ」の落とし穴があります。 毎月返済額を 11 万円弱とすると、金利0.625％の変動金利型だと4000万円も借りられます（35年返済）。 35歳で借りると、金利上昇を楽観的に見ても60歳時に1000万円以上のローンが残ります。世帯年収600万円前後の会社員なら4000万円は借りすぎ。毎月返済額だけでローンを組むのは危険です。 モデルルームで言われるセールストークに「当面は金利が低い変動金利を利用して、金利が上がる前に固定金利に切り替えればいい」というものがあります。しかし、実はこれ実現性がかなり低いのです。 変動と固定の切り替えはそんなにうまくいかない 変動金利型は、日銀が上げたり下げたりする金利に連動し、変動金利が上がるときは、その数ヶ月前から固定金利が上がりはじめるという経済の約束事があります。このため、変動金利が上がってから固定金利に切り替えようとしても、すでに固定金利は上がっている可能性は大。  過去の例で見ると、2006年7月に 日銀がゼロ金利を解除したときには、先行して6月頃から 10 年固定金利など長期固定のローン金利が急上昇しました。 10月に上がった変動金利が返済額に適用されたのは2007年１月。かなりのタイムラグです。 「それなら、先行して上がる固定金利の動きをチェックしていれば、上がる前にうまく固定に切り替えできるのでは？」という質問もよく受けますが、これに関しては、銀行のシステム上、実現が難しいのです。通常、銀行の固定金利が発表になるのは月末で、その金利は翌月１日から適用されます。月末の金利発表を受け「来月から固定金利が上がるから、その前に変動から固定に切り替えよう」と手続きを始めても、適用になるのは翌月の高くなった固定金利です。 また固定に変えると変動金利の時より金利が高くなります。つまり必ず返済額はアップしますから、変動金利の時の返済額が目一杯の金額だと、固定金利に切り替えたくても切り替えることができません。変動金利は変動金利のまま、 10年程度で完済できる金額にとどめて借りなくてはいけないのです。 営業マンの「返済試算」を鵜呑みにしてはいけない 最近、モデルルームや展示場では、来場者に「無料ＦＰ相談」サービスを行っています。不動産会社のセールスが作成した資金プランや、購入者の収入や簡単な支出状況、家族構成などをもとに、ＦＰの資格を持った人が相談に乗るというもの。相談時間や内容はそれぞれ異なるようですが、たくさんの人が利用しています。 無料で相談に乗ってもらえるとは、良いサービスに思えますね。しかし、「無料」の意味を考える必要があります。相談員はボランティアではなく、ちゃんと報酬を受け取っています。クライアントはモデルルームや展示場の運営会社ですが、そこにお金を払うのは、不動産会社などです。こうした仕組みのなかで、相談員はクライアントに不利になるアドバイスができるでしょうか。 「奥さんが働けば大丈夫です」と言われて… 私のもとに住宅ローンの相談に来られる人のなかにも、モデルルームで「無料相談」を受けた人は少なくありません。年収に対して借入額が多すぎるケースでも「奥さんが働けば大丈夫です」、「途中繰上げ返済して、残りは退職金で完済すれば大丈夫です」など「大丈夫」の根拠が不確実なアドバイスだったり、5000万円ものローンの全額を変動金利で借りるケースにも「大丈夫！」と言われたり……。 私なら、借入額を減らす（もしくは物件予算を下げる）提案や、借入額の一部を固定金利にするアドバイスをするケースです。  35年ローンは禁じ手と心得よ 長寿化が進んでいることにより、どの世代も老後に不安を持っています。一般の人からもマスコミからも「老後資金はいくら貯めると安心ですか？」とよく聞かれますが、いくら貯めても 60 歳時点で住宅ローンがたくさん残っているなら、安心は得られません。老後を安心なものにするには、退職金をアテにした住宅ローンを組まないことが必須です。 モデルルームで提案される返済プランは、ほとんどが 35 年返済。返済期間は長い方が毎月の返済額が少なくなり「これなら返せそう」と思わせることができるからです。しかし、返済期間は長いほど利息が増えますし、 60 歳以降も返済が続くケースも。「退職金で残りを一括返済すればいい」と考えるのはＮＧ。 いまやほとんどの人は公的年金を受け取れるのは 65 歳から。年金がでない 60 代前半を働いたとしても収入はダウンするでしょうから、退職金は 60 代前半の収入減の備えや、その後の老後資金として取っておくべき。ローンの一括返済に充ててはいけないのです。 35歳で3000万円を35 年返済・金利1.5％で借り、途中一度も繰上げ返済しないと60 歳時の残高は約1023万円です。退職金で一括返済すると老後資金が残らなくなるかもしれません。 60歳までに完済しようと繰上げ返済するなら、２〜３年に１回１００万円程度繰上げ返済しなくてはなりません。子どもの教育費や老後資金を貯めながら繰上げ返済をできるでしょうか。 毎月１万円返済額が増やせるなら、返済期間は５年短くなり、30 年にできます。60歳時残高は約５９８万円と、35 年返済よりも約４２５万円も減らせることに。35 年返済は禁じ手としましょう。 中古住宅も検討しよう マイホーム選びをするとき、新築物件だけに絞る人が多数ですが、中古物件を選択肢に含めないのはもったいないです。 中古住宅の価格は、新築よりも割安なのが魅力。新築と同様の住宅ローンを使うことができます。また、意外に知られていないのですが、売り主が会社員などの個人であれば、物件価格に消費税はかかりません。ですから消費税率が８％から10 ％になっても、大きな影響は受けないのです。 さらに未完成の新築物件と違って、部屋を内見することができるので住んだときのイメージができるのもうれしいですね。マンションの場合、子育て世代が多い、リタイア世代が多いなど、住んでいる人の属性を購入前に知ることができるのもメリットです。 逆にデメリットや注意点も知っておきましょう。住宅ローン減税や住宅資金贈与の特例の拡充策は、消費税増税後に不動産取引が冷え込まないための対策です。つまり、拡充された減税制度は、消費税がかからない中古物件は対象外ということ。 また、中古物件は不動産事業者の仲介手数料がかかるのが一般的。最大で物件価格の３％＋６万円の金額＋消費税です。 たとえば、4500万円の新築マンシ ョンの消費税は２１６万円（建物部分６割・税率８％）。同じ広さで4000万円の中古マンションがあったとします。こちらは消費税がかかりませんが、仲介手数料は約１３６万円です。総額では、中古が５８０万円少なくなります。 リフォーム代や減税効果も考慮する必要がありますが、新築物件が高騰している今、中古も視野に入れると選択肢は大幅に増えるのです。
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